Carla y Juan tienen una finca rústica en Toledo inscrita con carácter ganancial. Hace unos meses que se han divorciado y ambos llevan a cabo la venta a unos amigos sin la previa adjudicación de la finca mediante resolución judicial.

DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

CASO PRÁCTICO 1 ________________________________

A. Supuesto de hecho

Carla y Juan tienen una finca rústica en Toledo inscrita con carácter ganancial. Hace unos meses que se han divorciado y ambos llevan a cabo la venta a unos amigos sin la previa adjudicación de la finca mediante resolución judicial.

B. Cuestiones

a) ¿Resulta inscribible la venta en el Registro de la Propiedad de

Toledo?

Si, ya que aunque no haya habido una adjudicación de la finca mediante resolución judicial, siempre que el acto dispositivo sea otorgado por los interesados conjuntamente que tengan la plena titularidad del bien se puede disponer de bienes singulares y concretos pertenecientes a una comunidad postganancial sin necesidad de previa liquidación y adjudicación de los bienes que la integran, (cfr. artículos 1410 y 999 del Código Civil, párrafos quinto, número 2, y último del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y artículo 209.1 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de 30 de abril de 1908, 9 de enero de 1915, 10 de julio de 1975, 21 de enero de 1993, 10 de diciembre de 1998 y 25 de febrero y 11 de diciembre de 1999) y en el caso que la liquidación de la sociedad conyugal se hubiera efectuado, el simple consentimiento prestado por cada una de las partes al acto de disposición sería suficiente para poder inscribir.

b) ¿Y si se trata de una comunidad hereditaria?

También, ya que se puede disponer de bienes singulares y concretos pertenecientes a una herencia sin necesidad de previa partición hereditaria siempre que el acto dispositivo sea otorgado conjuntamente por todos los interesados que agotan la plena titularidad del bien y conste su aceptación expresa o derive ésta, por ley, del propio acto dispositivo cuya inscripción se solicita siempre que acreditan su cualidad de herederos y conste su aceptación expresa o derive ésta, por ley, del propio acto dispositivo cuya inscripción se cuestiona con consentimiento del usufructuario supérstite si lo hubiera.

c) Ahora bien, si en el título consta que se ha disuelto la sociedad de gananciales y existe convenio regulador, ¿deberá inscribirse previamente la adjudicación de la finca que consta en dicho convenio?

Se deberá realizar solamente cuando afecten a los hijos o incidan sobre aspectos que de modo expreso quedan sustraídos de la autonomía de la voluntad ya que lo que se desprende de los art 1410 y 1058 del Cc que la aprobación judicial para las estipulaciones de contenido patrimonial son exclusiva de los cónyuges.

CASO PRÁCTICO 2 ________________________________

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