Determinantes de los precios de alquileres de las viviendas en el Cantón Loja, a través del método de precios hedónicos

Determinantes de los precios de alquileres de las viviendas en el Cantón Loja, a través del método de precios hedónicos.

Rosa Angelica Iñiguez Castillo

Carrera de Economía. Universidad Nacional de Loja. Loja, Ecuador

Resumen

En Ecuador, los precios de alquiler de la vivienda han aumentado considerablemente en los últimos años debido a factores externos e internos de la región. En este sentido, teniendo como finalidad determinar los precios de alquiler de las viviendas en el cantón de Loja, para el año 2021, se desarrolló el método de precios hedónicos propuesto por Rosen (1974), cuyos datos fueron obtenidos a través de encuestas a una muestra de 371 individuos. Mediante el uso de diferentes formas funcionales, tales como: lineal, log-lineal, linear-log, log-log y Box-Cox, y el uso de pruebas de verificación como: Skewness y Kurtosis, Shapiro-Wilk (1965), y Ramsey (1969), se determinó que el precio de las viviendas de alquiler en Loja está determinado por: el estado laboral, el ingreso mensual, el tipo de vivienda, el material de construcción del techo, pisos, la superficie construida (m2), abastecimiento de agua, la ubicación de la vivienda, el nivel de seguridad del barrio y la contaminación ambiental. Segundo, mediante el análisis de la elasticidad se destaca que las preferencias de las personas se ven influenciadas por los factores socioeconómicos y también por las características físicas de las viviendas. Con respecto a la disponibilidad a pagar, se recalca que los precios establecidos por los oferentes de las viviendas se encuentran por encima del valor real que las personas desean pagar en función de su percepción y bienestar experimentado. Una de las principales implicaciones de política es la planificación y desarrollo de proyectos habitacionales para que las personas de bajos recursos puedan gozar su derecho a una vivienda digna.

Palabras clave: Viviendas, Precios hedónicos, Alquiler

Código JEL: R31, D4, R21

1. Introducción

El acceso a la vivienda es un derecho que lo reconoce el artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, y de igual manera el artículo 30 de la Constitución de la República del Ecuador. Sin embargo, actualmente resulta muy difícil acceder a una vivienda digna y de propiedad particular, este es un fenómeno que se presenta alrededor de todo el mundo. En 2010, a nivel mundial cerca de 980 millones de familias no tenían un hogar decente, y se espera que entre 2010 y 2030 haya un déficit de 600 millones (Programa de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos, 2016). Eurostat (2021) revela que el 30,8% de los habitantes de la Unión Europea viven en inquilinato.

Adicionalmente, Merino (2021) expone que el valor que se paga por el alquiler de esta aumentó un 33% en 2020, mientras que, el precio del salario apenas subió un 10% respectivamente. Según la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (2018) en la región latinoamericana existe un gran déficit de vivienda que se ha aumentado gracias a la expansión urbana y la segregación residencial socioeconómica. La falta de vivienda digna es un problema que se relaciona con otros aspectos socioeconómicos, ya que en la región el 27,4% de los adolescentes que residen en zonas urbanas con precariedad habitacional grave no acuden a la escuela debido a su falta de condiciones (CEPAL, 2019).

Ante esta problemática, las viviendas de alquiler son una alternativa paliativa para las personas que no cuentan con un lugar propio donde vivir. Sin embargo, el mercado de alquiler de Latinoamérica no aporta precisamente una solución al déficit de la vivienda, por el contrario, se lo considera como un mercado explotador e inhumano que no refleja las necesidades de los usuarios, y cuya condición se agrava en los estratos más pobres  (Clemencia, 2010). Según Giorgis (2018) en algunos casos ni si quiera se puede acceder al alquiler debido a las rígidas limitaciones que el sistema impone, además, agrava la situación la desigualdad social.

En el caso ecuatoriano la falta de acceso a la vivienda es muy marcada, según datos del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (2015) el 60 % de las familias ecuatorianas posee vivienda propia, mientras que, el 40 % no posee, de este grupo las familias de clase media gastan el 20,5% de sus ingresos para pagar alquiler. En el mismo contexto, en la ciudad de Loja un 48,36% de hogares requieren alquilar una vivienda para poder habitar, aunque sus autoridades han tratado reducir este problema, apenas han logrado cubrir el 3,73% del déficit de viviendas (Municipio de Loja, 2020). Cabe destacar que, dentro del cantón no existe un control de precios ni un mecanismo que determine la valoración aproximada que debe tener un inmueble en el cantón.

En Ecuador, los precios de alquiler de la vivienda han aumentado considerablemente en los últimos años debido a factores tanto externos como internos en la región. Ante este preámbulo, el sustento teórico al planteamiento de valoración hedónica de los precios de los inmuebles fue propuesto por Rosen (1974), a partir de este trabajo seminal se han extendido muchos trabajos que buscan dar una explicación al precio de los bienes inmuebles a partir del análisis de las características del bien y de la disponibilidad a pagar por alquiler.

Por lo tanto, para hallar los determinantes de los precios de alquiler de las viviendas en el cantón Loja, para el año 2021, la metodología llevada a cabo para analizar las características socioeconómicas de las familias, y las características físicas de las viviendas responde al análisis de datos gráfico y de tabulación. En segundo lugar, para hallar los factores significativos que intervienen en la valoración de los precios de alquiler de las viviendas se realizó un contraste entre las formas funcionales: lin-lin, lin-log, log-log, log-lin, y BoxCox. Por último, se calculó la elasticidad y disponibilidad a pagar ante cambios en los factores determinantes del precio del alquiler.

Los resultados obtenidos demuestran que el perfil socioeconómico de las familias arrendatarias en general es bueno, puesto que la mayoría de personas se encuentran laborando, poseen estudios universitarios y de secundaria, están casados o unidos, y, perciben un salario promedio de 646 $. Referente a los determinantes del precio de alquiler se encontró que el estado laboral, el ingreso mensual, el tipo de vivienda, el material de construcción del techo, pisos, la superficie construida (m2), abastecimiento de agua, la residencia, el nivel de seguridad del barrio y la contaminación ambiental influyen en la fijación de este. Por último, respecto a la disponibilidad a pagar se pudo notar que la disponibilidad a pagar es menor al valor promedio que se paga actualmente por el alquiler de vivienda.

Para finalizar, este trabajo se encuentra estructurado por seis secciones, empezando por la introducción, la segunda sección abarca la literatura referente al tema de interés. En consecuencia, la tercera sección muestra los datos utilizados y la estrategia econométrica. En la cuarta sección, se presenta los resultados encontrados y se contrasta con la evidencia empírica. En la quinta sección se detallan las conclusiones y las implicaciones políticas a las que se llegó en este trabajo investigación.

1. Revisión de literatura previa

La revisión de la literatura asociada al ámbito hedónico se desprende de la teoría base de la valoración hedónica propuesta por Rosen (1974), por lo cual, la recopilación de evidencia empírica se agrupa en cuatro secciones, la primera sección aborda la relación entre las características socioeconómicas de las familias y el precio de alquiler, la segunda la relación entre las características físicas de las viviendas y el precio del alquiler, la tercera agrupa la evidencia entre las características externas de las viviendas y el precio del alquiler. Finalmente se aborda la disponibilidad a pagar.

1. Características socioeconómicas de las familias y el precio de alquiler

Considerando los efectos que tiene el ambiente socioeconómico de las personas, y su incidencia sobre el precio de alquiler, autores como Liebelt et al. (2018), Rezaeian et al. (2018), y Nor et al. (2019) en sus estudios para Alemania, Irán y Somalia, respectivamente, incorporaron variables socioeconómicas del lugar donde se encuentran las viviendas de alquiler, revelando que el precio de este se ve afectado por las preferencias que tengan los arrendatarios, estas preferencias hacen que individuos de mayor nivel socioeconómico busquen alquilar una vuvienda que satisfagan sus crecientes necesidades (Hussain et al., 2019).

Mientras que, Hu et al. (2019) y Li et al. (2019) en sus estudios realizados a través del método de precios hedónicos, aplicando un modelo de predicción y mínimos cuadrados ordinarios determinaron que son las oportunidades económicas, laborales afectan positivamente el precio de alquiler de las viviendas, dado que, la población se concentra en los sectores en las que obtienen mayores ventajas. Finalmente,  Zambrano-Monserrate y Ruano (2019) y Wang y Lee (2022) determinan que el nivel socioeconómico que poseen los arrendatarios influye en el precio de alquiler cobrado.

1. Características estructurales de las viviendas y el precio del alquiler

En primer lugar se puede destacar el trabajo de Leung y Yiu (2018) quienes en su estudio para Hong Kong, aplicaron el método de precios hedónicos a establecen que los determinantes del precio de alquiler de las viviendas se ven explicados por características estructurales, ambientales, de ubicación y contractuales. En la investigación de Sánchez (2018) para ecuador mencionó que los servicios como el agua potable y la recolección de basura, eran los factores más importantes a la hora de alquilar algún inmueble por parte de los residentes. De manera similar, Ahmed et al. (2020) concluyeron que los atributos estructurales desempeñan un papel primordial en el precio de las viviendas,

...