Antecedente Y Evolución Histórica De La Hipoteca

1. ANTECEDENTE Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA HIPOTECA:

1.1. Hipoteca en la legislación griega:

La hipoteca en Grecia tenía un carácter de dación en pago “datio insolutum”, es decir, pago por entrega de bienes y era pública.

La afectación del inmueble en favor del acreedor, quien se podía hacerse el pago sobre cualquier otra persona, a pesar de que el bien siguiera con el deudor. La hipoteca debía ser conocimiento público, al no existir en la época los medios necesarios para hacerlo, de una manera rudimentaria en la fachada del inmueble de colocaba una lápida con el fin de dar saber que el bien había sido gravado con hipoteca.

1.2. Hipoteca en la legislación romana:

La hipoteca en roma surge después de la enajenación como fiducia y la prenda, como garantía del propietario de un fundo destinado a la agricultura.

Esta institución primigenia de la hipoteca, confería al acreedor un privilegio, el cual era entrar en posesión de los bienes, lo que ha sido desterrado en su legislación actual. Además, no era de conocimiento público, por lo cual los terceros ignoraban si un bien estaba hipotecado o no, por ello se incurría en fraudes.

La hipoteca estaba muy cerca de la prenda, sin embargo, se hizo una diferenciación, el acreedor adquirió el derecho de vender “jus distrahendi”, incluso se le concedió una acción contra los terceros adquirentes.

1.3. Hipoteca en la legislación francesa:

Apareció en el siglo XIII con el nombre de obligatio bonorum, en esta época el acreedor solo tenía a su disposición procesos largos y difíciles, en algunas regiones solo se permitía embargar bienes muebles y frutos de los inmuebles, por una convención especial el deudor entregaba todos sus bienes en garantía de deuda, con ello el acreedor podía venderlos para pagarse.

En Francia antes de la revolución francesa, hubieron intentos para crear registros de ventas e hipotecas que al poco tiempo se fueron desnaturalizando, durante la revolución, se promulga el código hipotecario y la ley de declaración inmobiliaria, inspiradas en el derecho alemán, sin embargo, esta legislación de la hipoteca fue defectuosa, ya que, a pesar que le dio la característica de pública, omitió algunas clases de hipotecas.

En 1804, se promulga el Código Napoleón, para el cual tuvo que incluso recurrirse al mismo Napoleón, se estableció que la hipoteca convencional debía ser pública y especial. Además, se admitió que algunas hipotecas podían ser generales, así sucedió con las hipotecas legales y judiciales.

1.4. Hipoteca en la legislación germánica:

En el derecho germano a diferencia del sistema romano, la hipoteca reposaba en dos principios fundamentales: la publicidad y la especialidad.

En Alemania, la trasmisión de la propiedad y la constitución de gravámenes sobre ella, era un acto de interés público en la que intervenía una autoridad para que tuviera valor.

En el sistema germano se dejó sentir la influencia del derecho romano; las hipotecas dejaron de tener publicidad, apareciendo las generales y ocultas.

Sin embargo, se reaccionó de esta influencia y se restableció el sistema germano con la aparición del código prusiano de 1774, por primera vez la hipoteca tiene caracteres fundamentales que la distinguen en el derecho moderno:

A decir de ello:

a) Especialidad:

El gravamen de constituirse afectando determinado bien inmueble e inscribirse separadamente sobre él.

b) Legalidad:

Se debe inscribiré ante la autoridad de acuerdo a los requisitos de la ley.

c) Publicidad:

La existencia de los gravámenes debe ser conocido, mediante las inscripciones.

d) Prioridad:

Consiste en la preferencia establecida según la antigüedad de la inscripción.

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