Metodos De Precios Hedonicos

METODO DE PRECIOS HEDONICOS

El método de precios hedónicos establece una relación entre el precio de un bien heterogéneo y las características diferenciadoras que él contiene. Por ejemplo, cuando un consumidor adquiere un predio para vivienda, el individuo examina los atributos del predio tales como características estructurales de la vivienda (área, número de cuartos, número de baños, calidad de los materiales, garaje, etc.) y las características del entorno (cercanía a las vías de acceso, a parques, supermercados, seguridad, calidad ambiental, entre otros.). Aunque varios de estos atributos no tienen precios de mercado su valor está implícito en el precio total de la vivienda.

Los primeros trabajos que utilizaron precios hedónicos los realizó Rosen (1974), actualmente el método es muy usado en los mercados de vivienda y también en los mercados laborales en donde se asume que la calidad ambiental del sitio de trabajo debe de alguna manera estar reflejado en el salario devengado por el trabajador. Al igual que la finca raíz, muchos otros bienes son heterogéneos, es decir, poseen varios atributos que determinan su precio. Los precios hedónicos intentan descubrir todos los atributos de un bien que explican su precio, y también intentan discriminar la importancia cuantitativa de cada uno de ellos.

Objetivos del método

Los precios hedónicos intentan descubrir todos los atributos de un bien que explican su precio, a la vez que se desea discriminar la importancia cuantitativa de cada uno de los atributos.

Determinar los precios implícitos de cada característica o atributo permite obtener la disposición marginal a pagar (DMAP) por una unidad adicional del atributo.

Supuestos

• El consumidor maximiza su utilidad sujeto a la restricción del ingreso.

• Existe un mercado competitivo, donde oferentes y demandantes del bien se ponen de acuerdo en una transacción.

• El precio de mercado reflejará el vector de atributos y éste será una relación razonable constante, que dependerá del número de compradores y vendedores y de sus características.

• Supuesto de la movilidad: para que el método tenga validez y el mercado permita inferir los precios hedónicos con alguna fiabilidad, es esencial el supuesto de la movilidad de las personas dentro del mercado analizado.

• Existe complementariedad débil entre el bien privado y sus características o atributos.

Presentación del modelo

El modelo parte de establecer la relación existente entre el precio de un bien heterogéneo (un predio) y algunos de sus atributos, como por ejemplo la calidad ambiental. Una vivienda puede ser descrita por un conjunto de características estructurales (área, número de baños, de garajes, de cuartos, antigüedad, etc.), por las características socioeconómicas (vías de acceso, estrato, cercanía a supermercados, escuelas, etc.) y por las características ambientales (ruido, contaminación atmosférica, visual, espacios naturales, espacios recreativos, acceso a servicios públicos, etc.). De tal manera que el precio de la vivienda será función del conjunto de atributos antes descritos, como se muestra en la siguiente expresión:

El precio hedónico de equilibrio surge de la interacción entre los productores y consumidores en el mercado, en donde los consumidores, además de demandar vivienda con unas características diferenciadas (Zi), consumen una canasta de bienes (X) que contiene: alimentos, transporte salud, educación, etc., en donde el consumo de vivienda y los demás bienes está restringido por el ingreso (Y).

Una familia maximiza su utilidad por el consumo de un bien heterogéneo que posee características Zi donde una de estas características puede ser la calidad ambiental y el consumo de todos los demás bienes X que conforman su canasta familiar, sujeto a una restricción presupuestaria (Mendieta 2001).

Los oferentes de propiedades, predios e inmuebles (empresas constructoras) incurren en costos que dependen de las calidades de los inmuebles que ofrecen. Así el precio que el vendedor de un inmueble está dispuesto a aceptar depende de las características estructurales del mismo (E), de los atributos ambientales (A) y de la tecnología (T) que utilice el productor. Si se tratara de un terreno o una finca, por ejemplo, los atributos estructurales estarían relacionados con el área total, área construida, área sembrada, etc., y los tributos ambientales estarían relacionados con la disponibilidad o no de agua y su calidad. En este orden de ideas, la disponibilidad a aceptar el precio que el vendedor de una vivienda o propiedad rural establece por un bien en venta se puede expresar así:

En donde:

E = características estructurales de la vivienda

A = características ambientales del entorno

T = tecnología utilizada por el constructor

Di se deriva parcialmente el precio del vendedor con respecto al nivel del atributo, es decir, si determinamos el efecto que tendría en el precio un aumento de una unidad del atributo ambiental, manteniendo constantes todas las demás variables, se obtendría lo que se llama el precio marginal implícito del atributo ambiental o la disponibilidad marginal a aceptar por el atributo.

Una transacción de venta se realiza solamente si la disponibilidad a pagar de los compradores (DAP) de un bien es igual a la disponibilidad a aceptar (DAA) de los vendedores. En este punto los consumidores quieren maximizar su función de utilidad, es decir, quieren consumir el mayor nivel de características al mínimo costo y los productores desean maximizar el precio que aumente sus ganancias.

La especificación de la función de los precios hedónicos:

A partir de la especificación de un modelo de precios hedónicos, mediante una regresión se puede relacionar el precio de una propiedad con sus atributos:

Donde los parámetros que acompañan a cada variable indican el efecto marginal de cada una sobre el precio.

Uno de los problemas

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