Compuesto

DEFINICION DEL CONTRATO DE COMPRA - VENTA

Según el código civil la compra venta es el contrato mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador, y este a su vez, se obliga a pagar su precio en dinero.

El Código Civil prevé una exhaustiva regulación del contrato de compraventa, y hace aplicable sus preceptos a otros institutos a través de la analogía (permuta, cesión, etc.).El Código de Comercio regula la compraventa mercantil que resulta ser también el acto de comercio por antonomasia.

De acuerdo con dicha definición surgen los caracteres de este contrato:

Bilateral

Por cuanto existen prestaciones a cumplir por cada una de las partes: el vendedor a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a recibirla y pagar un precio cierto en dinero.

Consensual

Puesto que debe existir consentimiento de ambas partes para la celebración del contrato y se perfecciona desde el momento que lo manifiesten.

Oneroso

Por cuanto la prestación es sobre la base de un precio cierto en dinero (no gratuito).

Conmutativo

Pues las prestaciones a cargo de cada una de las partes se encuentran perfectamente determinadas (entrega de la casa-pago del precio).

ELEMENTOS DE CONTRATO

Elementos Esenciales

Son aquellos sin los cuales el contrato no tiene valor, o degenera en otro diferente.

Estos son: la capacidad, el consentimiento, el objeto y la causa. En algunos ordenamientos jurídicos y para algunos contratos puede exigirse como validez también la forma.

Capacidad:

Se subdivide en capacidad de goce (la aptitud jurídica para ser titular de derechos subjetivos) y capacidad de ejercicio (aptitud jurídica para ejercer derechos y contraer obligaciones sin representación de terceros).

Consentimiento:

El consentimiento se manifiesta por la concurrencia de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato. Será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo.

Objeto:

Pueden ser objeto de contratos todas las cosas que no están fuera del comercio humano, aun las futuras. Pueden ser igualmente objeto de contrato todos los servicios que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres.

Causa:

En los contratos onerosos (como la compraventa), se entiende por causa, para cada parte contratante, la entrega o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los de pura beneficencia (Ej. el de donación), la mera liberalidad del bienhechor.

Forma:

En algunos contratos es posible que se exija una forma específica de celebración. Por ejemplo, puede ser necesaria la forma escrita, la firma ante notario o ante testigos, etc.

Elementos Naturales

Son aquellos que se entienden incorporados en el contrato, pero que las partes pueden libremente eliminar del mismo, sin que éste deje de ser válido.

Elementos accidentales

Son aquellos que las partes establecen por cláusulas especiales, que no sean contrarias a la ley, la moral, las buenas costumbres o el orden público. Por ejemplo: el plazo, la condición, el modo, la solidaridad, la indivisibilidad, la representación, etc.

En conformidad con la libertad de la voluntad, los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral, las buenas costumbres o el orden público.

Los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan, y no alcanzan a los terceros. Sin embargo, los herederos también resultan obligados por los contratos del causante, porque son continuadores jurídicos de éste, y los cesionarios también, por la misma razón.

EFECTOS DE LA COMPRA – VENTA

Obligaciones del vendedor

Transmitir la propiedad o título de derecho.

Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.

Entregar el bien.

Garantizar al adquiriente una posesión útil.

Garantizar al comprador una posesión pacífica.

Responder a la evicción.

Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga el bien.

Obligaciones del comprador

Pagar el precio.

Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.

Recibir el bien comprado.

Recibir en buen estado.

SANEAMIENTO Y EVICCION

EVICCION

1554.

Concepto. - Quien transmite una cosa por título oneroso (vendedor, cedente, etc.), está obligado a garantizar la legitimidad del derecho que transmite; debe asegurar al adquirente que su título es bueno y que nadie podrá perturbarlo alegando un mejor derecho. Esta es la llamada garantía de evicción, que nuestro Código define así:

Habrá evicción, en virtud de una sentencia y por causa anterior o contemporánea a la adquisición, si el adquirente por título oneroso fue privado en todo, o en parte del derecho que adquirió, o sufriese una turbación de derecho en la propiedad, goce, o posesión de la cosa (art. 2091).

De esta definición se desprende que para que funcione esta garantía es indispensable que se reúnan los siguientes recaudos:

a) que se trate de una turbación de derecho, de la cual resulte una pérdida total o parcial de la propiedad o posesión;

b) que el tercero invoque un título anterior o contemporáneo a la adquisición.

1555. a) Turbación de derecho. –

En primer lugar, es indispensable que se trate de una perturbación de derecho, es decir, fundada en una causa jurídica; el enajenante no garantiza jamás contra las turbaciones de hecho de los terceros (art. 2091). Contra ellas, el adquirente tiene a su disposición remedios policiales y judiciales (interdictos, querellas criminales); pero el enajenante no puede asumir el papel de defensor del nuevo propietario contra las agresiones de hecho de que sea víctima.

La turbación de derecho queda típicamente configurada por toda pretensión, excepción o defensa deducida en juicio por un tercero y que de prosperar determinaría la pérdida total o parcial del derecho adquirido; excepcionalmente, se admite evicción sin sentencia ni procedimiento judicial (véase nro. 1558). Pero el simple temor de sufrir el reclamo de un tercero, por fundado que sea, no da origen a la evicción.

La turbación puede fundarse en un derecho real (propiedad, condominio, usufructo, servidumbre, uso o habitación, hipoteca, prenda) o personal (arrendamiento) que pretenda un tercero sobre la cosa.

1556. - El Código ha creído conveniente enumerar algunas hipótesis en que la procedencia de la evicción podría aparecer dudosa, estableciendo que hay lugar a ella en los siguientes casos:

1) Cuando la persona a la cual se transmite un derecho, lo hubiera adquirido realmente por un título distinto de aquel acto de enajenación; en tal caso, aunque no haya decisión judicial, el comprador tendrá derecho a la evicción que se concede al que fuese vencido (art. 2092).

2) Cuando el que por título oneroso transmitió inmuebles hipotecados, 0 1os dividió con otros, si el adquirente o copartícipe no puede conservarlos sin pagar a1 acreedor hipotecario (art. 2090). Naturalmente la responsabilidad deberá cubrir todos los daños sufridos por el comprador, vale decir, los desembolsos que haya debido hacer en concepto de capital, intereses y costas. Igual solución habrá de admitirse en el caso a todas luces análogo de la prenda.

3) Cuando un acto del Poder Legislativo, o del Poder Ejecutivo, privase al adquirente en virtud de un derecho preexistente (art. 2094). Esta es una disposición anacrónica, sólo explicable cuando el príncipe actuaba per se, haciéndose justicia por su propia mano. Como lo hace notar Machado, en nuestra organización constitucional los Poderes Legislativo o Ejecutivo no pueden privar a los particulares de propiedad en virtud de un derecho preexistente sino reclamándolo por vía judicial y, por tanto, están en un perfecto pie de igualdad con cualquier otra persona que alegara un derecho sobre la cosa. Agrega nuestro artículo, que no habrá lugar a la evicción si el acto que trae la privación del derecho no fuese fundado sobre un derecho preexistente o sobre una prohibición anterior, que pertenece al soberano declarar o hacer respetar.

Tal sería, por ejemplo, el caso de una expropiación por causa de utilidad pública o la modificación de la línea de edificación que prive al comprador de una parte del terreno adquirido.

1557. - Pero no habrá lugar a evicción, dice el artículo 2091, en razón de las turbaciones de derecho, procedentes de la ley, o establecidas de una manera aparente, por el hecho del hombre, o de pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de goce, cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenación.

1558. Requisito de la sentencia judicial. – El artículo 2091 dice que para que haya evicción es necesario que la turbación de derecho emane de una sentencia judicial. Este requisito de la sentencia parecía prudente para evitar que el enajenante pudiera ser llamado a cada paso a defender los derechos del adquirente ante una simple amenaza o peligro de turbación de su derecho.

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