Amortización, pago mensual, saldos insolutos, pago de intereses acumulados

Proyecto Integrador – Avance 2

El propósito de esta actividad es poner en práctica los principales conceptos de amortización, cálculo del pago mensual, cálculos de saldos insolutos, pagos de interés acumulados, pagos de capital acumulados y la construcción de una tabla de amortización, para cubrir créditos para financiar proyectos o alternativas de inversión de una empresa.

Instrucciones:

• Considerando las lecturas revisadas en la Unidad 3 y 4, contesta a las preguntas que se plantean a continuación.
• Elabora una tabla donde muestres los resultados de la actividad.
• Elabora el procedimiento en Excel y anexa el archivo como parte de tu entrega.

Recuerda:

• Enviarás este archivo con las respuestas y
• Un archivo de Excel con el procedimiento para justificar a tus resultados.

Caso:

I.  Haz solicitado un préstamo hipotecario para la adquisición de un nuevo edificio que albergará las oficinas de la compañía. El nuevo edificio tiene un precio de $2,250,000. Para la compra de este inmueble la compañía desembolsará un pago inicial o enganche de $500,000 y tomará una hipoteca a 30 años por el saldo restante. La Empresa hipotecaria le cobrará o cargará a la compañía una tasa de interés nominal anual del 10%, compuesta o capitalizable mensualmente.

Frente a esta situación, para hacer planeación, elaboración de presupuestos y pago de impuestos, el administrador financiero de la compañía requiere responder a las siguientes preguntas:

1. ¿Cuáles serán los pagos de la hipoteca que se tendrán que realizar a final de cada mes? Si el préstamo se otorgó el 1 de julio y se hará el primer pago a finales del mes de julio.

$15,357.50

Se sabe que con la actual estructura fiscal, cuando se calcula el ingreso gravable, se puede deducir el interés que se paga sobre hipotecas durante el año calendario o natural. Este cálculo es sumamente importante para que se estime el impuesto sobre la renta.

Si, como se sabe, se hacen los pagos mensuales a final de cada mes, el administrador financiero quiere saber:

1. ¿Cuál es el monto de intereses que será un gasto deducible para el año natural en el que se lleva a cabo la hipoteca del edificio?

$ 87,402.15

(Ten en cuenta que el primer año natural de la hipoteca inicia en julio y termina en diciembre, es decir, va desde el mes uno al mes seis de la hipoteca.)

1. ¿Cuánto interés será un gasto deducible para el segundo año calendario? (desde el mes 7 al mes 18 de la hipoteca)

$ 174,065.61

1. ¿Cuál será el monto total de los intereses que se pagarán si la hipoteca continúa vigente durante los 30 años?

$ 3,778,700.89

II. Ahora supongamos que al cabo de tres años (es decir, 36 meses desde el momento en que se contrató o firmó la hipoteca) las condiciones financieras han mejorado y las tasas de interés han disminuido.

Entonces el administrador financiero consideraría pagar el saldo restante que se debe de la hipoteca contratando una nueva que tenga una vida de 20 años.

La nueva hipoteca a 20 años que reemplazaría a la hipoteca original pagaría una tasa de interés nominal anual del 8 por ciento, capitalizable o compuesta mensualmente.

Por lo que sería muy importante conocer:

1. ¿Cuál sería el monto del principal de la nueva hipoteca?

$ 1,717653.80

1. ¿Y los pagos mensuales de dicha hipoteca?

$ 14,367.14

III. Al final de un período adicional de cinco años (60 meses) después de haber firmado la nueva hipoteca (es decir, ocho años a partir de la hipoteca original), la compañía ha crecido por lo que se hace necesario vender el edificio y comprar otro más grande.

Como parte de la transacción para la adquisición del nuevo edificio, el administrador requiere pagar el saldo adeudado de la hipoteca del antiguo edificio.

Es por ello que debe calcular:

1. ¿Cuánto será el saldo pendiente de pago de la hipoteca del antiguo edificio en ese momento?

$ 1,503,386.52

1. ¿Cuál será el valor de mercado del edificio en el momento de la venta? Es decir, ocho años a partir de su compra), si dicho valor de mercado se estima que se aprecia a un ritmo de 3.5 por ciento anual durante los ocho años que la compañía ha sido propietaria del edificio.

$ 2,962,820.33

Adicionalmente, se sabe que se debe pagar una comisión del 6 por ciento sobre el precio de venta por realizar la operación, y que el precio de venta es el mismo que el valor de mercado al momento de la venta.

Las preguntas a resolver por el administrador financiero son:

1. ¿Cuál es el ingreso neto de la venta del edificio después de pagar los gastos de venta y de pagar el saldo pendiente con una hipoteca?

$ 1,281,664.59

IV) Sin embargo, todos sabemos que vivimos en un mundo lleno de incertidumbre, por lo que las respuestas a estas preguntas dependen de las tasas de apreciación e interés que supongamos. Es decir, la tasa de apreciación es solo una estimación, por lo que no hay certidumbre que esta vaya ser así, de manera que el administrador financiero debe crear una tabla de una sola variable que le muestre el efecto que tendrían diferentes tasas de apreciación del valor de mercado del edificio sobre el ingreso neto que va a recibir por la venta después de pagar la cuota de ventas del 6% así como el saldo pendiente de pago de su hipoteca. Para lo cual utiliza las siguientes tasas de apreciación: 2, 3, 4, y 5 por ciento.

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