Abaluo Agricola

Avalúo

El avalúo es la estimación del valor comercial de un inmueble reflejado en cifras monetarias (Bs.) mediante un dictamen técnico, certificado por la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN) a través de sus características físicas, de uso, de investigación y el análisis de mercado.

Se trata de un estudio que analiza diversos factores arquitectónicos, urbanísticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el valor de un bien en una fecha determinada, el mismo debe ser realizados por un valuador profesional, ya que también debe tener en cuenta aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos y territoriales para garantizar la estimación de un precio acorde con el mercado y justo tanto para el propietario como para posibles compradores e interesados.

Avalúo Agrícola

Los avalúos agrícolas por su grado de complejidad y por la escasa información de operaciones de compraventa, deberán realizarlos profesionales, que utilicen metodologías adecuadas, que les permitan concluir valores reales que protejan los intereses de los propietarios de los bienes Inmuebles. Ya que hoy en día la valuación, no es una actividad empírica; si no que es una profesión donde se requiere de Conocimientos de Grados profesionales como Especialidades o Maestrías.

Técnicas y Métodos de Avalúos

Los métodos y técnicas de avalúos de inmuebles ha sido un tema muy discutido por los diversos profesionales del área de valoración inmobiliaria. En materia de avalúo masivo, específicamente, los especialistas en valuación no han contado con procedimientos que permitan la homologación del proceso a nivel municipal, dando como resultado que existan formas diferentes de abordar el tema valuatorio catastral. En tal sentido, la determinación del valor de los bienes inmuebles requiere el establecimiento de basamentos fundamentales y universales a los fines de manejar metodologías homogéneas de valoración masiva, que permita conformar y precisar la riqueza inmobiliaria de los municipios a nivel nacional.

Los principios por los que se rige la actividad valuatoria son los siguientes:

Principio del mayor y mejor uso:

El valor de un inmueble está dado por el uso que genera el ingreso neto más alto probable dentro de un periodo específico. Para que este uso más alto y mejor se dé, se deben de establecer ciertas condiciones como lo son:

Debe ser un uso legalmente permitido por los diversos organismos involucrados.

Debe ser un uso real probable y no especulativo, que existan las posibilidades físicas y de mercado.

Debe ser un uso que permita el máximo generador de ingresos para toda la propiedad.

El mayor y mejor uso debe responder a las siguientes preguntas:

¿Es el uso sugerido razonable y verosímil?

¿Es ese uso conforme a Derecho., o existe una probabilidad razonable de que se pueda obtener un título jurídico para el uso?

¿Es el bien adecuado físicamente para el uso o puede o puede adaptarse para el uso?

¿Es el uso financieramente viable?

¿De los usos que cumplen los primeros cuatro requisitos?

¿Es el mayor y mejor uso elegido el uso más productivo del terreno?

Principio de sustitución:

Se basa en el concepto del método comparativo de mercado y señala que ̈el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características e igualmente deseable sustitutivas de aquel ̈.

Principio de anticipación de beneficios futuros:

Es la base del método de la renta y señala que el valor presente de un inmueble es el valor de los beneficios futuros que genere ese bien.

Principio de temporalidad (cambio):

El valor de un inmueble varía con el tiempo de acuerdo a las circunstancias y las fuerzas que actúas sobre él. Un avalúo es una fotografía a un momento en la línea del tiempo.

Principio de finalidad:

La finalidad de un avalúo puede condicionar el método y las técnicas de valoración a seguir. Dependiendo del fin puede variar el tipo de avalúo requerido.

Principio de balance y equilibrio:

Los bienes a valuar deben corresponder a las necesidades del medio inmediato. Los agentes de la producción como lo son el trabajo, la administración el capital y la tierra deben estar en equilibrio.

Principio competencia:

Este principio indica que donde hay ganancias sustanciales, se crea la competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia dañina.

Principio de homogeneidad:

El valor alcanza su máximo en aquellos lugares que han logrado un grado razonable de homogeneidad económica y social (niveles ingreso, edad, educación, etc).

Principio de uso consistente:

La valuación de un bien raíz parte del principio que la tierra y la edificación se valoran para un mismo uso simultáneamente.

Principio de uso progresión y regresión:

Progresión: el valor de bienes de menor valor se ve influenciado positivamente por estar asociados a bienes de mayor valor. La regresión es el caso contrario.

Principio de oferta demanda:

El valor varía directamente proporcional a la demanda e inversamente proporcional a la oferta.

1-Técnica de avaluó por comparación de mercado

Cuando se emplea esta técnica se obtiene una estimación de valor de una propiedad comparando el bien que se valúa (propiedad sujeto) con ventas recientes de propiedades cercanas similares, llamadas comparables. La teoría detrás de esta técnica es que el valor de la propiedad sujeto está relacionado directamente con los precios de venta de propiedades comparables. Su objetivo es estimar el valor de mercado de la propiedad. El valuador debe reunir, clasificara analizar e interpretar un conjunto de datos que arroja el mercado; su razonamiento es que un comprador bien informado no pagara más que el precio de una propiedad

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