Efectos de la Purga de la Hipotecas

Efectos de la Purga de las Hipotecas

La purga produce dos efectos principales:

1. Libera al inmueble de los privilegios e hipotecas que lo gravaban, a partir del pago del precio o de su consignación. Pero cuando el derecho inmobiliario sea de un derecho bajo condición resolutoria.
2. El derecho de los acreedores se encuentra transferido al precio, que es distribuido entre ellos según el procedimiento de prelación crediticia.

Los efectos secundarios de la pulga son diferentes según el partido adoptado por los acreedores.

Efectos de la Purga cuando los acreedores aceptan el ofrecimiento de Purga

El tercero a adquirente debe el precio real si ha distinguido una parte del mismo, los acreedores inscritos conservan sus derechos de preferencia. Debe también los intereses del precio.

Las hipotecas originadas por obras adquirientes susciten a la purga que no tiene por finalidad sino hacer que desaparezcan aquellas inscritas por iniciativa de los procedentes propietarios.

                Efectos de la Purga en caso de la adjudicación

La adjudicación tiene lugar a favor del tercero adquiriente, de cualquier otra persona.

1. El tercer adquirente se ha convertido en adjudicatario. La adjudicación confirma al tercer adquirente en los derechos de propiedad que tenía por su adquisición, no tiene que publicar la sentencia de adjudicación. Conserva los frutos, debe los intereses del precio.
2. El inmueble es adjudicado a persona distinta del tercero adquiriente. Para la jurisprudencia la adjudicación, aun cuando no tenga efecto retroactivo con respecto al adjudicatario, que no tiene sus derechos más que desde la adjudicación, se retrotrae entre las relaciones entre el vendedor y el tercero adquirente.

Efectos principales: distribución del precio y su presión de las hipotecas. Sea aceptado por los acreedores el ofrecimiento del tercer adquirente, haya seguido una adjudicación a la solicitud de remate en pública subasta formulada por uno de aquellos, los dos efectos principales de la purga se verifican de manera idéntica:

1. La purga limpia, libera al inmueble de los privilegios e hipotecas que lo gravaban, cualquiera que sea el desenlace del procedimiento (acerca de la suerte de las hipotecas trabajadas por la obra del tercer adquirente).
2. Por la purga los derechos de los acreedores se encuentran transferidos, ya sea el precio de adquisición o el valor de la estimación, ya sea sobre el precio de la adjudicación por ser distribuidas la suma según el procedimiento de relación crediticia.

Los efectos de la Purga son siempre definitivos

Ocurre según la jurisprudencia, aun cuando la purga haya liberado, la hipoteca que lo grababa a un derecho inmobiliario sometido a condición resolutoria. El constituyente de una hipoteca deudor o fiador real vende el inmueble hipotecado a un tercero adquirente y se reserva la facultad de retraer, el tercero adquirente diligencia el procedimiento de la purga,  el inmueble queda liberado así de su hipoteca.

La purga produce sus efectos definitivos y borra las hipotecas sin que pueda hacer que reviva el ejercicio del retracto.  Los acreedores hipotecarios se convierten, en simple acreedores quirografarios del deudor en la medida que no haya entrado en rango útil con ocasión de la curva; no tienen ya derecho real sobre el inmueble cuando ese inmueble haya vuelto a entrar en el patrimonio de su deudor, ni si quiera un derecho de preferencia cualquiera.

Los  efectos secundarios de la purga son diferentes según el partido adoptado por los acreedores. Mientras que los efectos principales de la purga son idénticos, el procedimiento de purga termina con la aceptación del ofrecimiento o por la adjudicación tras la puja del décimo. Conviene pues examinar sucesivamente las dos situaciones

Efectos de la purga cuando los acreedores acepten el ofrecimiento de la purga

1. Consignación del precio – el tercero adquiriente que abonara por sí mismo el precio de los acreedores correría el riesgo de pagar dos veces.
2. Precio real e intereses- el tercer adquiriente debe pagar el precio que le haya ofrecido a los acreedores; pero no queda liberado por la aceptación del ofrecimiento y el pago cuando haya disimulado el precio real. En efecto, los acreedores tienen por prenda el valor del inmueble, y el adquiriente no podría utilizar la purga para sustraerle parte de ese valor.
3. Obligación personal del tercer adquiriente y repetición-  el ofrecimiento de abonar el precio ha hecho que una obligación personal con cargo al adquirente: se ha convertido en deudor del precio con respecto a los acreedores.
4. Mantenimiento de las hipotecas trabajadas por  iniciativa del adquiriente- el procedimiento de la purga no va dirigido sino contra los acreedores inscritos por parte de precedentes enajenantes; el ofrecimiento no es aceptado sino por el hecho únicamente sus hipotecas serán las eliminadas por la purga, el tercer adquiriente no podría  purgar las hipotecas constituidas por su propia iniciativa.

Efectos de la purga en caso de adjudicación con Puja

1. Situación del adjudicatario- la adjudicación con puja del décimo, luego de purga, libera al inmueble de las hipotecas que garantizaban a los acreedores inscritos contra los cuales se hayan entablado el procedimiento de purga. Esa hipoteca desaparecen en el momento del pago del precio de adjudicación o de la consignación.

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