Garantia Contra La Evicion

1. ¿Qué es la evicción? El vendedor sufre evicción cuando lo despojan en juicio de la cosa comprada. Por ejemplo, una venta de la cosa ajena en la cual el propietario que ha ejercido la acción en reivindicación, obtiene ganancia de causa. En este caso el comprador que ha sido despojado del objeto, puede hacer uso de las acciones que le ofrece el Art. 1630, el cual es una regla especial, no sujeta a los principios del derecho común de la reparación de daños y perjuicios. La obligación del vendedor de garantizar al comprador contra la evicción, puede ser de derecho y de hecho. La garantía de derecho es una obligación legal, por tanto, existe, haya sido o no estipulada en el contrato. En cambio, la garantía de hecho es convencional, esto es, se trata de acuerdos en virtud de los cuales los contratantes aumentan, disminuyen o suprimen la garantía contra la evicción. Estas cláusulas con válidas, pero en cuanto al vendedor son nulas las que disminuyan o supriman la garantía por su hecho personal. El comprador puede ser objeto de dos tipos de perturbaciones: perturbaciones de derecho y perturbaciones de hecho. En las primeras quien ejecuta los hechos alega un derecho. Argumenta que es arrendador, propietario, que tiene derecho a una servidumbre, etcétera, mientras que en las segundas, el tercero no alega derecho alguno, simplemente molesta con vías de hecho al comprador. Por ejemplo, toma frutos de la finca, corta árboles, se sirve del derecho de superficie de una vivienda cruzando cables eléctricos, etc.

La obligación de garantía en cuanto al vendedor comprende las perturbaciones de hecho y de derecho, pero en cuanto a los terceros, sólo comprende las perturbaciones de derecho. Esta obligación no alcanza las perturbaciones de hecho realizadas por terceros, a menos que convenga lo contrario en el contrato. Esta sería una cláusula en la cual se aumenta la garantía a cargo del vendedor, y corresponde a una garantía de hecho.

2. Caracteres la obligación de garantía contra evicción.

Es una obligación legal, existe de pleno derecho, esto es, no es necesario que se hace constar en el acuerdo de voluntades.

Es una obligación de resultado o determinada. El vendedor sólo se libera de ella si prueba una falta a cargo del comprador o un caso de fuerza mayor o caso fortuito.

Es indivisible: en caso de fallecimiento del vendedor, el comprador podrá exigirle a uno cualquiera de sus herederos el cumplimiento de la garantía, a menos que su cumplimiento se ejecute en equivalente (abono de daños y perjuicios). En este caso la obligación de garantía se transforma en una obligación divisible y los herederos sólo están obligados con la cuota que les corresponde como sucesor.

Es una obligación sujeta a la modalidad de condición resolutoria (1184 del Código Civil). Si ocurre la evicción (acontecimiento futuro e incierto) entonces la venta se resuelve por decisión judicial, en vista del incumplimiento de una de sus obligaciones por parte del vendedor.

Es una obligación de hacer.

Por su fuente es una obligación legal y contractual.

3. La evicción total: ¿Cuál es el contenido de las prestaciones a que tiene derecho el comprador según el Art. 1630 en caso de evicción total?

Si el comprador sufre una evicción total, el Art. 1630 le otorga cuatro prestaciones:

3.1. Devolución del precio: El vendedor debe restituir al comprador la suma íntegra entregada por éste al momento de la venta, aunque la cosa vendida se haya devaluado. Poco importa que la disminución del valor del objeto vendido se deba a fuerza mayor o aún, por culpa del comprador. En esta situación, como lo advierte Josserand [1](1939, p.75), el vendedor se halla en algunos casos peor que si no hubiera vendido. Sin embargo, cuando la disminución del valor de la cosa se ha debido a deterioros considerables, deterioros de los cuales el comprador se ha aprovechado, el vendedor, según el Art. 1632 del Código Civil, tiene derecho a retener del precio una suma que iguale este provecho.

3.2. La restitución de los frutos sólo aplica si el comprador se ha visto obligado a pagárselos al tercero, ya que desde el momento de la demanda en reivindicación, se convierte en poseedor de mala fe (Art. 549 C. C.).

3.3. Restitución de las costas: esta prestación comprende no sólo los gastos judiciales, sino también los honorarios de los abogados que se originan en la demanda en reivindicación del tercero contra el comprador que sufre la evicción y la demanda en garantía de éste contra el vendedor.

3.4. Los daños y perjuicios: En este renglón los hermanos Mazeaud (1962, p. 278)[2] y Colin y Capitant (1981, p. 139 y s.)[3], indican como daños y perjuicios, los pagos correspondientes a las impensas (mejoras y reparaciones introducidas por el comprador a la cosa comprada); las plusvalías y minusvalías (aumento y disminución en el valor del objeto vendido). Sin embargo, para el Profesor Louis Josserand (loc.cit) y Planiol (1983. p. 230 y s.)[4], las prestaciones a que tiene derecho el comprador que sufre la evicción, se dividen en dos: la restitución del precio y el abono de daños y perjuicios. En ésta última incluye la restitución de los frutos, las costas de los procesos; los gastos y derechos del contrato (honorarios, comisiones, impuestos registro o trascripción: Art.1630-3º del C. C.), y el pago de las impensas.

Las impensas pueden ser de tres tipos: necesarias, útiles y suntuarias, según que sirvan para evitar

...