La Enfiteusis

La Enfiteusis

La Enfiteusis significa en griego “plantación” ya que eran tierras concedidas a los particulares con la finalidad de que las cultivaran. La enfiteusis romana surgió como producto de la unión de dos instituciones: el arrendamiento de las tierras públicas que hacían los romanos (ager vectigali) y del ius emphyteuticum del derecho bizantino.

Es un derecho real y perpetuo en cuya virtud, el titular (enfiteuta) puede usar y disfrutar de la cosa ajena de la manera más amplia, salvo dos obligaciones substanciales de conducirse como se conduce en su casa un buen padre de familia, y de pagar una renta o pensión anual. Se trata entonces de un derecho sobre cosa ajena, que se aproxima al derecho de propiedad. Puede recaer sobre cualquier tipo de bien, mueble o inmueble, pero en la práctica sólo lo hizo sobre fundos rústicos, a su vez, el uso y disfrute de la cosa es ilimitado, y perpetuo, o por lo menos a plazo muy largo, en la práctica, para más de 100 años. El propietario se desprende, entonces, del ius utendi, del ius fruendi, y conserva para sí, de forma muy limitada el ius abutendi. Tiene su principio establecido el artículo 1565 del código civil venezolano:

“La enfiteusis es un contrato por el cual se concede un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo y de pagar un canon o pensión anual expresado en dinero o en especies”.

Como derecho real inmueble, conforme dispone el ordinal 1 del articulo 1920 del código civil, los actos relativos a la enfiteusis deben ser registrados ante la oficina de registro público con jurisdicción en el lugar donde se encuentra el inmueble enfitéutico; debe registrarse en virtud de que todo acto entre vivos, sea a titulo gratuito, sea a titulo oneroso traslativo de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca, debe registrarse.

Diferencias con el usufructo:

La enfiteusis puede confundirse con el usufructo, y para evitar esto, es necesario tener claras las diferencias entre estos tipos de derechos reales:

b) Por la duración: el usufructo por ser de carácter personal termina con la muerte del usufructuario (o vencimiento del plazo estipulado), mientras que la enfiteusis es transmisible a los herederos y puede durar 100 años como mínimo.

b) Con base a la naturaleza del usufructo (personalísimo) el mismo no puede ser transmitido, pero la enfiteusis sí.

c) Por el contenido mismo del derecho: el usufructuario no puede cambiar el destino del bien, y el enfiteuta si puede hacerlo.

La enfiteusis y el derecho superficie

• La enfiteusis comprende o incluye un derecho de superficie, ya que el enfiteuta puede constituir y plantar sobre el fundo enfitéutico, y esas construcciones y plantaciones le pertenecen hasta la extinción de su derecho, si esta ha sido constituida por una duración temporal (c.c.v, art 1566).

• La enfiteusis se diferencia del derecho de superfiecie en que la enfiteusis recae sobre el fundo mismo y el subsuelo, incluyendo el tesoro y las minas descubiertas en el fundo enfitéutico.

• El enfiteuta paga una pension anual; el titular del derecho de superfie no paga pension sino que paga una contraprestación.

Constitución de la enfiteusis

El derecho de enfiteusis puede constituirse por convención, por testamento o por prescripción adquisitiva, usucapión

1) Por convención: la convención o contrato es el modo normal y prácticamente único de constituir la enfiteusis, existiendo tipificado en nuestro código civil. La enfiteusis, usualmente se constituye por contrato enfitéutico definido en el artículo 1565 del código civil, el cual es un contrato a título oneroso semejante o muy cercano al contrato de arrendamiento. El derecho enfiteusis es simplemente el derecho real constituido por este contrato.

2) Por

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