Inquilinato

Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA DE VENEZUELA

Año CXXVII — Mes II Caracas, martes 7 de diciembre de 1999 — Número 36.845

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

La legislación vigente, dispersa en múltiples disposiciones, resulta absolutamente anacrónica, y sólo ha traído como consecuencia que no se construyan inmuebles para ser dados en alquiler. Con el Proyecto de Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se actualiza y concentra en un solo texto legal toda la materia, restableciendo así la seguridad jurídica necesaria para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, con lo cual se logran dos objetivos fundamentales: estimular la participación de la inversión privada nacional y extranjera en la construcción masiva de desarrollos inmobiliarios para ser destinados al arrendamiento, y reactivar la industria de la construcción, la más importante del país por el efecto generador y multiplicador de empleo.

La seguridad jurídica de las partes interesadas en la relación arrendaticia está garantizada en el Proyecto de Decreto-Ley, con la inclusión de nuevas figuras legales, tales como: la Prórroga legal Obligatoria, la Preferencia Ofertiva y el Retracto legal Arrendaticio, y el Pago por Consignación. Igualmente, todos los mecanismos procésales, tanto del procedimiento administrativo como del contencioso administrativo y del judicial, han sido objetos de profundas mejoras, siempre presente el derecho de defensa de las partes y la debida celeridad procesal, con la consiguiente disminución de cotos, tanto para el Estado como para las partes. Así mismo, se prevé la creación de oficinas especiales para prestar asistencia legal y jurídica gratuita a personas carentes de medios económicos suficientes.

Proponemos este Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en razón de lo establecido en la ley Habilitante, que a nuestro juicio, nos abre la posibilidad de dictar este texto normativo, cuando autoriza al Presidente de la República en el ámbito económico sectorial a: «Reformar la ley Orgánica de Seguridad Social Integral, así como las leyes de los Subsistemas de Salud, Pensiones y de Vivienda y Paro Forzoso, con el propósito de incluir mecanismos idóneos de protección a los diferentes sectores sociales, garantizar la vigilancia y supervisión por parte del Estado de los diferentes fondos y tomar en consideración la incidencia económica financiera.»

La creación de un nuevo Ministerio como el de Infraestructura implicó la realización de un análisis de las políticas que queríamos desarrollar para lograr la misión que se nos encomendaba, a través de la visión del Ministerio que queríamos y de las competencias que debíamos asumir para ser eficientes en la prestación de los servidos que por Ley nos corresponde prestar.

En razón de todo esto surge la inquietud de este Proyecto. El Ministerio de Infraestructura dentro de sus planes de Desarrollo Urbano que implica la construcción, promoción, planificación incluso financiamiento de viviendas (entendido como un macro de hábitat y no simplemente de casa), se encuentra con la necesidad de vivienda que existe en nuestro país a lo que hay que sumar la poca capacidad económica de la mayor parte de nuestra población para adquirirlas. Esto lleva a la reflexión en el sentido de que hay que promover inversiones a los fines de adecuar a cada realidad económica la oferta de vivienda que hacemos, que en algunos casos será a través de adquisiciones por política habitacional, en otros tipos de financiamientos, a través de proyectos de autogestión o con autoconstrucción y, en otros casos tendrá que ser a través de arrendamientos.

Para que ello sea posible, hay que crear un marco jurídico que se adecue a la realidad, que limite la autonomía de la voluntad de las partes en lo estrictamente necesario y sobre todo que cree la seguridad jurídica.

Entrando en materia, el contrato de arrendamiento sobre inmuebles urbanos y suburbanos señala por sí mismo el índice de las fluctuaciones económicas de una determinada sociedad, y constituye como tal una figura en la cual se reflejan las angustias que dan lugar en cierta forma, a movimientos sociales y políticos fundamentales. El contrato de arrendamiento, entendido en subdesarrollo histórico como arrendamiento de cosas, viene definido por el artículo 1.579 del Código Civil «como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella». Ese principio de autonomía de la voluntad de las partes contratantes ha sido limitado desde principios del Siglo XX por la intervención estatal a través de leyes especiales que regulan la materia, tanto en Europa como en América, mediante disposiciones que han pretendido lograr un equilibrio aún no alcanzado entre arrendador y arrendatario.

En nuestro país no se ha legislado correctamente sobre la materia. No se trata de poner «parches» a unas disposiciones atomizadas y obsoletas, sino de crear un homogéneo cuerpo de normas como el que hoy se presenta con una perfecta armonización entre los intereses de arrendatarios y arrendadores. Los acentuados problemas habitacionales que en la actualidad enfrentamos, han traído como consecuencia que el arrendamiento de inmuebles se haya convertido, judicial y administrativamente, en una especie de guerra de guerrillas donde se libran los más intrincados debates entre propietarios, administradores, abogados e inquilinos sin que se produzcan soluciones adecuadas con la debida celeridad.

El proyecto que se presenta, logra evitar esa anacrónica situación por cuanto precisa lo relativo a la fijación del canon máximo mensual de arrendamiento de inmuebles, dejando esta actividad circunscrita a la esfera administrativa con los correctivos necesarios que impone la situación económica general del país, y trasladando al organismo judicial ordinario el conocimiento y decisión de todas las demás materias inquilinarias (desalojos, reintegros por cobro de sobre alquileres, etc.). Por otra parte, se crea en beneficio del inquilino la figura de «LA PRORROGA LEGAL U OBLIGATORIA» que necesariamente debe conceder el arrendador al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como también regula de manera muy clara el derecho que tiene el inquilino para adquirir el inmueble que ha tomado en arrendamiento a través del «RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO». Además, el Proyecto establece normas, procésales novedosas que permitirán imprimir a los procesos judiciales la necesaria

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