Municipalidades

EL USO DE LA PROPIEDAD EN ARMONÍA CON EL BIEN COMÚN

CAPITULO UNICO

El derecho de propiedad tiene un conjunto de características que lo distinguende otros derechos reconocidos jurídicamente. La teoría le reconoce cuatrocaracteres uniformes.

En primer lugar, la propiedad es un derecho real, esto es, un derecho del serhumano sobre lascosas jurídicamente reconocidas. Es el que tiene reunidos ensí más poderes que ningún otro derecho sobre las cosas, pues puede sersusceptible de uso (servirse de la cosa), disfrute (percibir los frutos yproductos), disposición (ceder todo o parte de su derecho) y reivindicación(recuperar la cosa de quien la tiene sin derecho).

En segundo lugar, es un derecho perpetuo, en tanto a la continuidad en el tiempode tal calificación; subsiste independientemente de la cesión de derechos ocambio de propietarios. En tercer lugar, es un derecho exclusivo, porque elpropietario, y sólo él, pueden hacer uso de las facultades inherentes al ejerciciode este derecho, que es exclusivo y excluyente. Finalmente, la propiedad es un derecho absoluto, por cuantootorga al titular la suma de las facultades que pueda reconocerle la ley. Estosatributos son, como lo hemos anotado en el párrafo anterior, el uso, disfrute,disposición y reivindicación del bien .

La Constitución peruana de 1993 diseña las características fundamentales de la propiedad, mas no la define,como sí lo hace el art. 923 del Código Civil: “La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer Y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley”. Es este cuerponormativo el único que, dentro de nuestro sistema, pretende legislarcomprehensivamente al derecho de propiedad y así se lo utiliza en la prácticajurídica: sus normas son las que tienen aplicación general, y las que funcionansupletoriamente en defecto o deficiencia de las normas especiales.

Si bien la propiedad privada es un derecho individual y esencial para lapersona, no es un derecho cuyo ejercicio quede a la absoluta discreción delpropietario. La Constitución dice que se ejerce bajo dos parámetros:

- En armonía con el bien común, lo que quiere decir que la propiedad no es unainstitución puramente individualista sino que también tiene un contenido socialy de compromiso. En realidad, el concepto más preciso y adecuado era el deinterés social. Se prefirió éste del bien común, que es de dimensiones másamplias, pero también más subjetivas. “Por ejemplo, la paz social y la seguridad pública. Ambas integran el llamado bien común. No puede haber, en consecuencia, un propietario que al ejercitar su propiedad viole o afecte la paz social o la seguridad pública” .

- Se ejercita dentro de los límites de la ley, es decir, que la ley puede imponerregulaciones al ejercicio del derecho de propiedad para armonizarlo con losintereses generales de la sociedad.

Comprendiendo no sólo las leyes emanadas del Congreso, sino también las que dictan el Gobierno Central (Decretos) y los Gobiernos locales (Ordenanzas). Ejemplo de esto último es la zonificación que declaran los municipios para las ciudades del país. Hay áreas de vivienda, otras de carácter comercial, otras de tipo industrial. No se concibe, por tanto, instalar una fábrica en una zona de la ciudad reservada a vivienda .

El titulo in comento, hace referencia a 3 formas de propiedad que son los siguientes:

a) La propiedad inmueble (Arts. 88, 89 y 90)

 Suelos Urbanos.

 Obras Inmobiliarias.

b) Zonas monumentales (Art. 91)

1. USO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

“Corresponde a las municipalidades provinciales y distritales dentro del territorio de su jurisdicción, velar por el uso de la propiedad inmueble en armonía con el bien común. ”

1.1. Comentario

Este numeral se refiere únicamente a la propiedad inmueble y a su uso en armonía con el bien común. Tiene como antecedente el Art. 72 de la Ley 23853, Ley Orgánica de Municipalidades ya derogada. Mientras esta Ley hace alusión al "Interés social", en cambio la nueva, toma corno limitación el "Bien Común".

 SOCIAL significa: Sociedad, colectivo, general, universal, común, público. Así decimosque "Social" es lodo aquello que concierne a la sociedad o colectividad humana.

 COMÚN significa: Corriente, cotidiano, frecuente, conocido, usual, habitual, público,general, colectivo, universal, genérico, vecindario y popular. Así decimos, los serviciospúblicos buscan el bienestar de la colectividad.

En conclusión, podemos afirmar que social y común son sinónimos. Sin embargo hayquienes discrepan, asignándoles significados distintos. Ni las leyes están de acuerdo enel uso de los términos. Así por ejemplo el Art. 70 de la Constitución dice: "El derecho depropiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el BIEN COMÚNy dentro de los límites de la ley. Igual orientación tiene el Art. 88 de la Ley Orgánica deMunicipalidades; en cambio, el Art. 923 del Código Civil vigente, se afilia por el "ÍNTERESSOCIAL" .

2. DESTINO DE SUELOS URBANOS

“Las tierras que son susceptibles de convertirse en urbanas solamente pueden destinarse a los fines previstos en la zonificación aprobada por la municipalidad provincial, los planes reguladores y el Reglamento Nacional de Construcciones. Todo proyecto de urbanización, transferencia o cesión de uso, para cualquier fin, de terrenos urbanos y suburbanos, se someterá necesariamente a la aprobación municipal.”

2.1. Comentario

En principio los suelos pueden ser eriazos o de cultivo. Cuando están cerca a la ciudad,son incluidos en "Zona de Expansión Urbana" y para incorporarlos al casco urbano,previamente debe realizarse la confección del "Catastro Urbano" y la "ZONIFICACION".

1.2. Concordancias:

Con el Art. 3 de la Ley 29090, que expresa: “1. Habilitación urbana: El proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública. Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones. Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios públicos complementarios, para educación y otros fines, en lotes regulares edificables que constituyen bienes de dominio público del Estado, susceptibles de inscripción en el Registro de Predios correspondiente de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. ”

3. OBRAS INMOBILIARIAS

“La construcción, reconstrucción, ampliación, modificación o reforma de cualquier inmueble, se sujeta al cumplimiento de los requisitos que establezcan la Ley, el Reglamento Nacional de Construcciones y las ordenanzas o reglamentos sobre seguridad de Defensa Civil, y otros organismos que correspondan, para garantizar la salubridad y estética de la edificación; asimismo deben tenerse en cuenta los estudios de impacto ambiental, conforme a ley.”

3.2. Concordancias:

Art. 3 de la ley 29090 , que expresa:

Edificación Resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella. Para efectos de la presente Ley, se considerarán las siguientes obras de edificación:

a. Edificación nueva: Aquella que se ejecuta totalmente o por etapas, sobre un terreno sin construir.

b. Ampliación: Obra que se ejecuta a partir de una edificación preexistente, incrementando el área techada. Puede incluir o no la remodelación del área techada existente.

c. Remodelación: Obra que modifica total o parcialmente la tipología y/o el estilo arquitectónico original de una edificación existente.

d. Refacción: Obra de mejoramiento y/o renovación de instalaciones, equipamiento y/o elementos constructivos. No altera el uso, el área techada, ni los elementos estructurales de la edificación existente.

e. Acondicionamiento: Trabajos de adecuación de ambientes a las necesidades del usuario, mediante elementos removibles, como tabiquería, falsos cielos rasos, ejecución de acabados e instalaciones.

f. Puesta en valor histórico monumental: Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de restauración, recuperación, rehabilitación, protección, reforzamiento y mejoramiento de una edificación. El Instituto Nacional de Cultura – INC deberá remitir a la municipalidad distrital, provincial y a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP, el listado de bienes inmuebles y ambientes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueológico, para los fines a que se contrae el artículo 29º de la Ley Nº 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación.

g. Cercado: Obra que comprende exclusivamente la construcción de muros perimétricos en un terreno y vanos de acceso siempre que lo permita la municipalidad.

h. Demolición: Acción mediante la cual se elimina total o parcialmente una edificación existente.

4. CONSERVACION DE ZONAS MONUMENTALES

“Las municipalidades provinciales, en coordinación con el Instituto Nacional de Cultura o a su solicitud, pueden establecer limitaciones especiales por la necesidad de conservación de zonas monumentales y de edificios declarados monumentos históricos o artísticos, de conformidad con las leyes sobre la materia y con las ordenanzas

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