DIFERENCIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS DEL CRÉDITO.

ESTRUCTURA DE LOS DERECHOS REALES.

La forma en la que el ordenamiento jurídico contempla la relación de una persona con una cosa se denomina “relación jurídica real”. Al igual que en las relaciones de crédito, en las relaciones reales pueden distinguirse:

1. Los sujetos.

Las relaciones reales están integradas por un sujeto activo o titular del derecho real - el propietario, el usufructuario, el acreedor hipotecario, etc. - y por un sujeto pasivo, que varía en cada derecho.

Sin embargo, la doctrina considera que en la propiedad no es posible hablar de la existencia de un sujeto pasivo, porque la “obligación de soportar” que se deriva para la colectividad en relación con la propiedad, no la convierte en una especie de sujeto pasivo colectivo del derecho. Por esta razón, los civilistas hablan de “situación jurídica” (y no de relación jurídica) respecto de la propiedad, reconociendo de esta forma el peculiar ámbito de exclusión o poder que se deriva de este derecho. Respecto de los demás derechos reales limitados, sí es posible hablar de un sujeto pasivo y, por tanto, de una verdadera relación jurídica.

En cuanto a las formas de designación de los sujetos, recordemos que en los derechos de crédito la misma se podía efectuar de forma individual (Pedro es deudor de Juan) o de forma indirecta o por referencia. Estas formas de designación también son posibles en los derechos reales, aunque adoptan formas distintas; son:

• los derechos reales subjetivamente personales: el usufructo, el uso y la habitación y el derecho de superficie;

• los derechos reales subjetivamente reales: como la servidumbre, pues la misma es una carga que se establece sobre una finca a favor de otra finca, de tal modo que no se establece en función de personas concretas, sino a tenor de quien detente en cada momento la propiedad de la finca. También se denominan ob rem.

Los derechos reales subjetivamente reales derivan en un peculiar régimen jurídico, pues son inseparables de la cosa sobre la que recaen.

Finalmente, se plantea la posibilidad de crear nuevas titularidades ob rem por los particulares además de las ya existentes. Por ejemplo, la Ley de Propiedad Horizontal establece obligación de vender el piso y la plaza de garaje de forma conjunta.

Tanto las personas físicas como jurídicas pueden ser sujetos activo - pasivo de los derechos reales. Con respecto a las personas físicas, sólo se exige la personalidad jurídica para la titularidad del derecho, mientras que es necesaria la capacidad de obrar para proceder a su ejercicio.

El Art. 38 Cc consagra la regla general de que las personas jurídicas pueden ser titulares de cualquier tipo de derechos y obligaciones. Tradicionalmente se han impuesto ciertas limitaciones a la titularidad de derechos reales por parte de las personas jurídicas, destacando el período desamortizador del s. XIX; muchas de estas limitaciones han sido suprimidas, pero otras no. Así, por ejemplo, el derecho de usufructo de una persona jurídica expira, sin excepción, a los treinta años.

Si la persona jurídica fuera, además, un ente público, existen otras peculiaridades con respecto a su titularidad de derechos reales.

Al igual que sucedía en los derechos de crédito, cabe la posibilidad de que en la relación real los polos activo o pasivo sean pluripersonales. En cuanto a la forma de organizar esta concurrencia de sujetos, se ofrecen dos grandes modelos:

- La COMUNIDAD DE BIENES (Arts. 392 y ss Cc) o CONDOMINIO: este modelo responde al romano de comunidad, presuponiendo que el objeto sobre el que recae el derecho real está indiviso (no que sea materialmente indivisible) y superponiendo sobre el mismo una división por cuotas ideales o abstractas. De esta forma, cualquier actuación sobre el objeto ha de ser conjunta, pero cada comunero es dueño excluyente de su cuota, y puede disponer libremente de ella (enajenarla, gravarla...).

El Código es contrario a esta forma de articular la concurrencia de sujetos y por ello ofrece en el Art. 400 una forma de terminar con ella: es la acción de división. Amparándose en esta acción, cualquier comunero puede solicitar en cualquier momento que el objeto sea físicamente dividido y se repartan las cuotas. Lo característico de esta acción es su carácter imprescriptible.

- La COMUNIDAD GERMÁNICA (no reconocida por el código): este modelo parte de la indivisión del objeto, de tal forma que todos los comuneros son cotitulares del derecho real y no existen cuotas ideales. Consecuentemente, cualquier actuación sobre el objeto requiere una acción conjunta. Las comunidades de aprovechamiento de aguas en Canarias han girado tradicionalmente en torno a este modelo.

La titularidad solidaria de los derechos reales no está contemplada por el Cc, y el propio Tribunal Supremo la ha negado, con excepción de casos muy aislados.

2. El objeto.

El código civil afirma que la titularidad de los derechos reales recae sobre las cosas. Sin embargo, “cosa” es un concepto bastante complejo que, en principio, pareció referirse únicamente

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