Arrendamiento

Introducción

El presente trabajo pretende desarrollar de manera veraz y concreta lo referente a este tipo de contratos, explicando sus características, naturaleza, tipos, extinción entre otras cosas, según lo que estipula nuestro Código Civil vigente del Artículo 1.579 hasta el Articulo 1.628 y de forma posterior lo establecido por la ley especial en materia de arrendamiento, estableciendo sus aspectos más importantes y resaltando las respectivas comparaciones con la ley especial en materia de arrendamiento recientemente derogada.

Por otra parte busca establecer las obligaciones, derechos y restricciones del arrendador, según lo tipificado en el ya mencionado Código Civil vigente, sin dejar de lado las obligaciones y derechos que el mismo establece al arrendatario.

Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la legislación europea, y en alguna parle de la historia patria, el contrato de arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate de cosas corpora¬les o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una persona, Intelectuales o mecánicos, y las activida¬des encaminadas a llevar a cabo una obra.

Por lo ya antes expuesto, podemos definir o conceptualizar el arrendamiento como un convenio el cual confiere el derecho de usar un bien durante un periodo de tiempo determinado. El arrendamiento más común es aquel que se realiza entre dos partes, las cuales se denominan arrendador y arrendatario.

El arrendamiento

En el Código Civil Venezolano, en su Artículo 1579, se define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y el otro arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. Otro tipo de precio puede consistir en la mitad de los bienes o beneficio, según el tipo de contrato en que consista.

Naturaleza jurídica del Arrendamiento

Confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene la cosa con ánimo de señor y dueño, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso).

Caracteres

Es Bilateral: Del mismo se derivan obligaciones recíprocas para las partes.

Es Oneroso:

Es Consensual: Se perfecciona mediante el simple acuerdo de voluntades en cuanto a las obligaciones que recíprocamente asumen las partes, el arrendador o arrendante a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo y el arrendatario, a pagar por ese uso o goce un precio determinado.

Origina obligaciones principales.

Es de tracto sucesivo: Su cumplimiento se prolonga necesariamente a través del tiempo, lo que origina la realización o existencia de prestaciones de carácter continuado por cada una de las partes.

Es Obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real.

Elementos Esenciales a la Existencia y Validez del Arrendamiento

Los elementos esenciales a la existencia y validez del arrendamiento son los comunes a todos los contratos. Se profundizará sobre cada uno de ellos, excepto de la causa que no presenta en la materia peculiaridades dignas de mención. Se hará igualmente mención a la legitimación para dar en arrendamiento.

Consentimiento

El consentimiento de las partes en el arrendamiento debe versar sobre los siguientes aspectos:

1° La naturaleza del contrato,

2° La cosa objeto del arrendamiento,

3° El precio o canon, y

4° La duración del contrato.

Clases de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres especies:

Arrendamiento de cosas: éste crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar la merced convenida.

Arrendamiento de servicios: en éste el arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario está obligado a retribuir los servicios.

Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminación de contrato o por la muerte.

Locación de obras: en éste contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa.

Extinción del Arrendamiento

Son causas de extinción del arrendamiento:

• El mutuo disenso.

• La expiración del término fijado.

• La voluntad unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado.

• La pérdida o destrucción de la cosa.

• La resolución por incumplimiento.

• La enajenación de la cosa arrendada.

Expresamente dispone la ley en el Articulo 1.603, que el arrendamiento no cesa por muerte del arrendador o del arrendatario; lo que es una simple regla supletoria destinada a impedir que se alegue la cesación del contrato por muerte de una de las partes en casos en que pudiera pretenderse que existe algún elemento "intuitus personae" en el contrato.

Precisamente por ser una norma supletoria no se aplica cuando las partes han dispuesto lo contrario. Así, por ejemplo, si se arrienda una vivienda por la duración de la vida del arrendatario, la muerte de éste pone fin al arrendamiento.

Arrendador

El arrendador es aquella persona que posee la propiedad de un bien, independientemente de que este sea mueble o inmueble, el cual lo da en arrendamiento a otra persona denominada arrendatario para que este goce del mismo de manera pacífica por un tiempo determinado, todo con la finalidad de percibir una remuneración económica de forma periódica, según lo que se haya establecido en el contrato. A esta remuneración económica se le denomina Canon de Arrendamiento.

Obligaciones del Arrendador

Según la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, el arrendador queda principalmente obligado a:

• Entregar al arrendador la cosa arrendada.

• A conservarla en estado de servir, al fin para que se la ha arrendado.

• A mantener al arrendador en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo que dure el contrato.

Todo esto según el artículo 1.585 de nuestro Código Civil venezolano.

Ahora bien, cabe mencionar que el artículo 1.586 del ya antes mencionado código, obliga al arrendador a entregar la cosa en un buen estado con las reparaciones necesarias hechas.

Durante el tiempo del contrato el arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias que la cosa necesite; excepto aquellas pequeñas que por su uso corren por cuenta del arrendatario.

Por otra parte, tenemos el artículo 1.587 el cual establece que el arrendador está obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos que posea la cosa arrendada que impidan su uso aun cuando se desconociera de su existencia al momento del contrato.

Prohibiciones del Arrendador

Como regla principal, el Código Civil en su artículo 1.589 le prohíbe expresamente al arrendador variar la forma de la cosa arrendada durante el tiempo que dure el arrendamiento.

Ahora bien, la excepción a esta regla se encuentra contenida en el artículo 1.590 del ya referido código el cual faculta al arrendador a realizar reparaciones en la cosa arrendada siempre que estas sean urgentes, y no puedan ser postergadas hasta el momento que culmine el contrato de arrendamiento, a su vez obliga al arrendatario a soportar la obra, aun cuando esta sea muy molesta e imposibilite el uso de una parte de la cosa.

Así como también establece en el artículo 1.581, El propietario de un inmueble hipotecado no puede arrendarlo termino fijo sin consentimiento del acreedor; si así lo hiciere, el termino se reducirá al año corriente al tiempo del vencimiento de la hipoteca; a no de ser que, tratándose de fundos rústicos, se requiera más de un año para la recolección de la cosecha, pues, en tal caso, el arrendamiento durara hasta dicha recolección.

Derechos del Arrendador

El arrendador posee diversos derechos en cuanto al contrato de arrendamiento, pero los derechos principales son básicamente dos:

1. Recibir el canon de arrendamiento, en el tiempo pautado en el contrato

2. Recibir la cosa arrendada al momento de finalizar el contrato de arrendamiento en el mismo estado en que la entrego al arrendatario dicha obligación se encuentra establecida en el artículo 1.594 del antes mencionado codigo.

Arrendatario

El arrendatario es aquella persona que adquiere el uso, goce y disfrute de una cosa por un tiempo determinado, a cambio de la cancelación periódica de un canon de

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