Requerimientos

RESUMEN

El propósito de este trabajo es investigar la forma en que el conocimiento del mercado inmobiliario puede ser utilizado para ayudar a identificar los requisitos de los usuarios. Un proyecto de construcción más ajustado a las necesidades de los usuarios puede aumentar su valor y producir cambios menores durante su ciclo de vida. En consecuencia, la renovación, remodelación y demolición estarán menos presentes, reduciendo la generación de residuos, la re-construcción y el consumo de materiales. Esto es especialmente importante en los casos de personalización de la vivienda. Sin embargo, uno de los desafíos que enfrentan los diseñadores es cómo identificar adecuadamente las necesidades de los usuarios, sus deseos y necesidades, pues constituyen un factor fundamental en el proceso inicial de información. En este contexto, los modelos estadísticos de datos basados en los bienes raíces pueden ser de gran utilidad para los diseñadores, pues reflejan la evaluación que poseen los usuarios de los atributos de construcción. La estrategia de investigación usa un mecanismo de descubrimiento del conocimiento, compuesta por cinco pasos: (1) la formulación de una base de datos general, (2) la selección de datos específicos utilizando el Razonamiento Basado en Casos, (3) el enriquecimiento de los datos, (4) el desarrollo de modelos de precios hedónicos utilizando el análisis de regresión, y (5) la simulación del valor de las alternativas de diseño. Sobre la base de aplicación de un modelo de precios hedónicos y utilizando los datos del mercado de las viviendas de clase media de Porto Alegre, Brasil, los principales resultados indican que los modelos de precios ajustados contienen suficientes detalles y precisión estadística para apoyar las decisiones en la etapa inicial de diseño

Palabras Clave: Requisitos de los usuarios, personalización de las viviendas, proceso de diseño, proceso de conocimiento, modelos de precios hedónicos

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1. Introducción

El segmento que reúne las actividades de arquitectura, ingeniería y construcción (AEC industry) tiene gran importancia para la sociedad en relación a los aspectos económicos, sociales y medioambientales. Un proyecto de construcción más ajustado a las necesidades de los usuarios puede aumentar su valor y requerir cambios menores durante su ciclo de vida (Koskela, 2000). Sin embargo, identificar las necesidades de los usuarios no es una tarea sencilla para los diseñadores. Esto es especialmente importante en los casos de personalización de la vivienda, como por ejemplo, en los segmentos de pre-venta (Juan et al, 2006; Shin et al., 2008). Sin embargo, uno de los desafíos que enfrentan los diseñadores es cómo llegar a conocer las necesidades de los usuarios, sus deseos y necesidades desde la etapa inicial del diseño de la obra, conocida como sesión informativa o de orientación (RIBA, 2007).

El objetivo de este trabajo es investigar la forma en que el conocimiento del mercado inmobiliario puede ser usado para ayudar a identificar las necesidades de los usuarios. Presentamos un mecanismo de descubrimiento del conocimiento diseñado para identificar las necesidades de los usuarios y apoyar el proceso de toma de decisiones. La propuesta se basa en los modelos de precios hedónicos que entregan los datos de las transacciones en el mercado. El estudio analiza el proceso informativo o de orientación del diseño, los sistemas actuales de apoyo al proceso informativo y otros aspectos relacionados con él. Luego, se presenta la propuesta y algunos resultados obtenidos de un caso basado en un modelo de precios del mercado de la vivienda de la ciudad de Porto Alegre ubicada en el sur de Brasil.

2. El proceso de diseño de la obra

2.1. El rol de los requerimientos del usuario y las etapas iniciales de diseño

El diseño en el sector de la construcción se puede ver como una tarea compleja. Por su naturaleza, el diseño es un proceso creativo donde tanto los problemas como las soluciones surgen simultáneamente de manera retórica, persuasiva y exploratoria. Exige identificar y evaluar las diversas necesidades, requerimientos y deseos, los que deben ser traducidos adecuadamente al lenguaje constructivo para ser incorporados al producto final. El diseño es multidisciplinario y ejerce una poderosa influencia en otros procesos, como también en el producto Anal, en términos de calidad y valor (Koskela, 2000; Macmillan et al., 2001; Tzortzopoulos et al,, 2001).

Existen algunos modelos desarrollados para representar el proceso de diseño de la obra. En el plan de trabajo tradicional de RIBA, la etapa inicial del proceso de diseñar un proyecto constructivo se denomina Preparación y está compuesta por las evaluaciones ("identificación de las necesidades del cliente y objetivos") y el diseño ("desarrollo de la formulación inicial de los requerimientos"). La segunda etapa es el Diseño, compuesto por el diseño conceptual, desarrollo del diseño y diseño técnico, seguido por la Pre-construcción, Construcción y Etapas de Uso (RIBA, 2007). Posteriormente, se incluyó la demolición y el diseño para la deconstrucción dentro de la agenda de diseño (Morgan and Stevenson, 2005).

Una parte significativa del valor, costo y desechos generados durante el ciclo de vida de una obra se define en las fases iniciales de diseño. En ciertos casos, una decisión a tiempo durante el diseño define entre un 70% y un 80% del costo Anal (Bouchlaghem et al., 2006; Raflq et al., 2005) y tiene consecuencias considerables en el comportamiento de la obra (Wang et al., 2005).

Los procesos de diseño han entregado gran cantidad de conocimientos (Baldwin et al., 1999; Langford y Retik, 1996; Yusuf y Alshawi, 1999). Según Meniru et al. (2003), el éxito de la solución final del diseño depende de que el equipo de diseño pueda coordinar sus conocimientos lo más tempranamente posible. Sin embargo, las restricciones de tiempo y una comunicación inadecuada entre el cliente y el arquitecto y entre los miembros del equipo ejercen una influencia negativa en la calidad del diseño (Ballard y Koskela, 1998; Kamara et al., 2000; Luck y McDonnell, 2006; Yu et al., 2005). Batty (1995) sostiene que la falta de tiempo disponible puede generar numerosas consecuencias, entre las que se incluye la falta de deseo, por parte del equipo de diseñadores, de asumir riesgos con nuevos materiales o sistemas.

Comprender adecuadamente los requisitos del usuario en las primeras etapas de diseño, reduce el esfuerzo de tener que volver a diseñar en las etapas siguientes. El proceso informativo o de orientación es el momento apropiado para tomar decisiones.

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