Requerimientos

RESUMEN

El propósito de este trabajo es investigar la forma en que el conocimiento del mercado inmobiliario puede ser utilizado para ayudar a identificar los requisitos de los usuarios. Un proyecto de construcción más ajustado a las necesidades de los usuarios puede aumentar su valor y producir cambios menores durante su ciclo de vida. En consecuencia, la renovación, remodelación y demolición estarán menos presentes, reduciendo la generación de residuos, la re-construcción y el consumo de materiales. Esto es especialmente importante en los casos de personalización de la vivienda. Sin embargo, uno de los desafíos que enfrentan los diseñadores es cómo identificar adecuadamente las necesidades de los usuarios, sus deseos y necesidades, pues constituyen un factor fundamental en el proceso inicial de información. En este contexto, los modelos estadísticos de datos basados en los bienes raíces pueden ser de gran utilidad para los diseñadores, pues reflejan la evaluación que poseen los usuarios de los atributos de construcción. La estrategia de investigación usa un mecanismo de descubrimiento del conocimiento, compuesta por cinco pasos: (1) la formulación de una base de datos general, (2) la selección de datos específicos utilizando el Razonamiento Basado en Casos, (3) el enriquecimiento de los datos, (4) el desarrollo de modelos de precios hedónicos utilizando el análisis de regresión, y (5) la simulación del valor de las alternativas de diseño. Sobre la base de aplicación de un modelo de precios hedónicos y utilizando los datos del mercado de las viviendas de clase media de Porto Alegre, Brasil, los principales resultados indican que los modelos de precios ajustados contienen suficientes detalles y precisión estadística para apoyar las decisiones en la etapa inicial de diseño

Palabras Clave: Requisitos de los usuarios, personalización de las viviendas, proceso de diseño, proceso de conocimiento, modelos de precios hedónicos

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1. Introducción

El segmento que reúne las actividades de arquitectura, ingeniería y construcción (AEC industry) tiene gran importancia para la sociedad en relación a los aspectos económicos, sociales y medioambientales. Un proyecto de construcción más ajustado a las necesidades de los usuarios puede aumentar su valor y requerir cambios menores durante su ciclo de vida (Koskela, 2000). Sin embargo, identificar las necesidades de los usuarios no es una tarea sencilla para los diseñadores. Esto es especialmente importante en los casos de personalización de la vivienda, como por ejemplo, en los segmentos de pre-venta (Juan et al, 2006; Shin et al., 2008). Sin embargo, uno de los desafíos que enfrentan los diseñadores es cómo llegar a conocer las necesidades de los usuarios, sus deseos y necesidades desde la etapa inicial del diseño de la obra, conocida como sesión informativa o de orientación (RIBA, 2007).

El objetivo de este trabajo es investigar la forma en que el conocimiento del mercado inmobiliario puede ser usado para ayudar a identificar las necesidades de los usuarios. Presentamos un mecanismo de descubrimiento del conocimiento diseñado para identificar las necesidades de los usuarios y apoyar el proceso de toma de decisiones. La propuesta se basa en los modelos de precios hedónicos que entregan los datos de las transacciones en el mercado. El estudio analiza el proceso informativo o de orientación del diseño, los sistemas actuales de apoyo al proceso informativo y otros aspectos relacionados con él. Luego, se presenta la propuesta y algunos resultados obtenidos de un caso basado en un modelo de precios del mercado de la vivienda de la ciudad de Porto Alegre ubicada en el sur de Brasil.

2. El proceso de diseño de la obra

2.1. El rol de los requerimientos del usuario y las etapas iniciales de diseño

El diseño en el sector de la construcción se puede ver como una tarea compleja. Por su naturaleza, el diseño es un proceso creativo donde tanto los problemas como las soluciones surgen simultáneamente de manera retórica, persuasiva y exploratoria. Exige identificar y evaluar las diversas necesidades, requerimientos y deseos, los que deben ser traducidos adecuadamente al lenguaje constructivo para ser incorporados al producto final. El diseño es multidisciplinario y ejerce una poderosa influencia en otros procesos, como también en el producto Anal, en términos de calidad y valor (Koskela, 2000; Macmillan et al., 2001; Tzortzopoulos et al,, 2001).

Existen algunos modelos desarrollados para representar el proceso de diseño de la obra. En el plan de trabajo tradicional de RIBA, la etapa inicial del proceso de diseñar un proyecto constructivo se denomina Preparación y está compuesta por las evaluaciones ("identificación de las necesidades del cliente y objetivos") y el diseño ("desarrollo de la formulación inicial de los requerimientos"). La segunda etapa es el Diseño, compuesto por el diseño conceptual, desarrollo del diseño y diseño técnico, seguido por la Pre-construcción, Construcción y Etapas de Uso (RIBA, 2007). Posteriormente, se incluyó la demolición y el diseño para la deconstrucción dentro de la agenda de diseño (Morgan and Stevenson, 2005).

Una parte significativa del valor, costo y desechos generados durante el ciclo de vida de una obra se define en las fases iniciales de diseño. En ciertos casos, una decisión a tiempo durante el diseño define entre un 70% y un 80% del costo Anal (Bouchlaghem et al., 2006; Raflq et al., 2005) y tiene consecuencias considerables en el comportamiento de la obra (Wang et al., 2005).

Los procesos de diseño han entregado gran cantidad de conocimientos (Baldwin et al., 1999; Langford y Retik, 1996; Yusuf y Alshawi, 1999). Según Meniru et al. (2003), el éxito de la solución final del diseño depende de que el equipo de diseño pueda coordinar sus conocimientos lo más tempranamente posible. Sin embargo, las restricciones de tiempo y una comunicación inadecuada entre el cliente y el arquitecto y entre los miembros del equipo ejercen una influencia negativa en la calidad del diseño (Ballard y Koskela, 1998; Kamara et al., 2000; Luck y McDonnell, 2006; Yu et al., 2005). Batty (1995) sostiene que la falta de tiempo disponible puede generar numerosas consecuencias, entre las que se incluye la falta de deseo, por parte del equipo de diseñadores, de asumir riesgos con nuevos materiales o sistemas.

Comprender adecuadamente los requisitos del usuario en las primeras etapas de diseño, reduce el esfuerzo de tener que volver a diseñar en las etapas siguientes. El proceso informativo o de orientación es el momento apropiado para tomar decisiones. Este proceso informativo constituye la etapa inicial del proceso de diseño y con frecuencia es el más importante, pues se establecen los objetivos del proyecto y se fijan las bases para el desarrollo conceptual (Peña y Parshall, 2001). También se conoce como programación arquitectónica. Antiguamente, cuando las construcciones eran más simples, esta etapa no era necesaria. A partir de la revolución industrial, las obras son cada vez más especializadas y exigen información amplia y específica (Donia, 1998). Barrett et al. (1996) define el proceso de información como un proceso sistémico mediante el cual el cliente/usuario explicita sus ideas y éstas quedan formalizadas. En general, el proceso informativo también se considera como una actividad de planificación dentro del proceso de diseño de la obra.

En los inicios, este proceso de información se consideraba como un documento estático, elaborado en un momento específico. Sin embargo, los autores sostienen que el documento informativo debe ser dinámico y debe ser aplicado durante todo el proceso de diseño (Aouad et al., 1998; Barrett et al., 1996; Tzortzopoulos et al., 2006). Por ejemplo, en el Plan de Trabajo de RIBA, el documento informativo se desarrolla a partir de una "información inicial" hasta una "información detallada del proyecto" y este desarrollo sucede paralelamente con el desarrollo del diseño conceptual y técnico (Kamara et al., 2001; RIBA, 2007). Kamara et al. (2001) sugiere que el documento informativo tenga dos partes: un programa estratégico y el documento informativo mismo.

2.2. Enfoque del diseño basado en el conocimiento

Como la información evoluciona y el proceso de diseño debe abarcar una gran cantidad de conocimiento, es importante entregar a los diseñadores las herramientas para manejar ese conocimiento. Algunas formas exploradas para mejorar el proceso informativo y administrar el diseño del conocimiento son la estimación de los valores (Kelly et al., 2005; Yu et al., 2005), el Despliegue Funcional de la Calidad (Quality Function Deployment, QFD) (Kamara et al., 1999), la planificación con Last Planner (Koskela et al., 1997; Tzortzopoulos et al., 2001), y la ingeniería conjunta o esquemas de colaboración (Bouchlaghem et al., 2006; Kamara and Anumba, 2000; Kamara et al., 2001; Koskela and Huovila, 1997; Macmillan et al., 2001; Marir et al., 2000; Meniru et al., 2003; Yan-chuen et al., 2000).

Otra forma de mejorar el proyecto es a través del Sistema de apoyo para la toma de decisiones (Decision Support Systems, DSS). Un DSS es un sistema computacional interactivo que ayuda a los encargados de tomar decisiones a resolver un problema de gestión estructurado o no estructurado, que tiene múltiples atributos, objetivos o finalidades (Power, 2002). Para el diseño de proyectos se usan principalmente dos tipos de DSS: los Sistemas Expertos (también conocidos como Sistema de Manejo del Conocimiento (CBR) o Sistema de apoyo apara la toma de decisiones basados en el conocimiento), y los Sistemas de Razonamiento Basado en Casos u

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