Ingresos por Enajenación de bienes LISR.

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Centro Universitario de Ciencias Económico Administrativas (CUCEA)

Régimen Fiscal de las Personas Físicas

Unidad II Ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles

Unidad III Ingresos por enajenación de bienes

Gloria María Plascencia De la Torre

Lunes y miércoles de 7:00 a 9:00 AM

25 de Mayo del 2016

Ávila García Isaías Horemeb

Índice

Portada……………………….………………………………………………….………....1

Índice…………………………………………………………………………….………….2

Introducción…...…………………………………………………………..……………….3

Arrendamiento…….……………..………………………………………....................….4

Casos prácticos de arrendamiento………………………………………………………7

Enajenación de bienes………………………….…………………………………...….21

Casos prácticos de enajenación de bienes…..…………………………………..…..29

Conclusiones………………………………………………………………….…..……...39

Bibliografía……………………………………………………………...........................40

Introducción

El presente trabajo comprende el tema arrendamiento y la enajenación de bienes como actividades donde se obtienen ingresos que gravan según la Ley del Impuesto sobre la renta así como la explicación de algunos temas de los artículos de dicha ley como lo es el cálculo para el pago de impuestos, deducciones, condiciones, etc. en los diferentes tipos de arrendamiento (Arrendamiento normal, subarrendamiento y copropiedad).

Primero como definición de arrendamiento tenemos que “es la cesión, adquisición del uso o aprovechamiento temporal, ya sea de cosas, obras, servicios, a cambio de un valor”.^[1] Para el presente trabajo se va a tratar en específico el arrendamiento que se otorga para el uso o goce temporal de bienes inmuebles.

Existen personas que han adquirido propiedades ya sea casas, departamentos, terrazas, salones, o cualquier bien inmueble parecido, ya sea por herencia, los compraron con algún fin personal o cualquiera que sea la razón, y en alguna ocasión se presentó la oportunidad de vender dichas propiedades, algunas personas accedieron y traspasaron dichos inmuebles pero otras personas más inteligentes rechazaron las ofertas ya sea porque dichas ofertas no fueron aceptables, por el “amor material” o quizás porque ya tenían destinado ese bien para hacer algo con él, de igual manera estas personas ya sea ellas u otras decidieron mejor en lugar de vender, rentar esto con el fin de obtener un ingreso extra que con el paso del tiempo hacia que las personas tuvieran un ingreso  el cual según hacienda debe ser declarado y pagar sus respectivos impuestos según la categoría donde se encuentre. Precisamente es aquí donde se desenvuelve el arrendamiento en relación con la Ley del Impuesto sobre la Renta.

Arrendamiento

Según la Ley del Impuesto sobre la Renta, Arrendamiento en el otorgamiento de uso o goce temporal de bienes inmuebles (renta de propiedades en pocas palabras), los arrendatarios sabrán cómo va ser el pago de impuestos, sus deducciones, obligaciones, derechos, etc. los cuales se encuentran del artículo 114 al art. 118 de la citada ley.

Primeramente, en el artículo 114, nos específica que es lo que se considera como ingreso por arrendamiento de bienes inmuebles, los cuales pueden ser ya sea porque provengan por ejemplo de la renta de casas, departamentos, salones para fiestas, terrazas, edificios o incluso terrenos como tal o en su caso, cuando exista una persona que tenga una propiedad y esta tenga otra persona la cual el rente a otra persona o empresa a esto se le conoce como subarrendamiento que de igual modo entra en este artículo. Aparte de lo ya mencionado, tenemos que también se considerará como ingreso lo obtenido por los rendimientos de los certificados de participación inmobiliaria no amortizables, los cuales son títulos de crédito pero de bienes inmuebles. Existe al final de este artículo 114 un párrafo el cual menciona que los  ingresos que se reciban a crédito serán calculados y cuando sean pagados serán declarados, esto es debido a que las personas físicas se mueven por medio del flujo de efectivo.

El siguiente artículo, 115, aclara todas y cada una de las deducciones que tienen los contribuyentes dedicados a rentar bienes inmuebles. Las deducciones señaladas en este artículo son el impuesto Predial o impuestos locales así como las contribuciones de mejoras, gastos de mantenimiento los cuales no deben de ser una adición o una mejora porque si lo fueran no se considerarían como deducción lo mismo sucede con el gasto de agua, el cual debe ser pagado por el contribuyente para poder ser deducible, también son deducibles los intereses efectivamente pagados (flujo de efectivo) por los préstamos que se lleguen a solicitar así como las inversiones utilizadas para comprar, construir, mejorar, remodelar, etc. solo si es destinado para el bien inmueble que se está rentando, otra de las deducciones señaladas es los salarios y todo lo relacionado a los impuestos incluidos en los pagos de nómina, las comisiones y los gastos por honorarios efectivamente pagados. De igual manera existe otra condición, la cual dice que si en una parte del año se ocupó el inmueble, la deducción será proporcional a ese tiempo que el inmueble estuvo ocupado, dando un ejemplo, si un inmueble es rentado en marzo y el contrato dura 6 meses, lógicamente en septiembre se termina, por lo cual, todas las deducciones que hayan sido efectivamente pagadas en ese tiempo, no se tomaran al 100%, sino solamente el proporcional de ese lapso de 6 meses de marzo a septiembre.

Dentro de este mismo artículo se encuentra un párrafo el cual menciona que ya en el cálculo de impuestos podemos optar por calcularlos de otra manera y esto es con la deducción sin comprobación del 35% el cual se aplica a los ingresos substituyendo las deducciones, el contribuyente que desee aplicar esta deducción opcional puede también deducir al mismo tiempo el predial aquí sería en el primer mes calcular los dos y saber cuál es el que conviene aplicar o de igual modo para libremente podemos aplicarlo, pero existe una condición, ya sea que se elija el cálculo normal o la deducción opcional al principio, no lo podemos cambiar, por ejemplo si en Enero se elige hacer el cálculo de impuestos de nuestro bien inmueble que tenemos rentado por medio de la deducción opcional, no podemos calcular en el resto del año con el cálculo normal sino con la deducción opcional y viceversa, si en Enero calculamos con el cálculo normal, el resto del año no puede ser calculado con la deducción opcional.

Otra de las cosas que aclara este artículo es lo relacionado al cálculo de la parte proporcional, esto se realiza cuando el contribuyente vive dentro o utiliza el mismo bien inmueble que renta y esta medida se toma en cuenta en base a metros cuadrados, entonces es aquí cuando se debe de separar lo que se renta de lo que el contribuyente utiliza. Por ejemplo, si existe una casa de 2 pisos, en la planta baja vive el contribuyente y en la planta alta se le renta a “x” persona, la planta baja representa el 70% del inmueble, mientras que la planta alta representa el 30%, por lo tanto solo tomaremos en cuanto este 30% para el cálculo de los impuestos y no el 100% como muchos contribuyentes piensan. 

Ya en el artículo 116 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, habla acerca los pagos provisionales, los cuales pueden ser de dos tipos, los pagos que de siempre se conocen que son los Mensuales y los pagos Trimestrales, estos dos tipos de pago se deben de realizar de igual manera todos los días 17 de cada mes o en su caso los días 17 de cada trimestre.

El pago provisional mensual se calculara con el límite inferior, porcentaje de aplicación y cuota fija en base a la tabla del artículo 96 de la Ley del Impuesto sobre la renta. Pero en cuanto a los pagos trimestrales se tienen dos condiciones las cuales se tienen que cumplir para poder realizar este tipo de pago provisional, una de ellas es que los ingresos mensuales no deben exceder de 10 veces el salario mínimo vigente elevado al mes ($21,912.00), la otra condición es que los ingresos solamente se obtengan exclusivamente por arrendamiento, no de otro tipo de ingresos.

Después este artículo 116, menciona una retención del 10% que le tienen que hacer las empresas al arrendador sobre los ingresos que perciba este mismo, así como también se tiene que entregar comprobante de retención al arrendador de parte de la entidad.

Terminando el artículo ya mencionado, tenemos a continuación el artículo 117, el cual nos menciona la enajenación de bienes pero en relación a un fideicomiso, el cual “es un acto jurídico, de confianza, en el que una persona entrega a otra la titularidad de unos activos para que ésta los administre en beneficio de un tercero”^[2]. Ya en el siguiente artículo 118, cabe mencionar que es de los más importantes porque relata las obligaciones de los arrendadores las cuales son sencillas, primeramente en la fracción I nos menciona que un arrendador debe de estar inscrito en el RFC para que la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) tenga su registro en la base de datos de esa institución, de no hacerlo existen sanciones. En seguida en la fracción II, dice que el arrendador tiene que llevar contabilidad según los estatutos marcados en el Código Fiscal de la Federación (CFF) y en el reglamento de este. La fracción III, relata que el arrendador debe expedir Comprobantes Fiscales Digitales por Internet (CFDI) sea cual sea la contraprestación que realice. La siguiente fracción, es la IV la cual aclara que el arrendador debe realizar declaraciones de pagos provisionales así como presentar declaración anual en sus fechas respectivas cada una de estas declaraciones. Ya en la última fracción (V), la cual explica que a través de medios electrónicos se debe de informar a la autoridad fiscal (Servicio de Administración Tributaria, SAT) a más tardar el día 17 de cada mes, todas las contraprestaciones recibidas en efectivo, moneda nacional, piezas de oro o plata siempre y cuando el monto de estas sea igual o superior a cien mil pesos. Ya en el final de este artículo 118, en su último párrafo, menciona las obligaciones de las fiduciarias, las cuales tiene que realizar casi todo o todo, llevar la contabilidad, expedir los comprobantes fiscales, así como realizar los pagos provisionales.

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