Enfuteusis

ENFITEUSIS

La enfiteusis también denominado censo enfitéutico, es un derecho real que supone la cesión temporal del dominio útil de un inmueble, a cambio del pago anual de un canon y, asimismo, de un laudemio por cada enajenación de dicho dominio, en su caso. En algunos ordenamientos jurídicos esta cesión puede tener carácter perpetuo.

Dominio directo frente a dominio útil

La enfiteusis o censo enfitéutico, es un régimen compartido de tenencia de tierra que lleva consigo la disociación del dominio entre el dominio directo, correspondiente al propietario, y el útil, el de la persona que usa y aprovecha la finca. La falta de pago del canon por parte del titular del dominio útil puede llevar consigo el comiso de ese dominio por el titular del dominio directo, que vuelve a la situación de la propiedad anterior a la institución de la enfiteusis. El dominio útil implica que el enfiteuta podía decidir sobre el destino económico de la tierra y modificarlo cuanto quisiera siempre y cuando abonara el canon anual.

Derecho real

El enfiteuta podrá hacer valer su derecho frente a cualquier persona que perturbe su dominio útil. Esto incluye, como es lógico, la eventual perturbación proveniente del propietario de la cosa, con lo que gran parte de la doctrina considera que las facultades del enfiteuta no nacen con la constitución de la enfiteusis, sino que son una mera transmisión de parte de las facultades que conlleva el dominio.

La enfiteusis en España

Tal y como explica Francisco Tomás y Valiente, durante la Edad Media y mediados de la Moderna, el sistema de régimen feudal y señoríos dio lugar a que la posesión de la tierra fuera la principal fuente de riqueza y, por tanto, una de las principales bases para la organización de la sociedad.

La propiedad de la tierra estaba dividida en virtud de diversas fórmulas de explotación de la tierra y que vinculaban a campesinos y señores. La fórmula más frecuente en la Península fue la del arrendamiento, pero en los territorios de la Corona de Aragón fue frecuente la fórmula enfitéutica, que aún perdura en el derecho civil catalán. Como fórmula para facilitar la repoblación de las tierras reconquistadas a los musulmanes, se aplicó la enfiteusis en los territorios de la Cataluña Nueva (bajo el nombre de cens), en el Reino de Valencia y en el de Mallorca, como enfiteusis. En Aragón recibe el nombre de treudo.

En Valencia, la enfiteusis presenta rasgos propios. El arraigo de la enfiteusis en el Reino de Valencia está relacionado con la creación de las jurisdicciones alfonsinas. Según Antonio Gil Olcina, "la conquista definitiva del reino de Valencia supuso la introducción de la enfiteusis en el mismo (...) donde era mayoritaria o prácticamente exclusiva de la población mudéjar". Esta relación con la población mudéjar, implicó que con la expulsión de los moriscos decretada en 1609, muchos de los señoríos se quedaran desiertos o semivacíos. El instrumento para repoblarlos fueron las cartas puebla que incluían la entrega de tierras y viviendas a censo enfitéutico.

Con el desmantelamiento del régimen señorial iniciado en 1811 por las Cortes de Cádiz, con el Decreto de 6 de agosto, la enfiteusis se vio gravemente afectada. Mientras que aquellos señores que habían arrendado sus tierras vieron reforzada su propiedad sobre la misma, a cambio de la abolición de sus privilegios

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