Procesal Civil

EVALUACIÓN PARCIAL N* 4

ACTIVIDAD 1

Situación primera:

Para recuperar el departamento dado en alquiler, el locador debe iniciar un juicio de desalojo, que se tramita a través de un proceso abreviado (Arts. 750 a 768 CPCC), contra los locatarios, para de esta forma recuperar el uso y goce del inmueble dado en locación, y que es de su propiedad.

Respecto a la presentación de la demanda, conforme lo estipula el art. 5 de la Ley de Locaciones Urbanas Nº 23091, “Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago”.

Por tal, esta intimación que deberá ser a través de Carta Documento (ya que la norma establece en forma “fehaciente”) deberá cursarse al domicilio que los locatarios hubieron fijado en el contrato, con el fin de INTIMAR al pago de los alquileres vencidos, bajo apercibimiento de iniciar las acciones legales que por derecho le corresponden a la locataria.

Situación segunda:

Si bien es viable la acumulación de todas las acciones que el actor tuviera contra el demandado, tal como lo dispone el art. 178 del CPCC, en el caso bajo estudio, rige la expresa prohibición contemplada en el art. 765 del mismo cuerpo legal, al establecer que “El cobro de alquileres … no será materia del juicio de desalojo”. Y ordena que deberá “… decidirse a su respecto en el juicio que corresponda …”, es decir, en un juicio ejecutivo, ya que como lo estipula el art. 517, el proceso ejecutivo procede contra aquellos títulos que traigan aparejada ejecución, y el art. siguiente, en su Inc. 2, menciona que traen aparejada ejecución, “los créditos por alquileres o arrendamientos de inmuebles.” Para ello, previamente deberá prepararse la vía ejecutiva.

En virtud de lo expuesto, deben iniciarse en forma separada los dos procesos: por un lado el juicio de desalojo, con el objetivo de que la locadora, Sra. LÓPEZ ESTRADA, recupere el uso y goce del inmueble; y por otro lado, el juicio ejecutivo para lograr el cobro de los alquileres impagos, contra el deudor y sus respectivos garantes.

Situación tercera:

En el supuesto de reconvención de los demandados en contra de la actora, el tribunal debe rechazar in límine la misma, porque en razón de tratarse de un juicio abreviado, no puede reconvenirse, ya que así lo prescribe el art. 751 CPCC, en su segundo párrafo. Sin perjuicio de que los demandados reconvinientes puedan hacer valer sus derechos en acciones independientes.

Respecto de la invocación que la parte demandada realiza por las mejoras introducidas (cuando no puedan separarse del inmueble), ésta podrá, en el momento procesal oportuno (contestación de la demanda), invocar la figura del derecho de retención contemplada en el art. 3939 del Cód. Civil, de lo cual el Tribunal ordenará correrá traslado a la parte actora, en los términos de los arts. 762 y 510 del CPCC.

Situación cuarta:

Los medios de prueba ofrecidos por la parte demandada para acreditar el pago de los alquileres reclamados, son manifiestamente inadmisibles, ya que en el art. 757, titulado “limitación de prueba”, se enumeran taxativamente como medios probatorios admisibles, la confesión de parte o el recibo en que conste que fueron pagados.

Situación quinta:

Según lo estipulado por el art. 758 CPCC, para que sea admitido el Recurso de Apelación interpuesto por los demandados, éstos deberán acreditar, dentro del plazo que tiene para recurrir, haber satisfecho las rentas o alquileres vencidos, o los que, con arreglo al contrato, deba pagar por adelantado o haberlos consignado en el Tribunal, para lo que bastará con la presentación del recibo otorgado por el locador o depositar a la orden del Tribunal, el importe mensual que corresponda.

Si no se diera cabal cumplimiento a lo establecido anteriormente, la Sentencia se tendrá por firme y se procederá a su ejecución (art. 759 CPCC).

Conforme también lo dispuesto por el art. 760 CPCC, se tendrá por desierto el recurso interpuesto, si durante su sustanciación, el demandado dejare de pagar los períodos que venzan o los que deba adelantar.

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ACTIVIDAD 2

Situación primera:

Para el cobro judicial de los alquileres adeudados, el CPCC habilita al locador a iniciar un juicio ejecutivo, el cual está regulado el art. 517, que dispone: “se procederá ejecutivamente siempre que, en virtud de un título que traiga aparejada ejecución, se demande una obligación exigible de dar una suma de dinero líquida, o fácilmente liquidable sobre bases que el mismo título suministre.”

El artículo siguiente, determina cuáles son los títulos que traen aparejada ejecución, y entre ellos, el Inc. 2, señala: “Los créditos por alquileres o arrendamientos de inmuebles.”

Sin perjuicio de ello, el actor deberá cumplimentar un paso previo, el cual la preparación de la vía ejecutiva (PVE), a fin de que el demandado reconozca ser locatario. Por lo tanto, primero se citará y emplazará al demandado, para que en el plazo que el Tribunal estipule, manifieste si es o no locatario.

“En caso de locación, quedará preparada la vía ejecutiva cuando el locatario confiese su calidad de tal en el plazo durante el tiempo expresado en la demanda y no exhiba recibos que acrediten el pago de los alquileres que se reclaman, o el actor desconozca esos recibos.” (art. 522 CPCC).

El accionado puede tener diferentes comportamientos procesales:

• Si el demandado confesare la calidad de locatario, y no exhibiere los recibos de pago de los alquileres reclamados, queda preparada la vía ejecutiva, y puede entablarse la correspondiente demanda en su contra (art. 522 CPCC).

• Si el demandado citado a reconocerse locatario, no comparece sin causa justificada, o no hiciere manifestación alguna, será tenido como confeso (art. 523 primer párrafo).

• En caso de desconocimiento insincero, se aplicará lo dispuesto en el art. 83, es decir, una multa de hasta el 30% del valor económico del litigio, o de hasta 100 jus en caso de que no lo tuviere. (art. 523 tercer párrafo).

• Si el demandado comparece y exhibe los recibos correspondientes a los alquileres que se reclaman, el accionante no podrá entablar la demanda ejecutiva.

Preparada la vía ejecutiva, se procede a entablar formal demanda contra el locatario, momento en el cual el actor debe ofrecer

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