Derechos Reales

Concepto de derecho real

En Roma la distinción entre derechos reales y derechos de obligación surge a partir de la contraposición de actiones in rem y actiones in personam.

Las actiones in personam se dirige contra una persona que es el deudor y se pretende de ella que de algo, haga algo o responda por algo. Las actiones in rem se dirige a una cosa y se pueden distinguir los derechos reales y los derechos de obligaciones desde distintos aspectos:

a) Punto de vista de los sujetos. En los derechos de obligación existen dos sujetos:

- Activo. Acreedor.

- Pasivo. Deudor.

En los derechos reales existe sólo un sujeto activo de entrada que es el titular de derecho real. En estos derechos el sujeto pasivo es indeterminado y universal.

b) Por el objeto. En el derecho real el objeto se reconoce de forma inmediata mientras que en los derechos de obligaciones el objeto es inmaterial que es la actuación del deudor. Los derechos reales están protegido con actiones in rem y los derechos de obligación están protegidos por actiones in personam.

c) Duración. Los derechos de obligación tienden a extinguirse mientras que los derechos reales tienden a perdurar en el tiempo.

Concepto de propiedad y sus tipos

La propiedad experimentó en Roma una evolución con el paso del tiempo tuvo diferentes características según la época.

En época inicial en Roma la propiedad era el señorío jurídico o potencialmente pleno sobre una cosa. Cuando se dice señorío jurídico no se dice en el sentido de quien es protegido por el derecho sino en el sentido de que es un poder ideal porque se puede prescindir de la relación de hecho con la cosa y potencialmente efectivo alude al hecho de que a veces el propietario puede tener restringidas sus facultades hasta el punto de que puede estar privado del disfrute de la cosa o de su enajenación.

Hoy en día la propiedad es el derecho de disponer y disfrutar de una cosa aunque sea potencialmente.

Caracteres de la propiedad

a) Es absoluta o exclusiva. El propietario tiene el más amplio poder sobre la cosa hasta el punto de que puede llegar a destruirla. Ese poder absoluto que tenía el propietario implicaba ausencia de límites pero con el tiempo se fueron estableciendo limitaciones.

b) Es absorbente. Absorbe todo lo que se encuentra en ella.

c) Tenía límites sagrados. Se establecían mediante una ceremonia que se llamaba limitati y esos límites eran un espacio libre alrededor de los fundos que se llamaba iter militaris en terreno rústico y ambitus en terreno urbano. Por ello, los territorios que no estaban limitados no eran propiedad privada sino ager publicus.

d) La propiedad era inmune. No pagaba impuestos. Helecho de establecerse un impuesto sobre el fundo cancelaba el derecho de propiedad.

e) Era perpetua. No se puede construir un derecho de propiedad con un límite temporal.

f) Era limitada. Abarcaba hacia arriba y hacia abajo sin ninguna traba.

Tipos de propiedad

Dominium ex iure quiritium

Era el reconocido por el ius civile. Es la forma de propiedad que tenían los ciudadanos romanos. Tenía una serie de características:

- El sujeto tenía que se ciudadano romano o latino con ius comercii.

- El objeto fuera mueble o inmueble tenía que estar situado en suelo itálico.

- Para la adquisición de este tipo de propiedad había que reunir varios requisitos. El trasnmitente tiene que ser domine ex iure quriitium y la transmisión tiene que hacer unas formalidades establecidas en el ius civile. Si se trata de res mancipii tiene que trasmitirse por medio de la mancipatio o in iure cessio. Si se trata res nec mancipii se puede transmitir por medio de traditio.

Propiedad pretoria o bonitaria

Cuando una res mancipii no era transmitida con las formalidades establecidas, el adquirente no se convertía en domine ex iure quritium y el antiguo propietario podía reclamarla. Hacía falta que pasara uno o dos años para que se convirtiera en verdadero propietario por usucapión y para evitar que esos palazos el propietario reclamara,

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