Aplicar los cinco principios Lean en la etapa de diseño de una edificación de oficinas de alto estánda

Tema 2

Aplicar los cinco principios Lean en la etapa de diseño de una edificación de oficinas de alto estándar

1)Especificar el valor

Los valores son definidos como atributos que los clientes perciben en los productos de la

Empresa inmobiliaria y que estos pueden satisfacer en determinado nivel estas necesidades. Para el caso concreto   el Proyecto inmobiliario “Las Rocas” en San Borja, el producto final que esta ofrece es de tipo inmobiliario; en este caso hay que tener en cuenta que las necesidades y valores dependerán en gran medida del segmento al cual se dirige, por ejemplo, las condiciones pueden estar dadas por la ubicación del terreno, la distribución del espacio a habitar, las condiciones estructurales, los acabados, etc.  

los clientes del proyecto inmobiliario Las Rocas, le asignan el siguiente valor:

Ubicado en un distrito considerado de un nivel socioeconómico alto, que está rodeado de múltiples áreas verdes, que goza de una iluminación adecuada y que tenga la mejor calidad de los materiales y una excelente construcción.

2)Identificar el flujo de valor

El siguiente paso es identificar la cadena de valor del Diseño del proyecto. Entendemos por cadena de valor todas las actividades actualmente necesarias para la transformación de materiales e información en un producto o servicio terminado y entregado al cliente, desde la concepción de su diseño hasta su entrega.

Previamente explicamos como es el  proceso del diseño .

Este  se inicia con el requerimiento del cliente, en base a este requerimiento se elabora un diseño preliminar. Una vez aprobado el diseño preliminar, el área de arquitectura se encarga de verificar el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios de acuerdo al distrito donde se planea realizar la construcción.  

Posteriormente se adapta el diseño preliminar a las normas y especificaciones del

certificado de parámetros urbanísticos para ser nuevamente aprobados por el cliente. Si el

cliente aprueba el diseño preliminar se desarrollan los planos de plantas y cortes que

posteriormente servirán para poder desarrollar los planos de las demás especialidades.  

Una vez desarrollados estos planos son revisados por el gerente general, que para el caso de

la empresa también es el cliente. Si estos planos son aprobados; son enviados a los

especialistas, cuyo servicio es tercerizado a fin de que puedan desarrollar los planos de las

siguientes especialidades:  

∙ Planos de Estructuras

∙ Planos Eléctricos

∙ Planos Sanitarios

∙ Planos de extracción de aire.

∙ Planos de seguridad (INDECI)

Una vez desarrollados estos planos pasan por el proceso de compatibilización que se

desarrolla en el área de arquitectura. Es en este proceso donde se verifica y corrige si son

necesarios los planos de cada una de las especializada des a fin de que sus planos guarden

concordancia entre sí.

Paralelamente a este proceso, el área de arquitectura desarrolla los detalles de arquitectura

del proyecto, esto con la finalidad de minimizar el tiempo de duración del desarrollo del

proyecto.

Una vez corregidas las observaciones presentadas al momento de compatibilizar los planos

son presentados ante el gerente general a fin de que apruebe los planos y documente los

planos finales.

Estos planos son presentados como proyecto de construcción en la municipalidad donde se

desarrolla el proyecto y se queda a la espera de las observaciones realizadas por las

comisiones municipales. Cabe resaltar que no se puede comenzar con la obra mientras no

se obtenga la licencia de construcción. Ello implica subsanar las observaciones presentadas,

por lo tanto, se considera que la fase de diseño del proyecto considera hasta la aprobación

del expediente municipal.

Adjuntamos la cadena o flujos de valor amplios que abarcan la relación con nuestros proveedores, especialistas y clientes, con flujos de valor más reducidos, incluso a nivel de tareas de trabajo. Nos hemos focalizado en los flujos de valor porque es donde se genera el costo y es donde resulta más fácil identificar el desperdicio y desarrollar un plan de acción para eliminarlo.

Hemos hallado estos desperdicios :

 Incompatibilidad en los planos (SOBRE PRODUCCION): La incompatibilidad en los documentos elaborados por los diferentes especialistas representa en repetidas oportunidades información distinta que presentan los diversos planos, que genera incongruencia en el metrado de los materiales más importantes que posteriormente son utilizados durante la etapa constructiva. Esta información puede está mayormente relacionada con dimensiones, tipos de materiales, etc.; esta documentación incompatible se convierte en sobre producción que debemos eliminar.

 Excesivas solicitudes de información RFI (TIEMPOS DE ESPERA): la falta de coordinación entre los especialistas y el jefe de Estudios genera que los planos no cuenten de manera clara con toda la información requerida generando solicitudes de información (RFI) las cuales pueden tardar días en ser atendidas. La falta de coordinación entre los involucrados no solo afecta el cruce de información dentro del proyecto, sino que también perjudica la relación con algunos proveedores, subcontratistas, etc. Esto también por lo general genera una entrega tardía de los planos, provocando retrasos en el diseño, por cambios repentinos de materiales debido al incumplimiento de información de algún proveedor. Estos tiempos de espera debemos eliminar.

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