Empty houses across North America

Empty houses across North America: Housing finance and Mexico’s vacancy crisis

No fue sorprendente que cuando la atención comenzó a centrarse en las casas vacías que salpican el paisaje de las áreas exurbanas de México en 2012, la cobertura de noticias siguió esta narrativa bien establecida. Los artículos de los periódicos en los Estados Unidos en particular se han centrado en las casas recién construidas en la periferia de las ciudades mexicanas que están vacías, y los periodistas se concentran en la difícil situación de las personas que viven en vecindarios de casas en su mayoría vacías. Sin embargo, la yuxtaposición de las crisis de vacantes de los dos países es útil desde el punto de vista analítico, precisamente debido a esas diferencias. En México, una agencia gubernamental emite la gran mayoría de hipotecas.

El estudio confirma algunas de las relaciones esperadas entre las altas tasas de desocupación y las características de las ciudades como la violencia y la migración, pero destaca la importancia del financiamiento de la vivienda en las altas tasas de desocupación de viviendas en México. Las ciudades con más préstamos hipotecarios tienen tasas de desocupación significativamente más altas. Además, el estudio sugiere una característica subestimada y consecuente del sistema de financiamiento de la vivienda en México, que la sobreproducción de viviendas nuevas también está asociada con una alta desocupación en las ciudades centrales. La gran mayoría de los préstamos son para viviendas nuevas en la periferia urbana, pero las ciudades con más préstamos hipotecarios gubernamentales también están fuertemente asociadas con tasas de desocupación más altas en las ciudades centrales.

La vacante de vivienda como problema de política

Las vacantes que superan la tasa de vacantes estructurales son difíciles de medir, pero pueden afectar negativamente a las ciudades a través de tasas de criminalidad más altas, menores valores de propiedad y distancias de viaje más largas. Los académicos argumentan que los impactos ambientales negativos del exceso de viviendas desocupadas abruman cualquier esfuerzo de mitigación de las regulaciones de construcción sostenible en las nuevas viviendas. Además, las altas tasas de desocupación en las áreas urbanas en expansión conducen a un uso ineficiente de la infraestructura. Las ciudades de México con más viviendas construidas bajo el nuevo sistema de financiamiento de viviendas tienen tasas más altas de producción de viviendas periurbanas y tasas más altas de pérdida de población en las áreas centrales de la ciudad.

Las tasas nacionales de desocupación de viviendas fueron aproximadamente del 10 por ciento en 2010. En comparación, la desocupación de unidades de vivienda de alquiler en los Estados Unidos generalmente ha oscilado entre el cinco y el 10 por ciento desde 1960, y ha sido de alrededor del dos por ciento para las viviendas ocupadas por sus propietarios. Struyk sostiene que los países en desarrollo, que tienen mayores costos de transacción, menor cumplimiento de los contratos, mercados crediticios más débiles, menos oportunidades de inversión y ahorro y menores costos de mantenimiento debido a los bajos impuestos a la propiedad, tienden a tener tasas de vacantes más altas que los países de altos ingresos.

Vacantes de vivienda en México

Más del 14 por ciento de las viviendas de México estaban desocupadas en 2010, pero en muchos vecindarios las tasas de desocupación superaban el 50 por ciento. Los miembros deben contribuir con el cinco por ciento de su salario al fondo. Las principales diferencias entre el CPF y el INFONAVIT son que las operaciones de inversión y préstamos del CPF son independientes y que los miembros confían en que recibirán una pensión. En México, por otro lado, no hay división de operaciones. Además, el INFONAVIT otorga préstamos para vivienda a los miembros a tasas de interés inferiores al mercado, por lo que los miembros tienen un incentivo para tomar un préstamo porque los pagos de pensión son pequeños. La realidad del sistema de financiamiento de la vivienda en México es tal que existen mecanismos tanto del lado de la demanda como del lado de la oferta que podrían contribuir a las altas tasas de desocupación. Los miembros de INFONAVIT tienen un fuerte incentivo para obtener un préstamo basado en sus contribuciones. Por el lado de la oferta, los desarrolladores de vivienda en México han aprovechado la expansión del INFONAVIT para construir fraccionamientos alejados del centro de las ciudades, sin servicios ni locales comerciales hasta años después de su finalización.

Los hogares que buscan comprar una casa con su INFONAVIT se han restringido en su mayoría a estas subdivisiones de nueva construcción. El Programa cita estadísticas de la Comisión Nacional de Vivienda de que aproximadamente el 80 por ciento de los préstamos se destinarían a la compra de viviendas de nueva construcción entre 2008 y 2012. La Ciudad de México señaló el ritmo y la escala del desarrollo de nuevas viviendas como una de las principales causas de la incapacidad del gobierno local para satisfacer las necesidades de servicios de las nuevas viviendas. Los académicos señalan que la falta de infraestructura básica, seguridad y servicios escolares en la ciudad genera un entorno urbano con baja calidad de vida.

Además, la desocupación de viviendas no es solo un problema en la periferia urbana. Un informe sobre el desarrollo territorial de Puebla-Tlaxcala, por ejemplo, encontró tasas de desocupación en el centro de las ciudades superiores al 40 por ciento. El creciente desafío de la desocupación de viviendas en el centro de la ciudad, que ha sido estudiado previamente por Ward, indica una falta de atención a los problemas generados tanto por la urbanización irregular de décadas anteriores como por la remodelación y mejora de estos vecindarios que ahora son relativamente centrados. El entorno urbano deteriorado contribuye al problema de las vacantes, ya que reduce la demanda de bienes raíces en vecindarios en partes relativamente centrales de la ciudad.

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