Contrato De Arrendamiento

ARRENDAMIENTO.

CONCEPTO.- El arrendamiento es un contrato mediante el cual una parte, llamada arrendador, se obliga a transferir de modo temporal el uso o goce de una cosa a otra parte, llamada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

El arrendamiento es un contrato:

- Traslativo de uso

- Bilateral.

- Oneroso.

- La concesión de su uso o goce es temporal.

CARACTERISTICAS.

Traslativo de uso.- En virtud de que el objetivo principal es, transferir de manera temporal el uso o goce de una cosa.

PRINCIPAL.- El arrendamiento es un contrato principal porque no depende de ningún otro contrato.

BILATERAL.- Porque hay derecho y obligaciones recíprocos. Por parte del arrendador la principal obligación de conceder el uso o goce y, por parte del arrendatario, pagar un precio cierto y determinado. El arrendamiento siempre es, en consecuencia, un contrato oneroso.

ONEROSO.- En virtud de que hay provechos y gravámenes para ambas partes. El provecho que recibe el arrendador, cuando se le paga un precio cierto y determinado, reporta el gravamen de pagar precio cierto y determinado. El arrendamiento siempre es, en consecuencia, un contrato oneroso.

CONSENSUAL EN OPOSICIÓN A REAL.- Puesto que es suficiente el solo consentimiento de las partes para la existencia del contrato, no se necesita la entrega de la cosa para su perfeccionamiento.

FORMAL.- El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputara al arrendador y, en su caso, dará derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión se cause un daño o perjuicio, siempre que éste sea consecuencia directa de aquélla.

DE TRATO SUCESIVO.- El arrendamiento, por su propia naturaleza, prolonga sus efectos a través del tiempo. No se puede concebir el arrendamiento como un contrato instantáneo.

CONMUTATIVO.- Debido a que las partes conocen la cuantía de las prestaciones desde el momento de su celebración.

DIVERSAS CLASES DE ARRENDAMIENTO

ARRENDAMIENTO CIVIL.- El arrendamiento obtendrá el carácter de civil, por exclusión; es decir, cuando no sea mercantil ni administrativo.

ARRENDAMIENTO MERCANTIL.- De acuerdo a la fracción l del artículo 75 del Código de Comercio, adquiere ese carácter cuando re3cae sobre viene muebles y existe el propósito de especulación mercantil.

ARRENDAMIENTO ADMINISTRATIVO.- Es cuando recae sobre bienes que pertenecen a la Federación, a los estados o a los municipios. Cuando entidades públicas celebran contratos de arrendamiento, estamos en presencia de un arrendamiento administrativo.

ELEMENTOS ESENCIALES

CONSENTIMIENTO.- Por lo que a este elemento se refiere, podemos decir que se siguen aquí las reglas generales de los contratos. Se da cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa y la otra parte está conforme con dicha concesión, acepta pagar, por ese uso o goce, un precio cierto y determinado.

OBJETO.- En el arrendamiento el objeto está constituido tanto por la cosa cuyo uso o goce se concede, como por el precio cierto y determinado.

LA COSA.- Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas, excepto las consumibles, aquellas cuyo arrendamiento se encuentra expresamente prohibido por la ley y los derechos estrictamente personales. Los derechos de uso y habitación así como los que se derivan del comodato, no pueden darse en arrendamiento.

Las tierras ejidales podrán ser objeto de cualquier contrato de aprovechamiento celebrado por el núcleo de la población ejidal o por los ejidatarios titulares, según se trate de tierras de uso común o parceladas. Se prohíbe al tutor arrendar los bienes de su pupilo, así como celebrar contrato alguno respecto de dichos bienes, con su mujer, hijos o hermanos por consanguinidad o afinidad.

EL PRECIO.- La renta o precio del arrendamiento no sólo puede consistir en dinero sino también en cosas, con tal de que sean ciertas. En los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a la habitación, la renta deberá estipularse en monea nacional y sólo podrá aumentarse anualmente.

ELEMENTOS DE VALIDEZ.

CAPACIDAD.- Basta la capacidad para celebrar este contrato; pero no sólo los propietarios lo pueden celebrar, sino también todas aquellas personas que sin serlo pero que teniendo el uso o goce, estén facultadas para hacerlo. Los arrendatarios no pueden subarrendar la cosa arrendada, en todo un en parte, ni ceder sus derechos sin el consentimiento del arrendador. Si lo hiciera el arrendador podrá rescindir el contrato y el arrendatario y sub arrendatario responderán a los daños y perjuicios.

Ningún copropietario debe arrendar la cosa indivisa sin el consentimiento de los otros copropietarios. El tutor no puede dar en arrendamiento los bienes del incapacitado, por más de cinco años, sino en caso de necesidad o utilidad, previos del consentimiento del curador y la autorización judicial. El arrendamiento, hecho de conformidad con la ley, subsistirá por el tiempo convenido aun cuando se acabe la tutela; pero es nula esta anticipación de renta o alquiler por más de dos años.

El albacea solo puede dar en arrendamiento, hasta por un año, los bienes de la herencia. Para arrendarlos por mayor tiempo necesita del consentimiento de los herederos o de los legatarios en su caso.

Prohibiciones para recibir en arrendamiento.- Se prohíbe que los tutores puedan arrendar para sí los bienes del incapacitado, sus ascendientes, su mujer, hijos o hermanos por consanguinidad o afinidad. Los magistrados, jueces y cualesquiera otros empleados públicos no pueden tomar en arrendamiento, por sí o por interpósita persona, los bienes que deben arrendarse en aquellos negocios en que intervengan.

No debe darse en arrendamiento la misma cosa, en el mismo tiempo a otra persona, si se hace, prevalecerá el arrendamiento primero en fecha; si no fuere posible verificar la prioridad de éste, valdrá el arrendamiento del que tiene en su poder la cosa arrendada. El arrendamiento solo es válido cuando se es inscrito.

FORMA.- Es formal, en razón de que para su validez requiere que se otorgue por escrito. La falta de dicha formalidad se le imputará al arrendador y en su caso, dará derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión se cause un daño o perjuicio, siempre que éste sea consecuencia directa la referida omisión.

Los contratos de arrendamiento de fincas urbanas deberán contener como mínimo lo siguiente:

- Nombres del arrendador y arrendatario.

- La ubicación del inmueble.

- Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan.

- El monto de la renta y el lugar de pago

- La garantía, en su caso.

- La mención expresa del destina habitacional del inmueble arrendado.

- El término del contrato.

- Las obligaciones que arrendador y arrendatario contraigan, adicionalmente a las establecidas en la ley.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.- Su principal obligación, la de transferir el uso o goce temporal de la cosa objeto del contrato. La transmisión es temporal, en caso de inmuebles no podrá ser menor de un año, los inmuebles destinados al comercio o la industria, no podrá exceder de veinte años.

La razón de la temporalidad del contrato de arrendamiento se justifica, debido a que si fuera perpetuo, prácticamente dejaría de ser traslativo de uso, ante la imposibilidad del propietario para poder disponer de sus cosas.

ENTREGAR LA COSA ARRENDADA.- El arrendador esta obligado, aunque no haya pacto expreso:

- A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan eal arrendatario la higiene y seguridad del inmueble.

Es importante tomar en cuenta lo siguiente:

Tiempo de entrega.- El arrendador debe entregar la cosa objeto del contrato en el tiempo convenido, y su no se fija plazo, luego que sea requerido por el arrendatario.

Lugar de entrega.- la cosa arrendada, si es un bien mueble, debe entregarse en el domicilio del arrendador, salvo que las partes convinieren otra cosa, o que lo contrario se desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la obligación o de la ley.

Gastos de entrega.- Éstos corren por cuenta del arrendador, si no se ha convenido otra cosa.

CONSERVAR LA COSA ARRENDADA.- Otra obligación es lal de conservar la cosa arrendada en el mismo estado durante todo el tiempo que dure el arrendamiento, haciendo para ellos las reparaciones que sean necesarias.

NO ESTORBAR NI EMBARAZAR DE MANERA ALGUNA EL USO, NI MUDAR LA FORMA DE LA COSA ARRENDADA.- El arrendador también está obligado a no estorbar ni embarazar el uso ni tampoco alterar la forma, o intervenir en el uso legítimo de la cosa arrendada, salvo el caso de reparaciones urgentes e indispensables.

GARANTIZAR UN USO O GOCE PACÍFICO.- El arrendador no responde de la perturbaciones

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