Promitente

SEÑOR NOTARIO: En el registro de escrituras públicas a su cargo sírvase autorizar e insertar una promesa de compraventa otorgada al tenor de las siguientes cláusulas:

CLÁUSULA PRIMERA: COMPARECIENTES.-

Comparecen al otorgamiento de la presente escritura pública:

a) Los señores ___________________, por sus propios derechos/y por los que representan de la sociedad conyugal que tienen formada, parte a la que en adelante y para efectos del presente contrato se le podrá llamar “PROMITENTE COMPRADORA”; y

b) El fideicomiso denominado FIDEICOMISO MERCANTIL TORRE CANTABRIA, representado por su fiduciaria, la compañía Anefi S.A. Administradora de Fondos y Fideicomisos, quien comparece representada por el señor Eduardo Samaniego Ponce en su calidad de Gerente General según consta del documento adjunto, parte a la que en adelante y para efectos del presente contrato se le podrá llamar “FIDEICOMISO” y/o “PROMITENTE VENDEDOR”.

CLÁUSULA SEGUNDA: ANTECEDENTES.-

a) Mediante escritura pública otorgada el ___ de ___ del dos mil catorce, ante el Doctor ______, Notario Cuarto del Cantón Quito, se constituyó el fideicomiso mercantil denominado Fideicomiso Mercantil Torre Cantabria, compareciendo a su constitución la Rentas e Inmobiliarias S.A. COMMONPLACE, en calidad de Constituyente Uno; la compañía Romero y Pazmiño Ingeniería Inmobiliaria S.A., en calidad de Constituyente Dos; y, la compañía ANEFI S.A. ADMINISTRADORA DE FONDOS Y FIDEICOMISOS en calidad de Fiduciaria.

b) El FIDEICOMISO se constituyó con el objeto de de administrar los recursos y BIENES FIDEICOMITIDOS para el desarrollo de un PROYECTO INMOBILIARIO, así como la administración de los recursos que se reciban para dicha finalidad, sobre el inmueble identificado como un lote de terreno de mil ciento treinta y tres metros cuadrados, noventa decímetros cuadrados, ubicado en la calle Andres Xaura y Mariscal Foch, de la parroquia La Floresta, del Distrito Metropolitano del cantón Quito, Provincia de Pichincha; El lote es el resultado de la unificación del predio número 0009881 y del predio número 0009882. El primer Lote predio número 0009881, fue adquirido por la compañía RENTAS E INMOBILIARIAS S.A. COMMONPLACE, por compra a los cónyuges David Jaime Beitsch Nimelman y señora Mónica del Rocío Santander Cedeño de Beitsch, según consta de la escritura de compraventa otorgada ante el Notario Tercero del Cantón Quito, Doctor Roberto Salgado Salgado, el treinta de enero del dos mil doce, inscrita en el Registro de la Propiedad del cantón Quito el trece de marzo del dos mil doce; y el segundo lote predio número 0009882, fue adquirido por la compañía RENTAS E INMOBILIARIAS S.A. COMMONPLACE, por compra a los cónyuges los señores Max Beitsch Polter y señora Sylva Ninelman Bercowiez de Beitsch, según consta de la escritura de compraventa celebrada ante el Notario Tercero del cantón Quito, Doctor Roberto Salgado Salgado, el diez de febrero del dos mil doce, inscrita en el Registro de la Propiedad del cantón Quito el dieciocho de mayo del dos mil doce.

c) El FIDEICOMISO se encuentra facultado para suscribir los contratos de promesa y compraventa de los bienes de su propiedad, así como recibir los recursos producto del pago del precio de los mismos.

d) La disposición de los recursos dinerarios del FIDEICOMISO para la construcción del proyecto inmobiliario, se encuentra sujeta al cumplimiento de los factores de equilibrio (condiciones financieras, técnicas y legales) tendientes a mitigar los riesgos del proyecto y coadyuvar a su desarrollo. El cumplimiento de los mismos será determinado por la Junta de FIDEICOMISO, circunstancia que es conocida y expresamente aceptada por la parte PROMITENTE COMPRADORA.

e) El FIDEICOMISO es el instrumento elegido por el Promotor para el desarrollo del Proyecto Inmobiliario. Por su parte, el Constructor es el responsable técnico del proceso constructivo del proyecto inmobiliario .

CLÁUSULA TERCERA: PROMESA DE COMPRAVENTA.-

Con los antecedentes expuestos y en cumplimiento de las instrucciones impartidas en su contrato constitutivo, el FIDEICOMISO promete vender y dar en perpetua enajenación a favor de la parte PROMITENTE COMPRADORA quien promete comprar, los bienes detallados a continuación: _________ (_________) de una superficie aproximada de _________ metros cuadrados (_________m2); y el _________ (_________) de una superficie aproximada de _________ metros cuadrados (_________ m2), que formarán parte del proyecto inmobiliario.

Las alícuotas, linderos, dimensiones y demás características de los inmuebles prometidos en venta se especificarán en la escritura pública de compraventa, tomando los datos constantes en la declaratoria de propiedad horizontal correspondiente, los cuales se considerarán definitivos. Sin embargo, la transferencia de dominio de los inmuebles se realizará como cuerpo cierto. Las partes acuerdan que la numeración de los inmuebles prometidos en venta es provisional más no su ubicación.

Las partes aceptan que las superficies constantes en el presente contrato son aproximadas y que las mismas podrían sufrir variaciones de conformidad a la declaratoria de propiedad horizontal. Sólo en caso de existir una diferencia de área, en exceso o en detrimento del cinco por ciento (5%) o más de la superficie total de los inmuebles, las partes acuerdan liquidarla por metro cuadrado calculando el precio por cada metro al valor de venta registrado por el FIDEICOMISO en ésta fecha. Si en virtud de tal exceso o detrimento, alguna de las partes optare por terminar el contrato, no se cobrará indemnización alguna y el FIDEICOMISO deberá restituir tan solo los valores que la parte PROMITENTE COMPRADORA le hubiere entregado, una vez que los inmuebles objeto de este contrato se vuelvan a comercializar a favor de un tercero, y de conformidad con la forma de pago pactada en el correspondiente contrato de promesa de venta que el FIDEICOMISO celebre.

La parte PROMITENTE COMPRADORA acepta desde ya los cambios que por razones técnicas, justificadas y ajenas a la voluntad de la parte Promotora, del Constructor y FIDEICOMISO o por tratarse de mejoras a los inmuebles prometidos en venta, se deban realizar a los mismos, sin que tenga algo que reclamar. Estos cambios no podrán afectar a la estructura principal y áreas de los inmuebles, así como tampoco a su ubicación.

Sin perjuicio de que el lote de terreno sobre el cual se construirá el proyecto inmobiliario pueda ser hipotecado a terceros para facilitar su desarrollo, el FIDEICOMISO garantiza a la parte PROMITENTE COMPRADORA que la transferencia de dominio se realizará libre de todo gravamen e incluirá todos los derechos reales, usos, costumbres, entradas, salidas, servidumbres activas y pasivas que le sean anexas, sin reservarse absolutamente nada para sí. Para tales efectos, las partes acuerdan que en la escritura de transferencia de dominio se incluirá la minuta de liberación de hipoteca de los bienes objeto del presente contrato, de tal forma que los dos actos se celebrarán en forma simultánea sin que esto represente perjuicio alguno a la parte PROMITENTE COMPRADORA.

CLÁUSULA CUARTA: ACABADOS Y ESPECIFICACIONES.-

La parte PROMITENTE COMPRADORA declara conocer y aceptar las características de los inmuebles a construirse, las cuales constan en el Anexo Uno. Así mismo declara conocer las áreas comunales y obras de infraestructura del proyecto inmobiliario. Las partes acuerdan que los bienes detallados en estas especificaciones podrían ser cambiados por bienes equivalentes de igual o superior calidad en caso de que no se consigan en el mercado los descritos en el anexo.

CLÁUSULA QUINTA: PRECIO Y FORMA DE PAGO.-

Las partes han acordado que el precio por los inmuebles prometidos en venta, asciende a la cantidad de ________________ DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD ______________), cantidad que será pagada por la parte PROMITENTE COMPRADORA al FIDEICOMISO en la forma y condiciones que constan detalladas:

(DETALLAR FORMA DE PAGO AQUÍ. OJO, EN EL CASO DE LA ÚLTIMA CUOTA, NO SE DEBE PONER QUE SE PAGA CON CRÉDITO)

Los pagos se realizarán en dólares de los Estados Unidos de América sin perjuicio de que la moneda de curso legal cambie en la República del Ecuador. El retraso en el pago de cualquiera de las cuotas, o del pago final del precio o parte de los mismos, generará un interés de mora a favor del FIDEICOMISO que deberá ser calculado en base a la tasa vigente, el valor no pagado y el número de días de mora, sin perjuicio del derecho del FIDEICOMISO a declarar fallida la presente promesa. El hecho de pagarse estos intereses no implica una novación de la obligación ni ampliación de plazos de pago. Si es necesario realizar una gestión de cobranza debido a la mora producida en alguno de los pagos, la parte PROMITENTE COMPRADORA pagará todos los costos que se generen. El pago de los intereses de mora o de los costos de cobranza, no significa la novación de la obligación principal ni la ampliación de los plazos de pago.

La parte PROMITENTE COMPRADORA podrá hacer pagos anticipados al precio pactado, sin que el FIDEICOMISO esté obligado a reconocerle beneficio alguno por esos pagos. La parte PROMITENTE COMPRADORA reconoce y acepta que tiene la obligación de hacer los pagos directamente al FIDEICOMISO, en los lugares y cuentas que éste expresamente le instruya. En tal virtud, el FIDEICOMISO no se hace responsable por los valores que la parte PROMITENTE COMPRADORA haya entregado a

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