Analisis Comparativo Ley De Arrendamientos Vigente Y Derogada

INTRODUCCION

Como todo instituto jurídico el concepto de arrendamiento ha evolucionado en el tiempo. Desde el Derecho Romano hasta el nacimiento del Derecho del Trabajo la actividad humana dependiente fue considerada como arrendamiento de servicios. Se ha discutido si es un derecho real o personal, predominando en Venezuela por el Código Civil (arts. 1.579, 1.589 y 1.591) que es un derecho personal, ya que el arrendatario no ejerce su poder directamente sobre el bien arrendado, sino un derecho frente al arrendador.

El contrato de arrendamiento en Venezuela es consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, de tracto sucesivo y principal. Es consensual, porque se perfecciona con el simple consentimiento de las partes; es bilateral, pues surgen obligaciones recíprocas entre arrendador y arrendatario; oneroso, porque cada parte se procura una contraprestación: el arrendador cede en uso un bien, pero a cambio recibe un precio; si no hay contraprestación (gratuito) se da el contrato denominado comodato. Como sus efectos se producen en el tiempo es de tracto sucesivo; y finalmente, es un contrato principal, no depende de otra obligación.

Previo a este nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios existieron a partir de 1939 disposiciones jurídicas que regularon el alquiler de viviendas, entre otros, el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas del 25 de enero de 1947, sustituido por otro el 27 de septiembre de 1947. Se dicta la Ley de Inquilinato (19 de abril de 1955), cambiada luego por la Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960 (G.O. Nº 26.319), reformada el 2 de enero de 1987 (G.O. Nº 3.950). El 9 de septiembre de 1960 se sanciona el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas (G.O. Nº 438 Extraordinario), sustituido por otro Reglamento con el mismo nombre el 5 de febrero de 1972 (G.O Nº 29.727). Y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) de fecha Ley publicada en la Gaceta Oficial No. 36.845 del 7 de diciembre de 1999 Este trabajo consiste en una exposición de las disposiciones sustantivas del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y un análisis comparativo con la legislación derogada. Terminaremos el estudio con unas conclusiones en que expresaremos nuestro criterio sobre el Decreto-Ley, destacaremos los aspectos más importantes de la nueva normativa arrendaticia que entró en vigencia el primero de enero del año dos mil.

Con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en fecha 12 de noviembre de 2011 y publicado en Gaceta Oficial 6053 Extraordinaria y su Reglamento establecido según Decreto Presidencial 8857 de la misma fecha; se suscito un interesante redimensionamiento de lo que la materia contractual arrendaticia señalaba, dado que la ley desnaturalizando la autonomía de la voluntad de las partes y la libertad contractual aspectos característicos del Derecho Privado, establece nociones interesantes, algunas engorrosas y otras tanto novedosas en esta materia que se analizarán.

REGULACION DE ALQUILERES

I. EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (1999).

REGULACIÓN DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO.

La fijación de cánones de arrendamiento en Venezuela se hizo en un Decreto (9 de septiembre de 1939) sobre regulación de los precios de artículos de primera necesidad. La Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960 amplió el objetivo y contenido de la Ley de Inquilinato de 1955, pero se le dio un nombre inapropiado, pues esa ley no solamente reguló los cánones de arrendamiento, sino que incorporó al texto una serie de disposiciones dispersas que regían las relaciones arrendaticias. La ley de 1960 estableció que estaban exentos de regulación los cánones de arrendamiento correspondientes a los inmuebles pertenecientes a la Nación, los Estados, las Municipalidades o los Institutos Oficiales que determinara expresamente el Ejecutivo (art. 2) y las viviendas unifamiliares cuyo valor, determinado por los organismos reguladores, no excedieran de doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 225.000.00). La regulación la hacía la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento para los inmuebles situados en el Distrito Federal y el Distrito Sucre del Estado Miranda, o en aquellos lugares donde así lo dispusiera el Ejecutivo Nacional, y en las demás ciudades y poblaciones continuarían conociendo los Concejos Municipales.

Con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la única materia de arrendamiento que se tramitaba en vía administrativa es la fijación de los cánones de arrendamientos. El artículo 29 expresa lo siguiente:

“La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias.

a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual.

b) Con un valor entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual.

c) Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual.

c) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual.

Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad, establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social”.

Se mantenía también como causal para solicitar nueva regulación el cambio total o parcialmente, del uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble; pero se incorporó un nuevo supuesto: cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo de dos (2) años, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.

Ahora, el valor máximo de los muebles y otros accesorios que se encontraban junto con la vivienda no podría exceder para el alquiler del dos por ciento mensual (2%), calculados sobre el valor por unidad de los mismos (antes 1%) y en ningún caso podrá exceder del treinta por ciento (30%) del monto del canon fijado al inmueble (antes 15%) por los arrendamientos de esos muebles (art. 31).

II. EN LA LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (2011).

 LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO Y LA FIJACIÓN

Es competencia absoluta de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley. El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento.

 PROCEDIMIENTO PARA LA CANCELACIÓN DEL CANON DE

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. No se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa.

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya, deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente el canon en vigor.

 PRESUPUESTOS PARA LA CLAUSURA DE LA CUENTA CORRIENTE El arrendador podrá clausurar la cuenta corriente cuando:

1.- Se haya terminado la relación arrendaticia.

2.- Se haya declarado con lugar el desalojo del inmueble por cualquiera de las causales establecidas en la presente Ley y la decisión haya quedado definitivamente firme.

 DE LA NO COMPARECENCIA O NO IDENTIFICACIÓN DEL ARRENDADOR

 En los casos de relaciones arrendaticias en las cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68, a favor del propietario o herederos del inmueble, mientras éstos comparecen, salvo las excepciones que establezca la ley o por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño arrendador.

 DE LAS CUENTAS CLAUSURADAS POR INTERVENCIÓN O INVESTIGACIÓN

Cuando un arrendatario deposite los pagos correspondientes al canon y a las otras obligaciones contraídas, en una cuenta que haya sido clausurada por una intervención financiera de la entidad bancaria o por alguna investigación judicial, deberá notificar de esta situación, en un lapso de treinta días hábiles, a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para que ésta disponga lo conducente y el arrendatario pueda cumplir con su obligación de pago.

 DETERMINACIÓN DEL CÁLCULO DEL JUSTO VALOR

Para la determinación del valor del inmueble, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá utilizar los siguientes elementos científicos:

1. Valor de reposición: aquél determinado por el valor de construcción en la actualidad, el cual será fijado anualmente por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat; dicho valor deberá ser expresado en bolívares por metro cuadrado. El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat emitirá una tabla con los tipos de vivienda, según aspectos constructivos que tomarán en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, aguas servidas, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble.

2. Dimensiones del inmueble.

3. Valor de depreciación: El porcentaje de depreciación del inmueble estará basado en relación con la vida útil del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad, condiciones de mantenimiento y estado de conservación.

4. Vulnerabilidad sísmica.

5. Región geográfica.

Así como cualquier otro, en función de mejorar la fórmula que se establezca a favor del justo valor y la garantía de los fines supremos en materia de arrendamiento establecidos en esta Ley. (No especifica cuáles otros)

 REHABILITACIÓN INTEGRAL DEL INMUEBLE

En todos aquellos casos que se realice una rehabilitación integral del inmueble, que incluya la refacción de la estructura, ésta deberá tener una cuantía económica de dicha obra superior al ochenta por ciento (80%), que supondría realizar la construcción del inmueble en su totalidad, en la actualidad y que, además, sus características constructivas permitan suponer que en uso, función y condiciones de construcción se ha alcanzado una situación equivalente a su primer estado de vida. Para el cálculo del porcentaje de depreciación del inmueble, se tomará en cuenta, a los fines de la antigüedad del inmueble, la fecha a partir de la rehabilitación integral del mismo.

 FIJACIÓN DEL CANON

La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles aquí regulados, estará basada en una banda entre el tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble determinable según el tipo de arrendador, el cual será fijado anualmente a través de resolución de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad cuando así lo determinen razones de interés público o social.

 FÓRMULA PARA LA FIJACIÓN DEL CANON

Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido en los artículos precedentes, se debe aplicar la siguiente fórmula:

CA = (VI/12) x %RA

En donde:

1. CA = valor del canon de arrendamiento.

2. VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo 73 de la presente Ley.

3. % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el artículo 77 de la presente Ley.

ORGANOS COMPETENTE A NIVEL NACIONAL

I. EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (1999).

Artículo 9.

Las funciones administrativas inquilinarias son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías, en cuyo caso las multas que aquéllas impongan como sanciones a los contraventores de esta ley, ingresarán al respectivo Tesoro Municipal. En el Área Metropolitana de Caracas estas funciones no podrán ser delegadas, y las ejercerá el Ejecutivo Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Artículo 10.

La competencia judicial en el Area Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.

EN LA LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (2011).

 Competencia Administrativa

Las funciones administrativas en materia de arrendamiento de vivienda son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional.

Por medio de lo establecido en el artículo 16 de la Ley, se crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual forma parte de la estructura del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, correspondiéndole ejercer la rectoría en la materia.

Es responsabilidad de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado a los arrendadores en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en la Ley. Entre algunas de sus atribuciones se pueden destacar las siguientes:

a) Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.

b) Realizar la inspección y fiscalización de los inmuebles y personas sujetas a la presente Ley, a los fines de la aplicación de la misma.

c) Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar.

d) Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su normativa, administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre éste; partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de actualización permanente.

e) Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a vivienda, estableciendo en el registro nacional una base de datos de contratos de arrendamiento.

Ahora bien, con respecto a la revisión previa del contrato de arrendamiento, es importante destacar que el artículo 21 de la Ley señala que La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, debe verificar que los contratos escritos cumplan con todos los parámetros establecidos, sobre todo en lo referido a las condiciones del arrendamiento y el canon, que debe ser calculado por los métodos contenidos en la Ley.

En virtud de lo anterior, el artículo 23 señala como derecho del arrendatario el solicitar la inclusión en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador de los datos remitidos. Igualmente se establece que los arrendadores están obligados a remitir a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, los datos que sean requeridos a los efectos del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

 Jurisdicción especial inquilinaria

Con respecto a los órganos jurisdiccionales, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los tribunales superiores en lo civil y contencioso administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; y en el resto del país, la competencia corresponde a los juzgados de municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial contencioso administrativo en materia inquilinaria.

El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento, será competencia de la Jurisdicción Civil Ordinaria.

 De la Defensa Pública

La Defensa Pública en desarrollo de la activación de la competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, debe poner al servicio del sistema rector nacional para la defensa de los derechos de los arrendatarios y arrendatarias y del derecho a la vivienda, y de todos los ciudadanos a nivel nacional, los defensores públicos y defensoras públicas con dicha competencia en cada localidad donde exista una unidad regional de la Defensa Pública o extensión de la misma.

La máxima autoridad de la Defensa Pública designará defensores públicos con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, los cuales podrán tener competencias en el ámbito local, regional o plena, a nivel nacional.

 Del Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda

El Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda, es el conjunto de órganos y entes que coordinan las acciones de interés público a nivel nacional, destinadas a la protección y atención de todos los ciudadanos y ciudadanas a quienes se les haya violentado tales derechos, y establecen los medios para asegurar el goce efectivo de los mismo. Dicho Sistema está conformado por:

a) El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.

b) La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

c) Los tribunales competentes en la materia.

d) El Ministerio Público.

e) La Defensa Pública, como órgano constitucional autónomo, y a través de los defensores públicos con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda.

f) La Defensoría del Pueblo.

RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario (inquilino) de adherirse en sus derechos y obligaciones a otra persona que adquiera el inmueble que este ocupa, ya sea porque lo haya comprado o que lo haya adquirido por cualquier otro modo de transferencia de la propiedad.

La derogada ley de arrendamientos establecía que para el arrendatario poder ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio debía ser acreedor de la preferencia ofertiva, que es el derecho que tiene el arrendatario a que se le ofrezca en primer lugar y preferentemente a él antes que a otro comprador la vivienda que ocupa si el propietario decide vender.

Para el arrendatario ser acreedor de la preferencia ofertiva debía cumplir ciertas condiciones como; tener más de dos (2) años ocupando la vivienda, estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfacer las aspiraciones del propietario del inmueble.

En ese caso; si el propietario decide vender la vivienda, éste debe notificarle al arrendatario tal decisión, además del precio y las condiciones de negociación. Dicha notificación debe hacerse mediante un documento auténtico, es decir, escrito y legalizado por la autoridad competente.

De igual forma el arrendatario debe notificar al propietario a través de un documento si acepta o rechaza la oferta, y debe hacerlo en un término de quince (15) días, si el arrendatario rechaza el ofrecimiento el propietario queda en libertad de vender el inmueble bajo las mismas condiciones en que se las ofreció al arrendatario.

También establece esta ley que cuando sea un tercero, ya sea una persona natural o jurídica la que le haga el ofrecimiento al arrendatario en nombre del propietario, deberá demostrar que está plenamente autorizado por el propietario a través de un documento auténtico para llevar a cabo la negociación.

Ahora bien; aclarado todo lo referente al derecho de preferencia ofertiva y al arrendatario ser acreedor de dicho derecho, podrá ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio en los siguientes casos:

• si no se hubiere hecho la notificación correspondiente o si se omite en dicha notificación algunos de los requisitos exigidos por ley.

• Si se hubiere efectuado la venta a un tercero por un precio menor y en condiciones más favorables que las ofrecidas al arrendatario. Por ejemplo si al arrendatario se le ofreció el inmueble en 200.000bs y rechaza la oferta porque no tiene para pagar ese monto y después el propietario le vende a un tercero en 180.000bs.

El arrendatario tendrá cuarenta (40) días para ejercer dicho derecho, los cuales se cuentan desde el día en que reciba la notificación del tercero de haber adquirido la vivienda, dicha notificación debe ir acompañada de la copia certificada del documento que demuestre que realmente se llevo a cabo la negociación. Vale mencionar que el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda.

Por su parte, la ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda (2011) establece que para los arrendatarios ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio deberán cumplir los extremos establecidos en el artículo 136 de esta misma ley si fuere el caso.

Dicho artículo (136) señala que cuando un tercero ya sea una persona natural o jurídica haga el ofrecimiento de venta al arrendatario en nombre del propietario, debe presentar un poder auténtico autorizado por el propietario, además de la fe de vida del propietario actualizada y en caso de que se trate de una persona jurídica debe presentar el acta constitutiva de la empresa, última acta de asamblea donde se haga la mención del otorgamiento del poder, y la última declaración del impuesto sobre la renta, además de respetar las condiciones de negociación establecidas en esta ley.

También establece la ley que el arrendatario goza de un plazo de ciento ochenta (180) días hábiles para ejercer el derecho de retracto, los días se cuentan desde que el arrendatario recibe la notificación de la negociación celebrada, dicha notificación debe hacerla la persona que ha adquirido la propiedad de dicho inmueble el cual debe presentar un documento legalmente registrado. En la ley anterior el arrendatario tenía un plazo de cuarenta (40) días para ejercer dicho derecho.

El retracto legal podrá ser ejercido por los arrendatarios si no se cumplen los supuestos establecidos, aquí se mantienen los mismos supuestos de la ley derogada pero con algunas modificaciones. Estos son:

Que no se cumpla con los requisitos de notificación establecidos en el artículo 132 de esta misma ley el cual establece; que el propietario debe notificar al arrendatario mediante documento autentico que quiere venderle el inmueble, respetándole así su derecho de preferencia. Pero podemos ver que dicha notificación ahora contempla una serie de requisitos que anteriormente no existían como lo son:

• El precio de la venta del inmueble fijado mediante resolución por la superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda. (nuevo requisito)

• Condiciones de venta. (También se establecía en la ley derogada)

• Modalidades de negociación. (También se establecía en la ley derogada)

• Dirección donde se recibirá respuesta del ofrecimiento. (nuevo requisito)

• Documento de propiedad del inmueble. (nuevo requisito)

• Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender. (nuevo requisito)

• Certificado de gravamen. (nuevo requisito)

Dicha notificación se debe entregar personalmente al arrendatario de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.

Además podrá el arrendatario ejercer el derecho de retracto si se ha vendido el inmueble a un tercero por un precio inferior al ofertado y en condiciones más favorable que las ofrecidas inicialmente a él.

Vale mencionar que en esta nueva ley se eliminó la condición de que el retracto legal arrendaticio no procedía en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad. No se hace mención a ello.

PRORROGA LEGAL.

LA PRÓRROGA LEGAL EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (1999).

Se prevén las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menos de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Se aprecia el tiempo total de la relación de arrendamiento y no el lapso del último contrato, si son varios. Así por ejemplo, si las partes han contratado por tres años y al vencerse ese lapso de mutuo acuerdo deciden prorrogarlo por igual tiempo; al terminar el segundo lapso, para la prórroga legal se considera todo el tiempo de la relación arrendaticia que fue de seis años; opera a favor del arrendatario una prórroga de dos (2) años. Al concluir la prórroga legal, también podía darse la tácita reconducción si el arrendador permitía que el arrendatario siguiera en el uso del inmueble sin oponerse y aceptando el pago de las pensiones de arrendamiento.

La prórroga legal se concede en beneficio del arrendatario; puede antes de terminar la prórroga dar por terminado el contrato de arrendamiento y entregar el inmueble. Sólo estará obligado a pagar los cánones de arrendamiento hasta ese momento.

Durante el lapso de la prórroga legal la relación arrendaticia se consideraba a tiempo determinada con las mismas condiciones y estipulaciones del contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que fueren consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes si el inmueble estuviere exento de regulación. La prórroga procede de pleno derecho; y vencida, el arrendador, podía exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble; pudiendo el juez a solicitud del arrendador decretar el secuestro del inmueble.

En cambio en la LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (2011).

En contrato de arrendamiento de vivienda, según lo establecido en el Art 51 de la ley antes mencionada, tendrá una duración mínima de un año, los cuales podrán ser renovados por preferencia del arrendador o arrendadora, pero si no manifiestan su intención de no renovar el contrato antes de su expiración y el arrendatario o arrendataria se le deja en posesión de la vivienda arrendada, de conformidad con el artículo 1.600 del código civil, el contrato de arrendamiento se presume renovado y se transforma en un contrato por tiempo indeterminado. Esta situación no varió nada en la vigente ley de arrendamientos de vivienda.

CONCLUSION

Una vez concluido el presente análisis; se puede afirmar que evidentemente la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas busca proteger al arrendatario en primer término, ya que a consecuencia de los atropellos que han sido objeto por parte de los propietarios de los inmuebles el estado como garante de los derechos constitucionales busca implementar este nuevo texto jurídico con el fin que de regular las relaciones arrendaticias.

Al inquilino se le otorgan mas derechos pero a su vez este tiene que cumplir con las obligaciones que esta le impone para que pueda gozar de todos los derechos que la ley le establece, el incumplimiento de esas obligaciones puede ser causal de desalojo donde el propietario tiene de vuelta su inmueble desalojado, el arrendatario se beneficiara siempre que este apegado a la ley y cumpla con sus obligaciones.

El estado le garantiza al propietario del inmueble el derecho a la propiedad ya que la Ley para la regularización y control de Arrendamientos de Viviendas busca es regular la relación arrendaticia no regula la propiedad del inmueble, esta propiedad es garantizada además por la Constitución Nacional en su artículo 115, de tal modo la relación arrendaticia será regulada en todos sus aspectos para un buen resultado en la relación contractual además de que las partes queden conformes.

Una innovación que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas incluye son los derechos que poseen los estudiantes al momento de realizar un contrato de arrendamiento además de las condiciones de la habitación disponible de arrendar.

La ley de Arrendamientos Inmobiliarios continuara vigente en lo relativo a arrendamientos de terrenos, comercios, industrias y oficinas. Esta ley regulo en materia de viviendas desde el año 2000 que entro en vigencia siendo de manera significativa ya que se incluyo la preferencia ofertiva, el retracto legal, la prorroga legal. En la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas siguen incluidas a diferencia de la prorroga legal que no fue incorporada sustituyéndola el articulo 51 donde establece que los contratos de arrendamientos tendrán la duración mínima de un año, los cuales podrán ser renovados por preferencias del arrendatario o arrendataria.

Se puede entonces concluir que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas va en beneficio del arrendatario para darle garantía al derecho del hogar como un principio establecido en el nuevo texto legal que regula lo concerniente a la vivienda.

ANALISIS CRÍTICO EN SENTIDO GENERAL DE LA LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.

• Representantes de los sectores inmobiliario y de la construcción, así como propietarios de inmuebles, han formulado varios cuestionamientos. Entre otras cosas señalan que la ley no es equilibrada porque castiga al dueño del inmueble. También han señalado que el texto promoverá la formación de un mercado irregular de alquileres, reducirá la oferta y desincentivará la inversión en el sector. Presentarán un recurso de nulidad de la ley ante el Tribunal Supremo de Justicia

• La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda está dirigida únicamente a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia.

• Para decidir y realizar la venta del inmueble alquilado, primero se debe ofertar al inquilino y este tendrá 90 días para dar respuesta. Si el arrendatario acepta comprar el inmueble, este tendrá 1 año para buscar el financiamiento, respetando los derechos de los inquilinos. En caso contrario,

luego de que el inquilino rechace la compra el dueño tendrá 1 año para ofrecer a terceros.

• Según el artículo 76 de la Ley de Arrendamiento solo pueden inscribirse en la Superintendencia de arrendamiento, todos los arrendadores, arrendatarios, administradoras de inmuebles y las personas con necesidad de vivienda y que estén en capacidad de pagar un canon de arrendamiento mensual.

• Las constructoras y promotoras podrían estar afectadas con esta nueva ley de arrendamiento ya que las constructoras deben notificar a Superintendencia de Arrendamiento el inicio de obras y deben destinar para alquiler un % del total de viviendas que construyan, y será el Gobierno quien decida quien le alquila y a que canon.

• Según la Ley de Arrendamiento el arrendador no puede fijar libremente el canon de arrendamiento ya que establece que no se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean fijados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Y sólo se podrá actualizar cada 3 años (máximo 3% anual)

• El canon de arrendamiento fijado por el Estado, no servirá para cubrir los gastos del inmueble, difícilmente alcanzará, pues se estima una rentabilidad anual sólo del 3%, lo que promoverá el abandono de la propiedad y la expropiación final de la misma.

• La Ley de Arrendamientos contempla la prohibición de los contratos en dólares, así como los pagos en cuentas en otro país.

• Si el arrendador no quiere vender el inmueble al inquilino, la Ley de Arrendamientos obliga a vender el inmueble al inquilino, en inmuebles con más de 10 años de construcción, que tengan más de dos viviendas o habitaciones alquiladas, sin importar el tiempo que tenga alquilado el inmueble al inquilino. El incumplimiento de esta disposición provocaría la expropiación y adjudicación al inquilino en un lapso de 30 días.

• Según Parágrafo Único del art. 4, las viviendas desocupadas deberán pagar una contribución tributaria especial, pero no se establece cuanto será este impuesto.

• La Ley de Arrendamiento eliminó los depósitos en garantía. . Ya no se debe cobrar depósito, pero hay inquilinos que se van y dejan todo destrozado. Esto no trae ningún beneficio para quienes alquilan.

• Con la creación de esta nueva Ley ha surgido el fenómeno de la abstención de alquileres por parte de sus propietarios. La oferta de alquileres es casi nula en el país, nadie quiere alquilar. No estamos exagerando, basta con revisar los periódico y verificar que los avisos de renta son casi nulos solo podemos observar alquileres a locales comerciales, los cuales no están regulados por esta ley y, de los cuales, la mayoría de alquileres eran con fines recreacionales. Esto evidencia que existe mucho miedo, porque los arrendadores no saben cuáles son las reglas o consideran que no tienen garantías.

• La falta de alquileres no ha sido repentina, sino que con la nueva ley se ha acelerado.

• Uno de los puntos que causa temor es el artículo 13, que no permite al propietario recuperar su vivienda hasta que al inquilino le provean otra.

• Los más perjudicados son los ciudadanos, quienes tienen menos opciones para alquilar y mucho menos para comprar, pues además, la construcción habitacional está contraída.

Para culminar, lo haremos recordando que hay un déficit de 2 millones 700 mil viviendas. Según las cuentas del mismo gobierno, existen 750 mil personas arrendadas en el país, 15 mil juicios en los tribunales y que estarían pendientes. La estructura de la Superintendencia de Registro aún no se ha establecido y no se sabe si habrá oficinas en las regiones. Y los ciudadanos deben manifestar ante esta instancia cualquier circunstancia de venta o alquiler de una vivienda. Es decir, que los 750 mil arrendadores no saben a dónde acudir para ponerse al día.

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