Procedimiento Breve En Materia De Inquilinato

La legislación vigente en Venezuela, en relación con los arrendamientos urbanos estaba contenida en textos legales dispersos, elaborados en diferentes épocas y con la óptica de algún problema puntual, estaban vigentes simultáneamente las normas del Código Civil dictado en 1942, (posteriormente modificado pero no en cuanto a los arrendamientos), la Ley de Regulación de Alquileres dictada en el año 1.961 diseñada ante una gran escasez de viviendas y especulación con el cobro de los cánones de arrendamiento, el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, dictado en 1.949 por una Junta de Gobierno de facto, con una realidad especifica en ese momento que era la existencia de muchos inmuebles desocupados y abandonados, así como también arrendatarios con contratos por tiempo indeterminado que podían ser expulsados de los inmuebles sin plazo alguno, y un solo Reglamento para todas estas Leyes y Decretos.

País: Argentina

PROCEDIMIENTO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO ESPECIAL.

I. INTRODUCCIÒN.

El Procedimiento Contencioso Administrativo Inquilinario, según lo explica el Doctor Edgar José Moya Millán en su tesis sobre el Derecho Contencioso Administrativo, es una jurisdicción especial cuyo procedimiento se rige por las disposiciones establecidas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el la ley del Tribunal Supremo de Justicia y en la Ley que regule la Jurisdicción Contencioso Administrativa, sobre esta ultima cabe destacar que actualmente todavía no contamos en nuestro ordenamiento Jurídico con la promulgación de un texto legal especial en materia contencioso administrativa, es por ello que nos debemos guiar por las disposiciones especiales para cada materia teniendo como punto de partida las normas señaladas en la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

Ahora bien en el presente trabajo de investigación corresponde explicar el régimen legal en materia Inquilinaria, su regulación actual y el procedimiento a seguir tomando primeramente lo que señala la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios actual y Vigente, la cual en su texto legal trae dos títulos referidos el primero de ellos: al Procedimiento Administrativo Inquilinario; y el segundo habla del Contencioso Administrativo Inquilinario. Es por tal motivo que para la realización del presente trabajo hemos tomado como referencia mas importante los estándares que regula la Ley especial de la materia anteriormente señalada, y es así como explicaremos el procedimiento a seguir, así como una breve explicación del carácter especial de dicho procedimiento y la discusión doctrinaria y jurisprudencial sobre el agotamiento de la vía administrativa.

II. NECESIDAD DE AGOTAR LA VIA ADMNISTRATIVA PARA ACUDIR A LA JURISDICCIÒN CONTENCIOSO ADMNISTRATIVA, CRITERIO S DOCTRINARIOS Y JURISPRUDENCIALES.

Para acudir a la vía Contencioso-Administrativa Inquilinaria, ser requiere el agotamiento de la vía administrativa a los fines de impugnar el acto o resolución dictado por el ente gubernativo. Esta disposición consagrada en la Ley de Arrendamientos, no es compartida por ENTRE OTROS POR EL DOCTOR EDAGAR JOSÈ MOYA MILLÀN, ya que la exposición de motivo de la Carta Fundamental señala que ésta debe ser una opción o alternativa del legitimado para acudir a la vía contencioso-administrativa.

Existen posiciones doctrinarias y jurisprudenciales, estas últimas emanadas de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, cuyos criterios son contradictorios, pues, los primeros consideran que el agotamiento de la vía administrativa o gubernativa para acudir a la vía contencioso-administrativa es inconstitucional, ya que limita el derecho a la defensa; por otra parte la extinta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo algunas de sus sentencias exigían como requisito ineludible de admisibilidad el agotamiento de la vía administrativa.

Criterio Doctrinal: Rafael Ortiz- Ortiz, ha expresado:

“(...) el legislador puede el ejercicio de los derechos fundamentales pero no puede extinguirlo, y ello es lo que ocurre, precisamente con el derecho de acceso a la jurisdicción, pues desde el mismo momento que se presenta como una causal de inadmisibilidad, esto es, desde que se consagra como una imposibilidad de que los justiciables acudan a los óiganos de administración de justicia se «elimina» la posibilidad de accionar, y ello es «limitación» no regulación del ejercicio del derecho. (Estudios de Derecho Administrativo. V.II. Libro Homenaje Universidad Central de Venezuela. pp. 246-247).

Criterio Jurisprudencial: La Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en sentencia 3.157 de fecha 06-12-2001, con ponencia del Magistrado Juan Carlos Apitz Barbera, ha fallado de la manera siguiente:

-) En efecto, considera la Corte que no podría, exigirse el agotamiento de la vía administrativa frente a un acto que otorgo un registro mediante el reconocimiento de su nulidad ante el órgano administrativo que lo otorgó, cuando ello constituye una de las manifestaciones de una potestad de la Administración: la de auto tutela, que con ocasión del mérito y oportunidad de su ejercicio, aquella valora si la ejerce, no imponiéndose entonces realizar dicha solicitud al particular que se siente afectado por dicho registro. De allí que, la decisión del Registro de la Propiedad Industrial es recurrible ante esta Corte, sin exigirse un agotamiento previo de la vía administrativa, y así se decide” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. VI pp. 361-370).

En nuestro ordenamiento jurídico, existen leyes y códigos que consagran el agotamiento de la vía administrativa, como una opción del recurrente, tal es el caso del Código Orgánico Tributa Consideramos que de acuerdo a la exposición de motivos de la Carta Fundamental, se debe eliminar del ordenamiento jurídico venezolano, la obligación del agotamiento de la vía gubernativa, quedando esta como una opción y no como una obligación del justiciable.

III. DEL PROCEDIMIENTO ADMINITRATIVO INQUILINARIO, SEGÚN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS de fecha 15 de Noviembre de 2007, actual y vigente.

El procedimiento Administrativo Inquilinario como señalamos en la introducción del presente trabajo viene regulado por la nueva ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por tal motivo que hemos tomado para su explicación las normas contenidas expresamente en el testo legal, a continuación:

TÍTULO IX

Del Procedimiento Administrativo Inquilinario.

Artículo 65. El conocimiento y tramitación de los asuntos cuya competencia atribuye este Decreto-Ley al organismo regulador, se regirá de acuerdo al procedimiento contemplado en el presente Título.

Solicitud de regulación:

Artículo 66. El procedimiento se iniciará a instancia de la parte interesada mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador la admitirá dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si cumple con todos los requisitos que estableciere el Reglamento del presente Decreto-Ley. Si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días calendario siguientes contados a partir de su notificación. Si las omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud.

Recurso contra la Denegación:

La decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio.

Notificación de la Solicitud:

Artículo 67. Admitida la solicitud, se notificará a los interesados, y se les indicará que deberán comparecer al tercer día hábil administrativo siguiente a su notificación, a exponer lo que estimen conveniente.

Presentación de Alegatos por las Partes:

Articulo 68. En la oportunidad señalada los interesados deberán consignar por escrito todas sus defensas y pretensiones. Las razones en que se fundamente la oposición deberán exponerse en esta oportunidad, sin que después se admitan otras.

Promoción y evacuación de Pruebas:

Artículo 69. En este procedimiento quedará abierta de pleno derecho, una articulación de diez (10) días hábiles administrativos para la promoción y evacuación de pruebas instrumentales, quedando a criterio de la autoridad administrativa el admitir los otros medios de prueba establecidos en los Códigos Civil, de Procedimiento Civil y Orgánico Procesal Pena! o en otras leyes. El acto administrativo que niegue la admisión de alguna prueba deberá motivarse suficientemente.

Lapso para el avaluó del Inmueble:

Artículo 70. A los efectos de determinar el valor del inmueble, sus anexos y accesorios, se abrirá un lapso de treinta (30) días calendario al vencimiento del término fijado en el artículo anterior El organismo regulador podrá extender dicho lapso hasta por treinta (30) días calendario más, cuando razones de importancia así lo impongan. Dichos lapsos se entenderán concluidos en la fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y accesorios.

Fijación del Monto del Alquiler de una porción del inmueble:

Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el organismo regulador,

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