COSTOS DE TERRENO Y GASTOS POR ADQUISICIÓN
Enviado por Juan Manuel Carreon Reza • 7 de Mayo de 2019 • Informes • 6.323 Palabras (26 Páginas) • 334 Visitas
COSTOS DE TERRENO Y GASTOS POR ADQUISICIÓN
El proyecto tiene un tiempo de ejecución de 10 meses desde la compra del terreno hasta la recuperación de la inversión.
Para elección del predio para la ejecución del proyecto es el terreno A, que cuenta con 4,296 m2 con un costo por m2 de $ 756.51 sin urbanizar, en la siguiente tabla se calcula el costo total del terreno, tomando en cuenta los gastos de adquisición:[pic 1]
Tabla. - Costos y gastos de adquisición
El costo total del terreno con los gastos de escrituración es de $ 3, 371,403.24 dando el costo por m2 sin urbanizar de $ 784.78, la realización de estos conceptos se debe cubrir en el mes 1.
COSTOS POR PERMISOS Y LICENCIAS
[pic 2]
Tabla. - Costos por permisos y licencias
La cantidad resultante por el análisis anterior debe ser cubierta en el mes 2.
COSTOS DE URBANIZACIÓN POR PARTIDA
El análisis de urbanización según los registros de la CMIC toma en cuenta partidas como terracerías, pavimentos, banquetas, agua potable, alcantarillado, drenaje electrificado, alumbrado y condiciones generales.
[pic 3]
Tabla 9.- Costos de urbanización por m2
[pic 4]
La partida con mayor porcentaje para la urbanización es la de pavimentos y banquetas teniendo un 36%.
COSTO TOTAL DE URBANIZACIÓN
Según los datos obtenidos por la CMIC el precio por m2 de construcción de la barda es de $150.00
[pic 5]
Tabla. - Costos total de urbanización
[pic 6]
Tabla. - Costos total de urbanización por m2
CALENDARIO DE URBANIZACIÓN
La urbanización tendrá inicio a partir del mes 3 hasta el mes 8 teniendo como resultado 3 lotes tipo cada mes, la construcción de la barda tendrá una duración de tres meses contando desde el mes 3, a continuación, se muestran en la tabla el programa de obra y su presupuesto.
[pic 7]Tabla .- Programa de Obra
COSTO DE PROYECTO EJECUTIVO
El costo del proyecto ejecutivo es del 15% de valor de la urbanización
CONCEPTO | Costo total | % costo | total |
Proyecto ejecutivo | $ 1,041,018.00 | 15% | $ 156,152.70 |
Tabla .- Costo de proyecto ejecutivo
Este concepto debe de ser cubierto en una sola expedición en el mes 2.
5.1.6.- COSTO TOTAL DEL PROYECTO
[pic 8]
Tabla .- Costo total del proyecto
El costo total del proyecto es de $ 4, 884,659.44, teniendo como capital de inversión el 67% y con un crédito PYME (Banco Santander Serfin) a corto plazo del 33% con una tasa de interés del 15.38% anual, quedando una tasa mensual del 1.28% este porcentaje se obtuvo en el simulador bancario de Santander Serfin; el financiamiento es durante 6 meses con tres ministraciones a partir del mes 2 con los siguientes porcentajes 20%, 40%, 40%, con un costo de financiamiento de $ 49,604.65 a continuación se muestra en la tabla el análisis:
[pic 9]
Tabla .-Calculo del Interés del Crédito Puente
PRECIO DE VENTA POR M2 DE LOTES
Los datos obtenidos al hacer el análisis de mercado, el cual determino que el lote promedio es de 120 m2 a un a un precio de venta de $1,350.00 m2; al tomar en cuenta estos datos la propuesta es la siguiente: el proyecto consta de 15 lotes con un precio de venta por m2 de $ 1,300.00
[pic 10]
Tabla .- Desglose por m2
El precio resultante por m2 es de $ 1,204.38 a un costo por m2 de $ 1,148.57 nos da una utilidad por cada m2 $ 113.60, el terreno natural costo $ 756.51 m2 y le invertimos $ 392.06 m2 en los siguientes conceptos (adquisición del terreno, escrituración, urbanización y lotificación, construcción barda proyecto ejecutivo, permisos y licencias, comercialización, costo de financiamiento).
Como se mencionó el precio de venta por m2 es $ 1,300.00 como resultado del estudio de mercado.
La venta de lotes empieza desde el cuarto mes con una venta de 3 lotes mensuales, dando un anticipo del 20% y el otro 80% en el mes siguiente. La venta da un total de $ 7, 451,800.00.
A continuación se representa en la tabla el análisis de ventas de lotes por mes:
VENTA | mes 4 | mes 5 | mes 6 | mes 7 | mes 8 | mes 9 | mes 10 | Total | No LOTES |
Lote Tipo A | 1 LOTE | 3 LOTES | 3 LOTES | 3 LOTES | 10 | ||||
Anticipo | $ 88,800.00 | $ 266,400.00 | $ 266,400.00 | $ 266,400.00 | $ 888,000.00 | ||||
Ventas | $ 355,200.00 | $ 1,065,600.00 | $ 1,065,600.00 | $ 1,065,600.00 | $ 3,552,000.00 | ||||
Lote Tipo B | 1 LOTE | 2 LOTE | 3 LOTE | 6 | |||||
Anticipo | $ 74,000.00 | $ 148,000.00 | $ 222,000.00 | $ 444,000.00 | |||||
Ventas | $ 296,000.00 | $ 592,000.00 | $ 888,000.00 | $ 1,776,000.00 | |||||
Lote Tipo C | 1 LOTE | 1 LOTE | 2 | ||||||
Anticipo | $ 79,180.00 | $ 79,180.00 | $ 158,360.00 | ||||||
Ventas | $ 316,720.00 | $ 316,720.00 | $ 633,440.00 | ||||||
TOTAL | $ 241,980.00 | $ 1,195,100.00 | $ 1,175,120.00 | $ 1,287,600.00 | $ 1,154,400.00 | $ 1,332,000.00 | $ 1,065,600.00 | $ 7,451,800.00 | |
No LOTES | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 18 |
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