Folio Real

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD DE LOS ANDES

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS

ESCUELA DE DERECHO

SISTEMA DEL FOLIO REAL

Abogados:

Mora Benavides Nathaly. C.I. V.17.770.364.

Balza Nathalia Velazquez. C.I. V.15.517.841.

Zerpa Sandra María. C.I. V.11.952.094.

Mérida, septiembre de 2012

INTRODUCCIÓN

En Venezuela se adoptó hasta la ley de 1999 el sistema de folio personal para el registro de títulos y los demás actos que por disposiciones especiales estaban sometidos a la publicidad registral. Dicha ley quedó derogada por la promulgación del Decreto con Fuerza de Ley de Registro Público y del Notariado del 13 de noviembre de 2001.

Todas nuestras leyes de registro público en el pasado, asumían el sistema de trascripción de títulos y a las personas como protagonistas de las relaciones jurídicas surgidas por efecto del registro. Esa trascripción ha sido llamada protocolización, debido a que los libros donde se realiza la inserción se denominan protocolos, lo que además indica la clasificación o tipo de operación que allí se insertan.

A pesar de haber sido derogada en noviembre de 2001, la Ley de Registro Público de 1999 rige la mayoría de los procedimientos actuales de los registros inmobiliarios, hoy llamados registros públicos, por ausencia de normas específicas que deben ser desarrolladas en el reglamento. En el año 2001, la Ley de Registro Público y del Notariado, en su título II, capítulo III, introduce el llamado “Sistema de Folio Real”, el cual no fue implementado a pesar de la disposición transitoria quinta de la ley ya derogada, que ordenaba la modernización en un período no mayor de 2 años. No obstante, nuestra ley vigente del 22 de diciembre de 2006, contempla de nuevo la implementación del folio real como sistema registral en todo lo referente a bienes inmuebles ubicados en zonas rurales o urbanas donde exista registro catastral. A través de este trabajo estudiaremos más a fondo que es el Folio Real.

Concepto de Folio Real

El Folio Real es el sistema registral mediante el cual, el registro o inscripción de bienes inmuebles y sus modificaciones se realiza mediante asientos sucesivos, que conforman en un solo formato el historial jurídico de los bienes.

De acuerdo a este sistema, cada inmueble tiene su ficha y en ella deberá inscribirse de forma cronológica los asientos generados por los documentos que sean presentados formalmente para su inscripción.

El folio real permite tener agrupados todos los asientos relativos a un mismo inmueble, con lo cual se facilita la aplicación del principio de publicidad registral y la garantía de la existencia de lo inscrito sobre lo no inscrito.

Existen diversas definiciones doctrinales del Folio Real; sin embargo, todas coinciden en que se trata del sistema más moderno, práctico y seguro de inscripción de bienes ya que tiene por objeto el inmueble en forma individual y particular, es decir, como protagonista de la inscripción, desplazando así el sistema de Folio Personal.

Inicialmente se trataba de una especie de hoja o ficha donde se transcribía de manera manuscrita las características de los inmuebles y se iban colocando las subsiguientes operaciones. De allí la denominación “Folio Real”, un folio donde quedan inscritos derechos reales. El instrumento ha venido actualizándose con los alcances tecnológicos. Hoy día no solo se encuentran inscritos los bienes sino que con una perfecta coordinación mediante programas diseñados al efecto, la sola presentación de un documento que afecte un inmueble ya matriculado, causa inmediatamente diversas anotaciones automáticas sobre el Folio Real electrónico, lo cual hace inviolable y segura la inscripción.

Es necesario mencionar dentro de este contexto a la “inmatriculación” la cual consiste en la primera inscripción que se realiza de un inmueble al ser incorporado al sistema de folio real. Es decir, es la incorporación de un bien bajo ese sistema, la cual posee un contenido especial; el cual se enmarca dentro del “Artículo 47.- Toda inscripción que se haga en el Registro Público, relativa a un inmueble o derecho real, deberá contener:

1. Indicación de la naturaleza del negocio jurídico.

2. Identificación completa de las personas naturales o jurídicas y de sus representantes legales.

3. Descripción del inmueble, con señalamiento de su ubicación física, superficie, linderos y número catastral.

4. Los gravámenes, cargas y limitaciones legales que pesen sobre el derecho que se inscriba o sobre el derecho que se constituya en un nuevo asiento registral.

Estos son a grosso modo los requisitos mínimos que debe contener una inscripción registral. Posteriormente se complementa esta inscripción con otros requisitos que también contempla la ley y que iremos mostrando.

La ley señala en el artículo 48 que no se deben repetir los requisitos en las demás inscripciones relativas a un mismo bien, al señalar:

“Artículo 48.- En las siguientes inscripciones relativas al mismo inmueble, no se repetirán los datos previstos en el numeral 3 del artículo precedente, pero se hará referencia a las modificaciones que indique el nuevo título y del asiento en que se encuentre la inscripción.”

Como se observa la ley va indicando la forma de realizar los asientos de las subsiguientes operaciones, una vez realizada la primera inscripción.

El modelo de Folio Real reúne los requisitos básicos de control y seguridad que debería abarcar dicho instrumento legal en nuestro país para la inscripción de bienes inmuebles, de conformidad con la legislación vigente sobre la materia y también adecuada a los proyectos de reglamento que se vienen estudiando.

La Ley de Registro Público y del Notariado en su artículo 34 habla de asientos electrónicos registrales, lo cual nos indica que se debe usar la tecnología y la informática como medios para la implementación del sistema. Lo esencial para la seguridad es que cada inscripción se encadene automáticamente con las anteriores relativas al mismo bien con solo pulsar la tecla “ACEPTAR” de la computadora, eso es lo

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