Examen natariado

Derecho registral inmobiliario: es el conjunto de normas y preceptos legales q regulan los actos inscribibles sobre buenas raíces o inmuebles y demás derechos constituidos sobre los mismos, con efecto de publicidad y d garantizar la propiedad contra terceros.

El fin de los registros es dar certeza, seguridad y protección jurídica a los derechos inscribibles e inscritos frente a todo el mundo y contra terceros interesados.

Principios registrales: son los conceptos formulados q tiene por objeto garantizar la seguridad, certeza y eficacia del tráfico inmobiliario.

En cada registro se va a encontrar otros principios a parte de estos. Estos principios son pilares de los derechos registrales y están en actividad y se aplican de forma sincronizada.

1) principio de rogación: art. 678, 696, 719 CC 40RLRRPReH “ninguna inscripción se hará en el registro sino es a petición de parte interesada”. El registro no actúa de oficio sino d parte sino q debe ser a petición d parte q puede ser: expresa o tacita.

Art. 678 cc, el q puede pedir es e titular del derecho o sus apoderados o representante legal, este art le daba la facultad d pedir también al presentante (el presenta el documento), esto genero problemas. El 6 mayo d 2004 apareció la ley d procedimientos uniformes q elimino al presentante y lo sustituyo x el notario autorizante. La petición tacita es cuando se llega a la unidad de recepción de documentos en el registro y se entrega el documento, con la sola entrega del documento se entiende que se esta pidiendo que se inscriba. La petición expresa se hace por medio de un escrito (cuando la presenta el abogado autorizante) y en forma oral o verbal cuando es el titular del inmueble.

2) principio de prioridad art. 68 inc. 1°, 712, 728, 739 C.C, 41 RLRRPReH “quien es primero en tiempo, es primero en derecho”. El primer documento que llega se inscribe, por este principio el primer acto del proceso d inscripción es la PETICION q se determina con un asiento d presentación q lleva un numero único y lleva también la hora de entrega, acto realizado y dirección postal para que se le notifique (esto lleva la boleta u hoja de presentación).

 El principio de prioridad también tiene sus excepciones y las presentaciones tienen un tiempo,  a partir d la notificación tiene 30 días para subsanar si están d acuerdo o interponer recurso pero siempre en esos 30 días y le notifica la denegatoria y le quedan 30 días para hacer uso de apelación, sino hace usos se cancela y los derechos ganados en el registro se pierde. Las excepciones están en el art. 41 RLRRPReH:

1- en el caso de las lotificaciones.                                                                                                            2- actos que no tengan derechos excluyentes.                                                                                         3- las anotaciones preventivas, que pueden ser d dos clases: 1- las anotaciones preventivas como medidas precautorias, son medidas judiciales art 719 y sig. del cc, y consisten en q al estar anotado no permite ninguna inscripción hasta q el juez resuelva el caso. 2- la notación preventiva como reserva de prioridad q utilizan las instituciones financieras, art. 231 Ley de bancos, esto funciona de manera inconstitucional y consiste en q los bancos al otorgar un crédito piden q se anote preventivamente el derecho y se reservan 90 días para que el banco presente la hipoteca, en ese tiempo no se puede inscribir ningún documento x la reserva de prioridad.

El principio de prioridad registral se fundamenta en el aforismo “primero en tiempo primero en derecho”, esta es una prioridad formal de carácter administrativo, la prioridad puede ser de 2 formas: 1- prioridad formal art. 680 cc, art 41 RLRRPReH. 2- prioridad sustantiva o material art. 2024 CC. La prioridad formal es de carácter administrativo y se da en el registro y la prioridad sustantiva es d carácter procesal, judicial.

Un inmueble es subastado y para rematarlo le ponen precio base equivalente a las 2 terceras partes del valuó. La diferencia entre remate y adjudicación es q en el remate se puja, es decir q se hacen ofertas y la adjudicación a pesar q se hizo la subasta nadie llego a ofrecer en ese caso la ley dice q al acreedor le queda al facultad q le den al cosa en pago. Ejemplo: un inmueble tiene varias hipotecas 1- 5,000 2-10,000 3-15,000 4-10,000; se subasta el inmueble y se recogen $20,000, el juez va a pagar en el orden de inscripción de la hipoteca.

En la prioridad formal hay excepciones: 1- las lotificaciones 2- anotaciones preventivas que hay d 2 clases: 1- medida precautoria q es vía judicial art 719 cc y se establecen los casos en los q se pueden pedir las anotaciones preventivas, la anotación preventiva se presenta al registro (la anotación preventiva de la demanda y tiene como efecto d no permitir q un instrumento posterior a al anotación se inscriba porque reserva d manera precautoria) si gana el demandado se cancel al inscripción d la anotación. 2- q es d carácter mercantil y es una reserva d prioridad el caso típico esta en la ley de bancos art. 321 d la ley d bancos y da el privilegio para q la banca se reserve el derecho x 90 días para q no se inscriba ningún documento y que presenten la escritura, es exclusivo d las instituciones financieras; es inconstitucional porque los particulares no tienen este derecho y viola el principio d igualdad. El efecto d reserva se comienza a partir d la presentación no d la inscripción.  Art. 58 ley del fondo social para la vivienda, art. 135 y 155 d la ley d intermediarios financieros no bancarios, ley del FOSAFI art. 42-c inc. 3°. 3- actos son derechos excluyentes como los d cancelación d hipotecas, cancelación de embargos, la extensión del usufructo por la muerte, el vinculo x el bien d familia.

La prioridad no todos las veces porque llego primero se tiene q inscribir sino q se debe respetar los otros principios por ejemplo: el documento no es otorgado por el notario sino por el abogado o un alcalde.

Si un notario va a casar a otro país no es valido porque no tiene competencia. Tampoco tiene competencia con los títulos urbanos.

3) principio d especialidad o determinación art. 688 # 1, 2 y 3, art. 737 CC, art. 42, 62, 63 RLRRPReH. Los inmuebles y derechos inscritos deberán estar definidos y precisados respecto a su titular, naturaleza, contenido y limitaciones.

Art. 713CC indeterminación → nulidad.

Determinación 1) sujeto o titular 2) objeto= finca o inmueble 3) derecho- art. 737 CC.

En el código civil estos principios están diseminados, no expresamente, pero en la LRRPReH si esta expresamente. Lo que este principio exige es q el inmueble este registrado con los elementos q lo determinan y no lo confundan con otro, 1) los sujetos o titulares, estos están bien determinados y son las personas naturales o jurídicas dueños del inmueble y se va a determinar a forma d evitar los “homónimos”. Los elementos q determinan los sujetos o titulares son: 1) nombres y sus conocidos por 2) fecha de nacimiento, 3) sexo 4) domicilio 5) oficio 6) DUI y NIT 2) objeto es la finca o inmueble y los elementos determinadores son 1) su mero d matricula (antecedente) 2)  naturaleza 3)situación o ubicación (departamento, jurisdicción, ubicación, colonia, pasaje, # de casa, país, Centro América, solo si es autorizado en otro país). 4) área y capacidad (la capacidad solo si es apartamento y se da en metros cúbicos) 5) descripción.

El derecho → hay que terminar la naturaleza, nombre.

Los derechos reales se tienen contra todos art. 567 CC (dominio, hipoteca, servidumbre, herencia, uso, habitación, usufructo,). Los derechos personales son los que se tienen  ya con una persona determinada (arrendamiento, depósito)

Los contratos son actos jurídicos q se caracterizan porque generan obligaciones, si el acto jurídico no es contrato, es una convención.

En el derecho se pone: naturaleza: nombre (derecho real o personal), extensión (cantidad del derecho en %), capacidad (si es total o parcial, si se vende solo el usufructo, nuda propiedad o si es un gravamen total del inmueble, condiciones si hay y en consisten, plazo, interés, año).

Art. 63 RLRRPReH las medidas deben ir en metros, el  CC regulaba el folio personal y el reglamento es la base del folio real por eso los art están referidos.

4- principio de tracto sucesivo art. 665 inc. 1º, 669, 684, 711 CC 43 RLRRpReH “ninguna inscripción se hará en el registro, sin que conste antecedente inscrito a favor d la persona q viene constituyendo, transfiriendo, modificado o cancelando un derecho.

Sino es la persona q esta como titular activo en el registro no se inscribe y se observa, el objetivo es q las inscripciones aparezcan ordenadamente de forma sucesiva en su orden, es decir formando eslabones.  

Ejemplo:

Pedro le vende un inmueble a Diego. En otra compraventa Diego le vende a Juan. Y en otra Juan le vende a Noé. Para que se inscriba1º el titular contractual es Pedro y el titular registral es Pedro q le vende a Diego, sino cumple con el tracto sucesivo no se cumple el principio de prioridad. “el registro solo puede transmitir o gravarse lo que se encuentra previamente inscrito”.

5- Principio de legalidad art. 688, 692, 693 CC 44 RLRRPReH “el registro solo debe dar cabida para su inscripción a los títulos que sean validos y perfectos y rechazan los que sean defectuosos y los que no obstante son validos contengan derechos q x su naturaleza no son registrables”        

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