Derechos Reales

DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA (IURA IN RE ALIENA)

Los derechos reales sobre la cosa ajena, que implican que una persona tenga un derecho real sobre una cosa que pertenece a otro, se clasifican en derechos reales de goce y derechos reales de garantía.

Entre los primeros tenemos las servidumbres, la enfiteusis y la superficie; los segundos están representados por la prenda y la hipoteca.

1. Derechos reales de goce

A. Las servidumbres

La servidumbre concede el derecho a usar o disfrutar de una cosa, respetando siempre la propiedad, que sólo se encuentra agravada y sufre limitaciones, las cuales estarán al servicio del titular de la servidumbre. En otras palabras, al crearse una servidumbre sobre un derecho de propiedad, el propietario estará transfiriendo el ius utendi y el ius fruendi de la propiedad, más nunca el ius abutendi. De esta manera, las servidumbres estarán, según el caso, limitadas, ya que el derecho de propiedad subsiste. Por tanto, el derecho real de servidumbre concede facultades precisas y concretas, pero nunca tan amplias como las que otorga la propiedad.

En conclusión, las servidumbres son derechos reales de goce limitados en su contenido, y se pueden construir para aumentar el valor de un inmueble o sólo con miras a favorecer a un sujeto determinado. En el primer caso estaremos en presencia de las servidumbres reales o prediales; en el segundo, ante las servidumbres personales.

Las servidumbres personales son inseparables de sus titulares; no pueden enajenarse ni heredarse. Por su parte, las servidumbres prediales son inseparables del inmueble al que favorecen, no importando quién sea el propietario, y nunca se podrán transferir independientemente de él: durarán tanto tiempo como éste subsista. Por el contrario, las servidumbres personales se extinguen al morir el titular, y el tiempo máximo que pueden durar será el que corresponda a su vida.

a. Constitución y extinción de las servidumbres

Las servidumbres se podían construir de la siguiente manera:

1. Mancipatio.

2. In iure cessio.

3. Por reserva cuando se vendia el inmueble y el vencedor se reservaba una servidumbre sobre él, en favor de otro inmueble que le pertenecía.

4. Por legado.

5. Por adiudicatio.

6. Por usucapio.

7. Por convenio entre los interesados.

Las servidumbres se extinguen en los siguientes casos:

1. Pérdida de cualquiera de los inmuebles.

2. Por confusión o consolidación; esto es, que se reunieran en la misma persona la titularidad del derecho de propiedad y de la servidumbre.

3. Por renuncia del titular.

4. Por el no uso.

b. Protección de las servidumbres

La acción que se protegía al derecho real de servidumbre es la actio confessoria. Creada a imagen de la reivindicatio, se le otorgaba al titular de cualquiera de las servidumbres en contra en contra de cualquier tercero que impidiera el ejercicio de su derecho, especialmente el propietario de la cosa sobre la cual pesaba el gravamen.

c. Servidumbres reales o prediales

Sabemos que éstas consisten en un derecho que va a ejercer el titular de un predio sobre un inmueble ajeno, por lo cual será necesario que los predios sean vecinos y los propietarios diferentes; al predio que obtiene las ventajas se le denomina fundo dominante, mientras que el que soporta la servidumbre se conoce como fundo sirviente.

Este tipo de sirviente se divide en servidumbre rurales y servidumbres urabanas.

Cabe la salvedad de que los romanos entendían por urbano todo edificio que estuviese construido en la ciudad o en el campo, y por rústico todo terreno no construido; la naturaleza de la servidumbre se calificaba de acuerdo con las características del fundo dominante.

Las principales servidumbres rurales son:

• De paso; esto es, el hecho de permitir circular por el fondo dominante, lo que trae como consecuencia la diferencia en el tipo de servidumbre de paso, bien fuese para carro, bestia o simplemente circular a pie.

• De acuerdo; es decir, el permitir conducir agua por algún medio a través del fundo sirviente, para beneficio del fundo dominante.

• De toma de agua, consiste en permitir al propietario el fundo dominante tomar el agua necesaria para su servicio del estanque del fundo sirviente.

• De pasto, o sea permitir pastar a las bestias del propietario del predio dominante en el predio sirviente.

Entre las servidumbres urbanas más frecuentes encontramos:

• Apoyo de viga, consistente como su nombre lo indica, en permitir al propietario el fundo dominante utilizar un muro del fundo sirviente para apoyo de una viga.

• Apoyo de muro; es decir, el derecho de descansar en un muro sobre la construción del vecino.

• Desviación de agua de lluvia, mediante la cual se obliga al propietario del predio sirviente a recibir las aguas de lluvia de la casa vecina, bien fuese de forma directa, o bien ,mediante un conducto determinado.

• Prohibición de levantar construcciones; se daría cuando nos encontráramos con la situación de que el propietario dominante impide al propietario del fundo sirviente levantar la construcción de determinada altura que le pueda quitar la vista, o bien afecte la luz que recibe.

d. Servidumbres personales

Éstas

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