Desarrollo inmobiliario en Lima - Perú

[pic 1]

UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

FACULTAD DE ARQUITECTURA

GESTIÓN INMOBILIARIA

ALUMNOS

Alatrista Montenegro, Nicolás

Cateriano Alberdi, Francesca

Espinoza Meléndez, Fabricio

Román del Castillo, Daniela

PROFESOR

Gustavo De Jong

SECCIÓN

VA7B

Lima, Perú

2018

ÍNDICE

1. Introducción y presentación del tema        2

2. Aspectos macroeconómicos y el mercado inmobiliario en el Perú        2

3.1 Definición y análisis del área de influencia        3

3.2 Análisis de la demanda        6

3.3 Análisis de la oferta competitiva        8

4. Mapa competitivo        15

5. Posicionamiento del producto        17

6. Búsqueda, selección y análisis del terreno        18

7. Prediseño del producto        24

8. Diseño del proyecto        24

8.1 Datos del proyecto        24

8.1.1 Logo de la inmobiliaria y del proyecto        25

8.1.2 Tipologías de departamentos        26

8.1.3 Amenities        28

9. Bibliografía        30

1. Introducción y presentación del tema

El distrito de San Isidro es una de las áreas urbanas más importantes y valiosas de la ciudad de Lima, donde concurren significativo más inversiones, dadas las inmejorables condiciones que tiene el distrito en accesibilidad, privacidad, paisaje urbano, seguridad, etc., (Municipalidad de San Isidro, 2012). Se encuentra divido por 7 subdistritos, a manera de zonificación, tomando en cuenta el valor del uso del suelo. Asimismo, cumple un rol de importancia estratégica dentro de Lima metropolitana, factor que lo ha convertido en foco de atracción para la inversión inmobiliaria, con la intención de preservar el carácter residencial del lugar.

En el presente informe se realiza un análisis exhaustivo de la situación local del distrito, reuniendo datos demográficos y estadísticos que son empleados para tener una noción del cliente objetivo predominante de la zona. A su vez se elabora una propuesta inmobiliaria en relación a un previo estudio de la oferta y demanda de la zona, con el cual se desarrolla un mapa competitivo entre los proyectos existentes de mayor relevancia y con lo cual se obtiene una visión conceptual de las condiciones de mercado en las que se inserta el proyecto residencial propuesto.

Con dicho estudio se obtienen indicadores que permiten armar un posicionamiento entre los proyectos. A partir de esa información se hace el prediseño del producto, el cual tomará en cuenta los datos obtenidos y analizados previamente.

2. Aspectos macroeconómicos y el mercado inmobiliario en el Perú

Dentro de este campo se analiza la evolución económica del Perú en el 2017, de modo que se tenga un conocimiento de la situación del mercado, el nivel de producción y como está posicionado el sector inmobiliario en la economía nacional.

Según la encuesta de expectativas macroeconómicas del BCR, los principales analistas económicos habían proyectado un crecimiento del 4% del PBI en el 2017; sin embargo diversos factores provocaron que a fines del año este se cierre con una alza de tan solo 2,7%, un resultado muy por debajo de la meta proyectada por el gobierno en el último Marco Macroeconómico Multianual; sin embargo, un campo que sobresalió después de dos años consecutivos con cifras en rojo fue el sector constructivo, el cual registró un crecimiento del 2,20%, con expectativas de un 6,8% para el 2018, en respuesta al aumento y avance físico de obras (8,16%) (Álvarez, 2018).

En el 2017 las ventas de departamentos tuvieron un desempeño positivo, principalmente en la segunda mitad del año, y es que tras haber experimentado una etapa de incertidumbres que frenaron su crecimiento como la corrupción, el fenómeno del niño y el lento avance en inversión pública y privada, fue recién en el tercer trimestre de dicho año que la economía empezó a mostrar signos de recuperación, cerrando el 2017 con un promedio de ventas entre los 12.500 y 13.000 unidades vendidas, por encima de las registradas el año pasado (10 865) pero aún muy alejadas de los niveles que se alcanzaron en los años del auge inmobiliario (2011-2012).

El mayor incremento en el número de unidades vendidas en el 2017 se dio en el nivel de precio medio, cuyo valor oscila entre los 144 mil y 370 mil soles, mostrando un incremento del 26% respecto al año pasado y acaparando el 57% de su  participación dentro del mercado. Asimismo, los precios de los departamentos subieron moderadamente en ese año, resaltando San Isidro, al ser el distrito que registró el mayor incremento en el valor de metro cuadrado, con 2 250 dólares americanos y una variación porcentual del 3,4% respecto al año pasado, por lo mismo, los créditos hipotecarios aumentaron del 4,9% anual a 9,1% para el 2017, y se estima que para el 2018 alcanzará un 7,5%.

3. Estudio de Mercado

El objetivo del estudio del mercado es permitir al desarrollador disminuir los riesgos e incertidumbres a los que se enfrentará el proyecto.(Tabakman, Colombo & Rudolph, 2006). Es por esto que se debe hacer un análisis de la demanda, del área y de la oferta competitiva, para así poder desarrollar un mapa competitivo y poder generar una visión conceptual de las condiciones de mercado en las que se insertará el proyecto en estudio. A continuación se explicarán los aspectos ya mencionados concernientes al estudio del mercado inmobiliario.

3.1 Definición y análisis del área de influencia

El análisis del área de influencia consiste en analizar y tratar de entender las características de una determinada zona para el producto que se piensa desarrollar (Tabakman, Colombo & Rudolph, 2006), siendo en el caso de este estudio un proyecto de carácter residencial. En este análisis, se identificarán los polos o submercados que hacen que el área sea más prestigiosa desde el punto de vista de un potencial demandante y además de reconocerán sus  limitaciones en la normativa para obtener información de proyectos existentes que sean relevantes para el proyecto inmobiliario a desarrollar.

DEFINICIÓN DEL ÁREA DE INFLUENCIA:

La delimitación del área de influencia del proyecto está definida a raíz del siguiente gráfico:

[pic 2]

Fuente: Urbania

El gráfico consiste en una zonificación basada en los costos de los terrenos por metro cuadrado. De todas las zonas identificadas, se han resaltado tres: SAN ISIDRO OLIVAR, SAN ISIDRO CENTRO y SAN ISIDRO NORTE. Esto se debe a dos factores, el primero siendo el costo promedio del metro cuadrado y el segundo la zonificación según usos de suelos. Dentro de las tres áreas seleccionadas, el costo de los terrenos es razonable - puesto que no llegan a ser las zonas más caras del distrito - y el uso de suelos consiste mayormente en zonas residenciales de baja, media, alta o muy alta densidad, lo que constituye un gran beneficio para la selección de un terreno ideal.

Plano de zonificación de usos:

[pic 3][pic 4]

Fuente: Municipalidad de San Isidro

Debido a esto, el límite del área de influencia identificada es la unión de las tres zonas previamente mencionadas, la cual abarca un área aproximada de 2,880,000 metros cuadrados del total de San Isidro que influirán en la definición y diseño del proyecto, siendo este un radio aproximado de 1.2 kilómetros de distancia, como se ve en el siguiente gráfico:

[pic 5]

Fuente: Elaboración propia

ANÁLISIS DEL ÁREA DE INFLUENCIA:

Áreas verdes:

Dentro del área de influencia, hay un total de aproximadamente 182,200 metros cuadrados de áreas verdes públicas, sin contar el Lima Golf Club. Esto constituye el 30% de las áreas verdes públicas de todo San Isidro. Aparte de esto, dentro de San Isidro Centro, está el Lima Golf Club, que tiene un área verde de aproximadamente 471,570 metros cuadrados. La zona dentro del área analizada con mayor área verde pública es San Isidro Olivar, con 130,835 metros cuadrados. Le sigue San Isidro Centro con 42,751 metros cuadrados y por último, con la menor área, San Isidro Norte con 8612 metros cuadrados de áreas verdes públicas. Esto se puede apreciar en el siguiente gráfico:

...