Enfiteusis

ENFITEUSIS

En Derecho justinianeo la enfiteusis es el derecho enajenable y transmisible a los herederos de usar y disfrutar muy ampliamente de un fundo ajeno, con la obligación de no deteriorarlo y pagar un canon anual al propietario del mismo. Pero la concepción de la enfiteusis como derecho real sobre cosa ajena tal como aparece en la compilación de Justiniano, es el resultado de una lenta evolución a través de las épocas clásica y postclásica. El mismo significado de la palabra enfiteusis, de origen griego, tiene mucho que ver con los precedentes históricos del instituto, pues equivale a plantación o cultivo de lo no plantado o inculto.

Ya incluso desde época republicana, el Estado u otros entes públicos, como municipios y colonias, solían conceder a perpetuidad el uso y disfrute de terrenos públicos (agri vectigales) para que así fuesen cultivados y no quedasen yermos e improductivos, con la obligación por parte del cesionario de pagar una contraprestación llamada precisamente vectigal. En principio tal relación jurídica tenía las características típicas de un contrato de arrendamiento entre el propietario que cedía las tierras (arrendador) y el que recibía el uso y disfrute de las mismas mediante pagos periódicos (arrendatario), sin embargo, dado que el disfrute era concedido a perpetuidad se planteó la duda entre los juristas si tales relaciones debían ser contempladas más bien como ventas que como arrendamientos. De estas dudas jurisprudenciales hay constancia en las Instituciones de Gayo (3, 154), prevaleciendo la tesis que consideraba tales relaciones como arrendamiento (magis placuit locationem conductionem esse). Éste era ya un sólido precedente.

Pero además, hacia finales de la época clásica, y fundamentalmente a partir de Constantino (324 d.C.), a la vista del estado calamitoso de las tierras cultivables y para atraer a campesinos y agricultores, se fueron consolidando otras formas de concesión tanto de tierras públicas como privadas, que recibieron diversas denominaciones y cuyo contenido nos aparece incierto. Para hacer más atractiva la oferta, tales concesiones se efectuaban a largo plazo o a perpetuidad y con una renta inferior a lo usual con la obligación, eso sí, por parte de los cesionarios de mejorar los cultivos.

Bien pronto los diversos tipos de concesiones tienden a unificarse bajo la denominación común de ius emphyteuticum, pero fue el emperador Zenón en una novela del año 476 (C. 4, 66, 1) quien resolvió definitivamente la cuestión siempre discutida entre los juristas sobre la naturaleza del derecho enfitéutico, configurándolo como un derecho sui generis, con propio concepto y definición (conceptionem definitionemque habere propriam), distinto de la venta y el arrendamiento.

En el artículo 1.064 de nuestro Código civil se habla en general del derecho real de censo, clasificándose los censos en tres clases, a saber; enfiteusis (artículo 1.605), censo consignativo (artículo 1.606) y censo reservativo (artículo 1.607). Por lo que respecta al derecho real de enfiteusis, consiste según el Código en la cesión por su propietario (censalista) del dominio útil de una finca a otra persona (censatario o enfiteuta), reservándose el dominio directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual.

COMPARACION CON EL CODIGO CIVIL Y EL DERECHO ROMANO.

• EN ROMA:

El Estado concedía terrenos a los particulares, quienes se obligaban a pagar un canon anual llamado VEETIZAL, la concesión podía ser perpetua o por muchos años (100 años ,por ejemplo). Esto llevo a algunos a discutir si la enfiteusis era un contrato de arrendamiento o compra venta

El emperador Zenón dijo que era un contrato sui generi distinto al arrendamiento y a la compra y venta.

El enfiteuta está obligado a:

a) A dar el canon anual.

b) No deteriorar el fundo.

c) Soportar las cargas o tributos que lo gravan.

d) Notificar

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