Derechos Reales

Derechos reales

Derecho que tiene una persona sobre una cosa en virtud de una determinada relación jurídica. Los derechos reales se caracterizan por dos notas fundamentales: el carácter inmediato del poder que otorgan a su titular sobre la cosa, y la oponibilidad erga omnes o facultad de ejercitarlo imite a todos. La Ley Hipotecaria enumera sin carácter exhaustivo, pues pueden crearse otras modalidades, los siguientes tipo de derechos reales: usufructo, hipoteca, habitación, enfiteusis, censos y servidumbres. Suelen clasificarse en derechos reales definitivos, como la propiedad, y derechos reales limitados o iura in re aliena.

Clasificación de los derechos reales

La propiedad constituye el derecho real por excelencia; se presenta como el más eminente y atribuye al titular un poder pleno sobre la cosa. Dicho poder no se manifiesta siempre de la misma forma sino que reviste diversos grados de intensidad y se ejercita con mayor o menor amplitud según los casos.

Este hecho justo a las exigencias prácticas hizo surgir, frente al Derecho de propiedad, otros derechos protegidos por actiones in rem que se presentaban como derechos limitadores de la propiedad de otro sujeto: son los comprendidos por los intérpretes bajo la denominación iura in re aliena, término éste no romano, pero acuñado sobre los textos.

Los más antiguos derechos reales sobre cosa ajena son las servitutes, el ususfructus y el usus. Es muy posible que estos derechos fueran configurados en un principio sobre el modelo del derecho de propiedad y protegido por la misma acción real (reivindicatio). Sólo más tarde, en época clásica, se presentan como figuras típicas y determinadas que separadas de la propiedad se conciben como derechos reales sobre cosa ajena. Por ejemplo, si tenemos la propiedad de un fundo podremos conceder a un vecino la facultad de pasar a través del mismo. Es claro que nuestra propiedad ha sufrido una limitación y nuestras facultades una disminución, pero el derecho de propiedad subsiste y continuamos siendo propietarios.

Más tarde, y gracias a la labor del Pretor se consolidan el pignus datum (prenda sin desplazamiento o hipoteca). La doctrina los contempla como derechos reales de garantía, precisamente porque se constituyen a favor del acreedor para garantizar el cumplimiento de la obligación.

Finalmente, por lo que se refiere a los derechos reales de superficies y emphiteusis, surge el primero a partir del arrendamiento de fundos a perpetuidad, y el segundo a partir de la possessio de los agri vectigales, situación semejante a la propiedad, y protegida por el Pretor mediante una actio in rem.

En la época post-clásica y Justinianea las categorías mencionadas apenas sufren modificación salvo que bajo el nombre de servitutes, a más de los iura praediorum

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