Vicente Luna 100039727

Defectuosa aplicación de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. -República Dominicana

1. Introducción. Con el nuevo sistema georreferenciado contemplado por la Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario, el cual es obligatorio desde el mes de abril del 2007, en la elaboración de los planos catastrales necesarios para los certificados de títulos, se hace imprescindible que las oficinas de abogados que se dediquen a proporcionar asesoría a clientes que tienen la intención de adquirir inmuebles, utilicen agrimensores certificados que conozcan el manejo del sistema de posicionamiento satelital dinámico en tiempo real (GPS RTK), para determinar el lugar exacto en dónde se encuentran ubicados tales inmuebles en la geografía nacional.

Este requerimiento técnico de la Jurisdicción Inmobiliaria ha provocado que se encarezcan estos servicios, puesto que anteriormente los abogados sólo necesitaban obtener una certificación del Registrador de Títulos correspondiente, que precisara el nombre del propietario y la ocurrencia o no en el certificado de título de cargas, gravámenes u otras afectaciones que pudieran impedir o dificultar el traspaso del inmueble.

Hoy en día, se necesita conocer también la ubicación precisa georreferenciada de cada uno de los vértices que definen los linderos del terreno y si el mismo está afectado por algún solape o superposición de otra parcela; en palabras del legislador: se debe constatar “la subsistencia del estado parcelario” (Art.142 del RG de Mensuras Catastrales).

Bajo el sistema antiguo de la Ley 1542-47, era posible determinar con relativa facilidad la ubicación de los inmuebles con los datos que aparecen en los certificados de títulos: Por ejemplo, determinar dónde se encuentra la Parcela No.27 del Distrito Catastral No.9 del municipio de Las Terrenas, provincia de Samaná, porque el territorio nacional se encontraba dividido en provincias, éstas en municipios y los municipios en distritos catastrales; cada distrito catastral en parcelas, menos el distrito catastral número uno de cada municipio, que estaba reservado a la ciudad cabecera del municipio, donde los inmuebles estaban identificados, por ejemplo, como Solar 16 de la Manzana 5 del Distrito Catastral No.1 del municipio de Barahona. Era también relativamente fácil ubicarse en un terreno deslindado o subdividido cuando el certificado de título trae la leyenda: Parcela 27-Subd-4 del Distrito Catastral No.8 del Municipio de Cotuí, provincia Sánchez Ramírez.

Con aquellos certificados de título no se contaba con las posiciones geográficas absolutas de los inmuebles, pero es posible obtener su ubicación relativa con solo estudiar en el certificado de título sus colindancias y linderos.

Mientras que los antiguos certificados de título eran elaborados para que los inmuebles fueran diferenciados por su designación catastral (parcela, distrito catastral y municipio), el nuevo sistema, aunque continúa identificando el inmueble con una designación catastral posicional, emplea para diferenciar ésta el sistema cartográfico georreferenciado Universal Traverse Mercator (UTM), particularizándose cada inmueble con sólo doce (12) números o dígitos correspondientes a las coordenadas del centroide geométrico de la parcela en cuestión. Para explicarnos, daremos dos ejemplos: La designación catastral No.510041155202, pertenece a un inmueble ubicado en el Distrito Catastral No.48/3ra.parte del municipio de Miches, Provincia de El Seibo; y la designación catastral No.307934696960, le corresponde a otro inmueble ubicado en el Distrito Catastral No.9 del municipio de Cotuí, provincia Sánchez Ramírez. En los planos catastrales nuevos no se incluyen como referencias las designaciones catastrales históricas ni los nombres de los propietarios ni sus RNC, para facilitar la búsqueda y notificación de colindantes para nuevas operaciones catastrales a ser realizadas.

Según lo dispone el artículo 100 del Reglamento General de Mensuras Catastrales No.628-09, se denomina georreferenciación el conjunto de operaciones técnicas destinadas a vincular de manera biunívoca un punto cualquiera de la superficie terrestre, con un marco de referencia convencional. Las parcelas objeto de actos de levantamiento parcelarios deben ser georreferenciadas.

Para poderle ubicar a los clientes en dónde se encuentra un inmueble, nos vemos precisados a contratar los servicios de un agrimensor que tenga y sepa manejar el sistema de GPS RTK, a fin de que determine la ubicación, forma y área realmente delimitada y ocupada por las verjas físicas existentes en el inmueble de acuerdo a las tolerancias y precisiones permitidas por el sistema y así comprobar si el inmueble está superpuesto sobre otros terrenos registrados; o si hay un hueco entre parcelas colindantes. Sin descontar que además deben obtenerse las certificaciones de cargas y propiedad correspondientes al certificado de título.

Somos de opinión que la Dirección General de Mensuras Catastrales u otro organismo de la jurisdicción inmobiliaria debería realizar una publicación en un periódico dando a conocer los números de los cuadrantes que les corresponden a los antiguos distritos catastrales o los que los reemplazaron con la nueva Ley 108-05. Digo esto porque muchos agrimensores inescrupulosos, en varias ocasiones con el concurso de sus clientes, alguaciles, notarios, abogados y funcionarios, se están dando a la tarea de “fabricar inmuebles” que superponen en otros ya existentes. Esa creación es aprobada por la Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales, que según hemos sido informados no contaba con la cartografía digital derivada de vectorizar los planos catastrales de la Ley 1542-47 para verificar los terrenos registrados previamente y no ha sabido manejar el sistema GPS RTK, que según esas mismas fuentes de información fue apenas en abril del 2011 que adquirieron 4 receptores satelitales RTK para las inspecciones de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales. Por su parte, las oficinas de registro de títulos están expidiendo los certificados de títulos con todos los requerimientos de la ley, pero varios de esos certificados de títulos solapados están siendo objeto de interrogantes.

Esta situación les está creando serios inconvenientes a los propietarios de terrenos registrados a los cuales les han sido solapados o superpuestos los inmuebles creados. Es cierto que el destino final de esos inmuebles creados de esa naturaleza es incierto, pero, mientras tanto, el propietario del inmueble afectado tendrá que buscar el concurso de un abogado para que le identifique un remedio a su mal. Por otra parte, con esos inmuebles creados se podrá engañar a un incauto que tan sólo examine en el Registro de Títulos correspondiente si el certificado

...