ANALISIS ECONOMETRICO

INDICE

0.- Resumen ………………………………………………………………. 03

1.- Introducción …………………………………………………………... 04

2.- Fuentes, datos y variables empleadas …………………………………. 05

3.- Desarrollo y resultado ………………………………………………… 08

4.- Conclusiones ………………………………………………………….. 12

5.- Anexos ………………………………………………………………… 13

6.- Bibliografía ……………………………………………………………. 14

RESUMEN

El mercado inmobiliario atraviesa en la actualidad una época de crisis. Esta razón es la que me mueve a estudiar mediante la realización de este trabajo cuáles pueden ser los factores que de carácter cuantitativo tienen más relevancia en la determinación del precio de los inmuebles. Dado que el mercado en estos momentos presenta una situación de estancamiento absoluto, creo que sería muy interesante poder fijar un precio adecuado tanto para las expectativas de los vendedores como para las expectativas de los compradores. Para estos últimos la situación no es fácil, ya que tendrán que solicitar hipotecas a los bancos, estando estos en una posición reticente a concederlas debido a la pérdida de confianza y elevada morosidad que tiene el sector financiero.

Por otra parte, para facilitar el estudio he decidido acotar la muestra de las 38 viviendas estudiadas de los inmuebles disponibles de obra nueva ya terminados en la periferia de la ciudad de Salamanca. La información ha sido extraída de unos de los principales portales inmobiliarios en la red: el idealista.com.

Finalmente espero que el estudio resulte interesante y que ayude a determinar el precio más adecuado a cada tipo de inmueble.

1.- INTRODUCCION.

El tema que tratamos a través de la realización del trabajo se centra en las variables de carácter cuantitativo que determinan actualmente el precio de la vivienda. Es decir el OBJETIVO del mismo, es poder determinar qué factores son tenidos en cuenta por los propietarios a la hora de fijar el precio.

Hay varios motivos de elección del tema, ya que aunque puede parecer un tema clásico en el estudio econométrico, puede ser interesante si en el futuro cuando esta crisis inmobiliaria esté superada podamos comparar los resultados con otros futuros estudios. Son frecuentes las noticias relacionadas con la crisis financiera que afecta de igual modo, a la nueva construcción y a los ya edificados previamente, por ende el mercado actualmente está estancado. Además los bancos ya no tienen confianza ni en particulares, ni tampoco en las constructoras y no ofrecen fácilmente hipotecas que estimulen la demanda de vivienda. En consecuencia todos aquellos que deseen vender un inmueble tienen que tener en cuenta todos estos factores a la hora de fijar su precio. A nosotros nos ha parecido interesante averiguar cuáles son las variables que más influyentes en la determinación del mismo.

Para ello hemos utilizado la página del idealista.com donde hemos encontrado la mayoría de los datos que precisábamos para nuestro estudio. Realizar el estudio a nivel de la provincia de Salamanca excedía nuestros recursos. Hay que ver que si tomaba la totalidad de la provincia, no es lo mismo vivir en un piso situado al lado de la plaza Mayor de Salamanca, que en un pueblo a 80 kilómetros de la capital como pude ser Aldeadávila de la Rivera, ni tampoco los adquirientes buscan ni valoran de igual forma las mismas variables. Esto condicionaría el estudio, por lo que he pensado que sería mejor centrarnos solamente el la periferia de la capital de la provincia. Creo que estas zonas es un estudio bastante representativo, porque no son zonas caras, pero tampoco son las más baratas.

Para comenzar el estudio hemos partido de unas HIPOTESIS estimadas en función de mi experiencia en el mercado inmobiliario. Hace un par de años tuve que adquirir una vivienda en Salamanca, para preparar la residencia futura de estudios de mis hijos. De esta forma las variables explicativas de carácter cuantitativo se corresponden a las variables que más valoré en aquel momento para la adquisición de la misma. Aunque en este caso el inmueble se encuentra en una zona diferente a la que elegí para mi compra, pienso que las variables que afectan al precio de la vivienda pueden ser las mismas.

Creo que las variables que más pueden afectar a la decisión de compra son los metros cuadrados de superficie útil, ya que es el criterio que más influye en el precio, debido a que a menudo se utiliza como referencia del precio del inmueble, el precio por metro cuadrado. También he pensado que puede ser relevantes a la hora de de decidir la compra el número de habitaciones que dispone el inmueble y el numero de cuartos de baño. La elección de estas variables se debe a que entiendo que son variables prácticas y objetivas que pueden reflejar las características que un individuo pude buscar en un inmueble y que por tanto, condicionan de forma directa el precio que éste estaría dispuesto a pagar por la vivienda.

Una vez elegidas las variables, realizaremos los estudios y contrastes econométricos que he estudiado en el primer cuatrimestre para poder realizar unas conclusiones sobre los resultados obtenidos.

Finalmente, creo que el tema es interesante y actual, y espero que a través de la realización del mismo, se pueda obtener la información necesaria para poder concluir en esta época de crisis el precio acertado que posibilite la compra del inmueble en la zona estudiada.

2. FUENTES, DATOS Y VARIABLES EMPLEADAS.

Los datos sobre los que hemos basado el estudio proceden de los pisos de obra nueva que se sitúan en la periferia de la ciudad de Salamanca, a través del portal inmobiliario el idealista.com. Nuestra muestra ha sido seleccionada de 38 pisos aleatoriamente dentro de dicha periferia, siendo los datos de corte transversal en la medida que se hace referencia a varios pisos en un momento concreto de tiempo.

En cuanto a las variables podemos decir:

• La variable dependiente (variable Y) es la variable a explicar: “precio de la vivienda de obra nueva en la periferia de Salamanca”. A través del gráfico de frecuencias vemos que se asemeja a una distribución normal.

• Las variables independientes o explicativas son:

o En primer lugar la superficie construida de los inmuebles (superficie). Esta variable se mide en metros cuadrados. Creo que este es el primer factor básico y determinante para fijar el precio de la vivienda, ya que no es lo mismo disponer de 45 metros cuadrados que de 200 metros cuadrados. Según la superficie el consumidor estará dispuesto a pagar una mayor o menor cantidad de dinero por el inmueble.

o La siguiente variable a tratar es el número de habitaciones (numhabitac), que es una variable cuantitativa que toma valores de uno en adelante. Considero que es una variable relevante, ya que el número de habitaciones afecta de modo determinante a la distribución de los inmuebles.

o Otra variable a tener en cuenta es el número de baños (numbano), de lo que dispone el inmueble. Al igual que la anterior variable es una variable cuantitativa que toma valores de 1 en adelante. El número de baños es uno de los factores clave en la elección del inmueble. En función del número de miembros de la familia se necesitan más o menos baños y eso afecta al precio.

o Finalmente hago referencia a la perturbación aleatoria Ui (variable aleatoria no observable) que recoge todos los factores que influyen en el precio de la vivienda y que no son tenidos en cuenta en el modelo econométrico planteado.

A continuación insertamos el gráfico de frecuencias de las variables explicativas:

Una vez analizadas las variables pienso que introducir un cuadrante con los principales estadísticos de las variables explicativas:

Variable Media Mediana Mínimo Máximo Desv.típica C.V. Asimetría Exc. De Curtosis

Precviviend 150520 149500 64000 235000 39863 0,26484 -0,10597 -0,54504

Superficie 85,763 85,00 41,00 152,00 24,228 0,28224 0,25450 -0,25785

Numhabitac 2,3421 3,00 1,00 4,00 0,84714 0,36170 -0,44030 -0,99463

Numbanos 1,6053 2,00 1,00 3,00 0,54720 0,34088 0,076405 -1,0058

Los datos que nos da el cuadrante comparativo nos sirven para el argumento de las conclusiones, sin embargo destacamos:

- Que el precio medio de la vivienda es de más de 150.000 € con una desviación típica de casi 40.000 €; siendo el precio mínimo 64.000 € y el máximo 235.000 €.

- Los pisos son generalmente de unos 86 metros cuadrados con distribuciones más cercanas a las (2,3) habitaciones y cerca de dos baños (1,6) baños.

3. DESARROLLO Y RESULTADO.

El modelo econométrico que proponemos es el siguiente, con la variable dependiente, precio de la vivienda en la periferia de Salamanca medido en euros y las variables explicativas tal y como acabamos de explicar. El modelo sería de la siguiente forma:

Precio viviendai = superficie+numhabitac+numbanos+ei

Utilizamos el programa Gretl para la estimación por Mínimos cuadrados Ordinarios arroja los siguientes resultados:

Modelo 1: MCO, usando las observaciones

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