La Enfiteusis

La Enfiteusis

La Enfiteusis significa en griego “plantación” ya que eran tierras concedidas a los particulares con la finalidad de que las cultivaran. La enfiteusis romana surgió como producto de la unión de dos instituciones: el arrendamiento de las tierras públicas que hacían los romanos (ager vectigali) y del ius emphyteuticum del derecho bizantino.

Es un derecho real y perpetuo en cuya virtud, el titular (enfiteuta) puede usar y disfrutar de la cosa ajena de la manera más amplia, salvo dos obligaciones substanciales de conducirse como se conduce en su casa un buen padre de familia, y de pagar una renta o pensión anual. Se trata entonces de un derecho sobre cosa ajena, que se aproxima al derecho de propiedad. Puede recaer sobre cualquier tipo de bien, mueble o inmueble, pero en la práctica sólo lo hizo sobre fundos rústicos, a su vez, el uso y disfrute de la cosa es ilimitado, y perpetuo, o por lo menos a plazo muy largo, en la práctica, para más de 100 años. El propietario se desprende, entonces, del ius utendi, del ius fruendi, y conserva para sí, de forma muy limitada el ius abutendi. Tiene su principio establecido el artículo 1565 del código civil venezolano:

“La enfiteusis es un contrato por el cual se concede un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo y de pagar un canon o pensión anual expresado en dinero o en especies”.

Como derecho real inmueble, conforme dispone el ordinal 1 del articulo 1920 del código civil, los actos relativos a la enfiteusis deben ser registrados ante la oficina de registro público con jurisdicción en el lugar donde se encuentra el inmueble enfitéutico; debe registrarse en virtud de que todo acto entre vivos, sea a titulo gratuito, sea a titulo oneroso traslativo de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca, debe registrarse.

Diferencias con el usufructo:

La enfiteusis puede confundirse con el usufructo, y para evitar esto, es necesario tener claras las diferencias entre estos tipos de derechos reales:

b) Por la duración: el usufructo por ser de carácter personal termina con la muerte del usufructuario (o vencimiento del plazo estipulado), mientras que la enfiteusis es transmisible a los herederos y puede durar 100 años como mínimo.

b) Con base a la naturaleza del usufructo (personalísimo) el mismo no puede ser transmitido, pero la enfiteusis sí.

c) Por el contenido mismo del derecho: el usufructuario no puede cambiar el destino del bien, y el enfiteuta si puede hacerlo.

La enfiteusis y el derecho superficie

• La enfiteusis comprende o incluye un derecho de superficie, ya que el enfiteuta puede constituir y plantar sobre el fundo enfitéutico, y esas construcciones y plantaciones le pertenecen hasta la extinción de su derecho, si esta ha sido constituida por una duración temporal (c.c.v, art 1566).

• La enfiteusis se diferencia del derecho de superfiecie en que la enfiteusis recae sobre el fundo mismo y el subsuelo, incluyendo el tesoro y las minas descubiertas en el fundo enfitéutico.

• El enfiteuta paga una pension anual; el titular del derecho de superfie no paga pension sino que paga una contraprestación.

Constitución de la enfiteusis

El derecho de enfiteusis puede constituirse por convención, por testamento o por prescripción adquisitiva, usucapión

1) Por convención: la convención o contrato es el modo normal y prácticamente único de constituir la enfiteusis, existiendo tipificado en nuestro código civil. La

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