TECNICAS DE AVALUO

Técnicas de Avalúo

Conceptos Generales

Los términos valor, precio y costo siempre han estado sujetos a diferentes interpretaciones que en no pocos casos se han confundido sus significados y que es conveniente precisar antes de iniciarnos en el apasionante mundo de la ingeniería de tasaciones. De manera sucinta podemos apuntar:

Precio

Es la cantidad, generalmente en moneda, pagada por un comprador a un vendedor por un determinado bien o servicio.

Costo

Óptica del Consumidor/Comprador:

Es el precio pagado más todos los otros gastos en que incurre un comprador en la adquisición de un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que pago por la adquisición de la nueva propiedad.

Óptica del Productor/Vendedor:

Es la cantidad total, expresada en moneda, que un vendedor ha invertido para la producción de un determinado bien o servicio sin adicionarle aún su margen de ganancia o comercialización.

Valor

Es un término subjetivo usado en teoría económica para indicar la importancia que el hombre le concede a un bien o a un servicio. Depende de muchos factores y por ello se habla de: valor sentimental, valor histórico, valor de mercado, valor contable, valor expropiatorio, valor para fines sucesorales, fiscales o de registros, valor intangible, plusvalía, justiprecios, etc.

Valor de Mercado:

Existiendo un bien, un servicio, o en nuestro caso una propiedad, el valor de mercado es el valor máximo posible, expresado en moneda, que un vendedor que esta realmente interesado y deseoso de vender y sin estar forzado hacerlo, puede obtener de un comprador también interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta y de la utilidad de la propiedad sujeta a negociación.

Bienes Inmuebles.

Se considera como un bien todo lo que al relacionarse con el hombre genera una relación de no-indiferencia, es decir, comienza a tener valor para él. Los bienes pueden ser tangibles cuando pueden ser tocados o intangibles cuando no pueden ser tocados. Con base a esta definición, para nosotros los Inmuebles en general son bienes tangibles y a los que nos concentraremos en esta oportunidad son:

·  Terrenos – Parcelas y Lotes

·  Bienhechurías – edificaciones y otras

·  Terrenos con bienhechurías

Algunas consideraciones sobre Terrenos y Bienhechurìas las podemos analizar en el siguiente cuadro:

Diagnostico del Mercado Inmobiliario

Todo mercado tiene implícito tres componentes:

• PRODUCTO o SERVICIO o en general los bienes expuestos en dicho mercado
• VENDEDORES o las partes deseosas en venderlos y
• COMPRADORES o las partes interesadas en adquirirlos.

Ahora cuando hablamos de bienes inmuebles, estos tres componentes forman un mercado inmobiliario.

Por supuesto el mercado inmobiliario lo podemos segmentar en tantos sub-mercados como nuestro interés de investigación así lo requiera, como por ejemplo: sub-mercado de terrenos, de locales comerciales, de apartamentos, de oficinas etc. Podemos también considerar el mercado de alquileres y el mercado de compra y venta.

Para realizar un diagnóstico del mercado inmobiliario deben tomarse en consideración tres aspectos fundamentales: la estructura, la conducta y el desempeño del dicho mercado.

Estructura del Mercado Inmobiliario.

Deben analizarse los siguientes aspectos:

1. Grado de concentración de los vendedores – Cuantos son y como están distribuidos.
2. Perfil del universo de compradores – posibles compradores reales y potenciales; clasificación y distribución; gustos y preferencias.
3. Grado de diferenciación del producto – Portafolio de productos ofrecidos por los vendedores, diferenciados bajo la óptica de los compradores.
4. Condiciones de entrada – Facilidades y dificultades de entrada en el mercado por vendedores y compradores.

Conducta del Mercado Inmobiliario

Debemos atender a:

1. Políticas de precios de los vendedores y formas de pagos adoptadas; nuevos productos y sus ventajas comparativas; estrategias promociónales, de intermediación y de comercialización.
2. Procesos de adecuación constante de los vendedores, en virtud de la interacción con la capacidad de adquisición, gustos y preferencias de los compradores.

Desempeño del Mercado Inmobiliario

Para poder realizar una evaluación del desempeño de nuestro mercado o sub-mercado inmobiliario que estemos estudiando, requerimos de un Monitoreo Sistemático de los siguientes aspectos:

1. Tendencias del mismo
2. Resultados finales alcanzados por los promotores, intermediarios y/o comercializadores
3. Nuevas inversiones
4. Velocidad de colocación del inmueble
5. Perspectivas reales y proyectadas de la ocupación del suelo urbano
6. Incorporación de servicios de infraestructura y de equipamientos urbanos
7. Dinámica urbana y los niveles de consolidación de sectores y/o urbanizaciones
8. Programas, proyectos y políticas gubernamentales en estudio o ya implantadas que afectan positiva o negativamente el mercado.
9. Otros.

Premisas de Valoración Inmobiliaria.

Llegado este momento, nos preguntamos por qué las cosas en general, los bienes y los servicios tienen valor. La respuesta es relativamente simple: porque el hombre les atribuye valor. Ahora bien por que el hombre les atribuye valor. Esa si que es una respuesta nada simple y que tiene que ver directamente con la naturaleza misma del ser humano, con su forma de organización social y con la capacidad de relacionarse e interactuar. Sin entrar en muchas consideraciones o en profundidades humanísticas precisemos entonces que el hombre tiene necesidades, expectativas y aspiraciones que requieren ser satisfechas y esto lo conduce a un proceso complejo de valorización en primera instancia y consecuentemente lo lleva a establecer los valores. Más allá de estas consideraciones debemos tener presente que el hombre es el único animal que transforma su medio ambiente para satisfacer sus propios requerimientos y que además dentro de esos requerimientos, en muchas ocasiones, también está lo superfluo. Otro aspecto importante lo constituye la normativa jurídica, el marco legal y el estado de derecho. En Venezuela, nuestro Código Civil establece que, la propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley (Propiedad Privada). De allí se desprenden infinidad de condiciones que influyen directamente sobre el valor de nuestras propiedades, que serían motivo de interesantes análisis y que no son contemplados en este módulo por razones obvias de tiempo. Sin embargo vamos a tratar de manera muy resumida ciertos principios que son básicos y nos ayudan en el proceso valuatorio.

Principios Básicos de Valuación

Enmarcado dentro de un sistema de organización en donde están garantizadas las plenas libertades económicas y sociales, los mercados en general están regidos por unos principios que resultan muy útiles a la hora de valorar cualquier tipo de bien o servicio, y especialmente los inmuebles.

Podemos apuntar doce (12) y están íntimamente relacionados entre sí, tan es así, que parecieran fusionarse y ser uno solo:

Principio de Cambio

Todo cambia con el transcurrir del Tiempo.

Los bienes inmuebles, al igual que los otros bienes, están sujetos a variaciones en su condición, oferta y demanda con el transcurrir del tiempo. Los cambios que se producen en la vida económica, social, política y cultural de la comunidad, se reflejan en el valor de una propiedad.

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