UNA METODOLOGÍA UTILIZADA PARA AVALÚO DE UN INMUEBLE

UNA METODOLOGÍA UTILIZADA PARA AVALÚO DE UN INMUEBLE

Para obtener el valor actual (VA) del inmueble objeto de avalúo, se tomará en cuenta el estudio del mercado referente a cuánto costaría el mismo bien como nuevo, para luego, tomando en consideración el estado de conservación de dicho inmueble y su edad de construcción, se depreciaría y través del Método de Depreciación de Ross-Heidecke, calcularíamos el Valor Actual (V.A.) del bien. Los precios aportados provienen de organismos especializados en la materia, así como cálculos propios.

9.- VALOR DEL TERRENO

Por su condición de no ser propio, sino de procedencia municipal, no se toma en cuenta su valor.

10.- VALOR DEL INMUEBLE

Para su cálculo, se tiene la fórmula siguiente para definir su depreciación:.

D=1/2 * {(x/n)+ (x2/n)} * E

En donde:

x = Edad del inmueble.

n= Vida Util del inmueble

E = coeficiente de depreciación por Estado del bien.

D = Depreciación o porcentaje de pérdida de valor.

Y una vez obtenida la Depreciación (D), se obtendría el valor actual del inmueble, mediante:

V.A.= V.R. *(1-D). Donde

V.A.= Valor Actual.

V.R.= Valor de reposición o nuevo.

D = Depreciación.

Para nuestro caso en particular:

a.- VALOR ACTUAL DE LA VIVIENDA:

Edad x = 53

Vida Util n = 80

El Estado de conservación del bien según edad es Regular, sin necesidad de reparaciones, asignándosele un valor sobre tabla de Ross-Heidecke de 2,52

Coeficiente de depreciación por Estado del bien. E = (100-2,52)/100; E =0,9748

Depreciación o porcentaje de pérdida de valor. D = 0,5369

V.R.= Area de la Construcción x Precio Unitario

V.R. = 154,73 m2 x 42.119,46 Bs./ m2

V.R.=6.517.144,17 Bs.

V.A.= V.R.* (1-D).

V.A.= 6.517.144,17 * 0,46

V.A. = 3.017.857,80 Bs.

b.- VALOR ACTUAL DE OBRAS COMPLEMENTARIAS.

Edad = 53

Vida Util del inmueble n = 80

Estado de conservación del bien según edad es Regular, sin necesidad de reparaciones, asignándosele un valor sobre tabla de Ross-Heidecke de 2,52

Coeficiente de depreciación por Estado del bien. E = (100-2,52)/100; E =0,9748

Depreciación o porcentaje de pérdida de valor. D = 0,5369

V:R.= Area de la Construcción x Precio Unitario

V.R. = 69,52 m2 x 2.324,20 Bs./ m2

V.R.= 161.578,38 Bs.

V.A.= V.R.* (1-D).

V.A.= 161.578,38 * (1-0,5369).

V.A.= 74.821,20 Bs.

Por lo tanto el valor total del inmueble es de

a.- VALOR ACTUAL DE LA VIVIENDA: 3.017.857,80 Bs.

b.- VALOR ACTUAL DE OBRAS COMPLEMENTARIAS 74.821,20 Bs.

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: 3.092.679,00 Bs.

SON TRES MILLONES NOVENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 3.092.679,00)

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