ARRENDAMIENTO

Análisis Critico De Las Controversias En Materia De Arrendamiento Inmobiliario En El Distrito Federal

Enviado por yosy71, Nov 2011 | 92 Páginas (22,874 Palabras)

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CAPITULO I

GENERALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DEFINICION

El Código Civil para el Distrito Federal en su artículo 2398 establece que “Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto”[1]

De la definición, se desprende que el contrato de arrendamiento produce la enajenación temporal del uso, o la enajenación temporal del uso y goce al mismo tiempo, de una cosa; asimismo, consagra el requisito de temporalidad, agregando el citado artículo en segundo párrafo “El arrendamiento no puede exceder de diez años para fincas destinadas a habitación y de veinte años para fincas destinadas al comercio o a la industria .”[2]

Si el contrato se celebra sólo respecto del uso de la cosa, el arrendatario podrá disponer de ella conforme a lo convenido o a lo que sea conforme a la naturaleza de la cosa; y si se celebra también respecto del goce, el arrendatario podrá hacer suyos los frutos o productos normales de la cosa, pero no de sus partes y menos de toda la cosa, pues en este supuesto estaríamos en presencia de un contrato traslativo de dominio y no de uso.

“Doctrinalmente se ha definido al contrato de arrendamiento como aquel por virtud del cual una persona llamada arrendador, concede a otra, llamada arrendatario, el uso y goce de una cosa, en forma temporal, o sólo el uso, mediante el pago de una renta, que es el precio y que debe ser cierto”.[3]

CLASIFICACION

“El arrendamiento es

un contrato bilateral, oneroso, conmutativo, principal, de tracto sucesivo o de ejecución duradera, y que tiene parcialmente el carácter de “intuitu personae” por lo que se refiere al arrendatario, en atención éste no pueda subarrendar ni ceder sus derechos a terceros sin permiso del arrendador, aunque salvo pacto en contrario, no termina el contrato por muerte del inquilino”[4].

a) Bilateral. Es un contrato Bilateral o Sinalagmático, al existir obligaciones reciprocas entre las partes contratantes.

b) Oneroso. Pues tanto el arrendador como el arrendatario, comparten en forma reciproca las cargas y beneficios del contrato, concediendo el arrendador el uso y goce del bien arrendado, a cambio de un precio.

c) Conmutativo. Debido a que se conoce al momento de la contratación el carácter ganancioso y perdidoso del contrato.

d) Principal. El arrendamiento es un contrato principal, debido a su validez o existencia no esta sujeta a la vida de otro contrato.

e) De tracto sucesivo. Debido a que la ejecución del contrato y sus efectos no pueden cumplirse en un solo acto sino se dan en forma continuada trasmitiendo el uso y goce del bien arrendado, esto es, porque la obligación de arrendador es una obligación que se va ejecutando, cumpliendo momento a momento, por todo el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento.

Asimismo el contrato de arrendamiento es consensual cuando recae sobre muebles y es formal cuando se refiere a bienes inmuebles; es imputable al arrendador que el contrato no se celebre por escrito.

ESPECIES

Existe

el contrato de arrendamiento civil, mercantil, y administrativo.

a) Arrendamiento Mercantil. El Código de Comercio considera mercantil el arrendamiento, en la fracción I del artículo 75, cuando recayendo sobre bienes muebles se hace con el propósito de especulación mercantil. El arrendamiento de bienes inmuebles nunca es mercantil en nuestro derecho, dado que fue suprimido el término alquiler o arrendamiento de la fracción II del Artículo 75 del Código de Comercio que actualmente dispone: "Las compras y ventas de bienes inmuebles, cuando se hagan con dicho propósito de especulación mercantil".[5] Luego entonces, solo será mercantil el contrato que tenga por objeto el arrendamiento de muebles que se hagan con un propósito de especulación comercial.

b) Arrendamiento administrativo. El artículo 2411 del Código Civil vigente para el Distrito Federal dispone: " Los arrendamientos de bienes nacionales, municipales, o de establecimientos públicos, estarán sujetos a las disposiciones del derecho administrativo, y en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones de este titulo."[6] ; en otras palabras, nuestro Código entiende por arrendamiento administrativo el que se realiza por el Estado a través de sus Órganos y respecto de bienes que pertenezcan al Estado, Municipios o Corporaciones de Derecho Público los que se denominan arrendamientos administrativos.

Podemos señalar aquí que por considerase de interés público a los contratos celebrados por el Estado con los Particulares, la regla de interpretación para cualquier caso de ambigüedad,

es en favor de estado y no del particular, que en todo caso representa la parte más débil del contrato, siendo competente para cualquier controversia de este tipo la Autoridad Federal.

c) Arrendamiento civil. Serán civiles, por exclusión, los que no sean mercantiles ni administrativos.

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Requisitos de Existencia. De conformidad con el artículo 1794 del Código Civil para el Distrito federal, aplicable a todos y cada uno de los contratos los requisitos de existencia son dos, el Consentimiento y el objeto.

El consentimiento.- Es el acuerdo de voluntades sobre la creación de obligaciones de dar, consistente en la transmisión temporal de uso o goce de una cosa, mediante el pago de una renta; es decir, es el acuerdo de voluntades de ambas partes para conceder el uso o el uso y goce de un bien a cambio de una contraprestación consistente en un precio cierto, debiendo referirse tanto a la cosa respecto de la cual se va conceder el uso o el uso y goce como respecto de los bienes que constituyen la contraprestación o precio cierto.

Objeto.- El Objeto en éste contrato, como contrato bilateral, es doble: Por una parte la cosa arrendada y por la otra el precio y por ello, debemos referirnos a la obligación del arrendador y a la obligación del arrendatario.

La Obligación del Arrendador consiste en proporcionar el uso o el uso y goce al mismo tiempo de una cosa; esta es el objeto del contrato de arrendamiento; respecto a está obligación del arrendador, tenemos, entonces, que referirnos a que cosas

son susceptibles de arrendamiento. El Principio General es que todos los bienes pueden ser objeto de un contrato de arrendamiento; con la limitación que señala el artículo 2400 del Código Civil para el Distrito Federal, que dispone que no pueden ser objeto de éste contrato los bienes consumibles, que son aquellos que se destruyen por el primer uso, los bienes que la, ley prohíbe expresamente arrendar y los derechos estrictamente personales.

"El usuario y el habituario no pueden dar en el arrendamiento de bienes sobre los que recae su derecho real, por ser derechos personalísimos (1051).Los bienes del dominio del poder público, de uso común y los destinados a un servicio público no pueden darse en arrendamiento por prohibición legal (765 a 771). Los productos alimenticios no pueden darse en arrendamiento para ser usados consumiéndose, porque el arrendatario no podría devolverles individualmente y como en este contrato no se transfiere el dominio de los bienes, sino sólo el uso, tal contrato no sería arrendamiento sino otro diverso (mutuo, compraventa, permuta etc.); sin embargo estos bienes sí pueden darse en arrendamiento para exponerlos en una vitrina, porque aquí el uso convenido no los consumiría."[7]

Por otro lado el objeto arrendado debe de cumplir los requisitos establecidos por el artículo 1825 de Código Civil para el Distrito Federal que dispone: "La cosa objeto del contrato debe: 1o. Existir en la naturaleza; 2do. Ser determinada o determinable en cuanto a su especie; 3ero. Estar en el Comercio."[8]

Requisitos de Validez.

De

igual forma y de conformidad con el artículo 1795 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable a todos y cada uno de los contratos los requisitos de validez del contrato de arrendamiento son: capacidad, objeto motivo o fin lícito, consentimiento exento de vicios y forma.

Capacidad.

La capacidad es como en todos los contratos, un requisito de validez del contrato de arrendamiento, y es estudiada preferencialmente por la doctrina y la ley, para reglamentar los casos en que efectivamente se puede dar el contrato de arrendamiento. Hablando de capacidad es necesario distinguir en esta investigación, la capacidad del arrendador y la del arrendatario.

a) Capacidad del Arrendador.

El Arrendador requiere además de la capacidad general para contratar, una capacidad especial de poder trasmitir el uso y goce de la cosa materia del arrendamiento.

El artículo 2401 del código Civil para el Distrito Federal, dispone "El que no fuere dueño de la cosa podrá arrendarla si tiene facultad para celebrar ese contrato, ya en

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