Arrendamiento

ANTECEDENTES HISTÓRICOS - ARRENDAMIENTO

La voz arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o adquirir mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de beneficio o ren¬tas".

En sus orígenes, el arrendamiento po¬día ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea ro¬manista de la locatio conductio, y así, si bien como señala Diez-Picazo, el que pro¬mete pagar el precio se llama "conduc¬tor", en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el precio es llamado " locator". Algunos autores, como Arias Ramos, ana¬lizan la idea de locare, y otros apuntan que la terminología nació "probable¬mente en hipótesis referentes a obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado".

La influencia del derecho inglés y del derecho germano sentaron sus bases para complementar al derecho romano, al gra¬do de no admitirse en la actualidad el arrendamiento perpetuo, pues a partir de la Revolución francesa se modifica esta situación

Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la legislación europea, y en alguna parle de la historia patria, el contrato de arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate de cosas corpora¬les o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una persona, Intelectuales o mecánicos, y las activida¬des encaminadas a llevar a cabo una obra. La legislación vigente mexicana permiten que sean objeto materia del contrato de arrendamiento, tanto los bienes muebles como los inmuebles, los corpo¬rales como los incorporales o intangibles (llamados así por algunos tratadistas ame¬ricanos), con la salvedad de los bienes consumibles (aquellos que se destruyen por el primer uso) y los derechos estrictamente personales (a. 2400, CC). Tene¬mos así, que los servicios que preste una persona, sean éstos intelectuales o mecánicos, y las actividades encaminadas a lle¬var a cabo una obra son objeto de distinto contrato, pero no del pacto arrendaticio.

Con la influencia del Código Napoleón, la legislación de casi todos los países occidentales fue favorable al arrenda¬dor, pero después del Código Civil suizo de las obligaciones, se modificó la legisla¬ción para hacerla imparcial, inclinarse in¬cluso en favor del arrendatario.

Los países europeos, después de la segunda guerra mundial, aprobaron una legislación de carácter excepcional y temporal que decretó la moratoria de las rentas y la prórroga de los contratos, incluso se condenó la especulación ilícita, y se crearon comisiones arbítrales para juzgar ante tribunales especiales los problemas de alquileres. En España, por ejemplo. hubo varias legislaciones de prórroga en que se les negó los beneficios a los extranjeros y se fijaron los montos má¬ximos de aumento de renta, lo mismo que la obligación de los propietarios de publicar anuncios cuando hubiera inmuebles vacíos.

En México, también existió una legis¬lación de excepción con motivo de la se¬gunda guerra mundial que limitó el arrendamiento y terminó por propiciar una injusticia con respecto a algunos pro¬pietarios (esta legislación fue abrogada el 30 de diciembre de 1992), situación que se agudizó con las reformas de 1985 que hicieron obligatorios los plazos respecto a las casas habitación; ello provocó una alteración en las relaciones arrendaticias, con lo cual se llegó al grado de tener que modificar esa situación, en la capital de la República, con las reformas del 21 de julio y del 23 de septiembre de 1993.

Es necesario reiterar que en los con¬tratos de arrendamiento intervienen dos partes (arrendador y arrendatario), como en todos los contratos, y que las solucio¬nes deben encaminarse a armonizar los intereses de ambos al amparo de la ga¬rantía social que consagra nuestra Constitución, sin menoscabo de los derechos del que me¬nos tiene.

Al contrato de arrendamiento se le ha señalado como el segundo contrato en importancia de los regulados por la legis¬lación civil, dada la frecuencia de su uso, después del contrato de compraventa. Es más, su importancia, tanto económica como jurídica, ha obligado a la especialización de los juzgadores, al menos en la capital de México, donde se cuenta con jueces de arrendamiento inmobiliario.

En sus orígenes, el arrendamiento po¬día ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea ro¬manista de la locatio conductio, y así, si bien como señala Diez-Picazo, el que pro¬mete pagar el precio se llama "conduc¬tor", en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el precio es llamado " locator". Algunos autores, como Arias Ramos, ana¬lizan la idea de locare, y otros apuntan que la terminología nació "probable¬mente en hipótesis referentes a obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado".

Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la legislación europea, y en alguna parle de la historia patria, el contrato de arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate de cosas corpora¬les o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una persona, Intelectuales o mecánicos, y las activida¬des encaminadas a llevar a cabo una obra.

Por lo ya antes expuesto, podemos definir o conceptualizar el arrendamiento como un convenio el cual confiere el derecho de usar un bien durante un periodo de tiempo determinado. El arrendamiento mas común es aquel que se realiza entre dos partes, las cuales se denominan arrendador y arrendatario.

CONCEPTO

El concepto romanista moderno de arrendamiento es muy am¬plio; tanto, que no es posible presentarlo en forma unitaria, pues abarca objetos tan diversos como la legislación misma en que están contenidos; sin embargo, es ne-cesario recurrir a un concepto genérico que sirva de referencia, como el que afir¬ma que "la figura del arrendamiento se entiende como el hecho que una perso¬na ceda a otra el goce de una cosa a cambio de un precio determinado y a tiempo cierto".

Considerado el arrendamiento en su calidad de contrato, Escriche lo define como "aquel por medio del cual una de las partes se obliga a dar a la otra para cierto tiempo y por cierto precio el uso o disfrute de una cosa o de su trabajo".

"Este contrato —destaca Antonio de J. Lozano— es tan necesario y universal como el de compraventa... porque en to¬dos los lugares el hombre que carece de ciertas cosas se ve precisado a procurarse su goce cuando no puede o no quiere comprarlas".

El contrato de arrendamiento o locación (locatio-conductio por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie); que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha (aparcería).

Arrendamiento

En el Código Civil Venezolano, en su Artículo 1579, se define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. Otro tipo de precio puede consistir en la mitad de los bienes o beneficio, según el tipo de contrato en que consista.

Naturaleza jurídica del Arrendamiento

Confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene la cosa con ánimo de señor y dueño, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso).

Caracteres

• Es Bilateral.: Es bilateral porque engendra obligaciones para ambas partes; el arrenda-dor está obligado a conceder el uso de la cosa o sus servicios y el arrendatarioa pagar un precio por ello

• Es Oneroso.: Es oneroso porque los contratantes se encuentran obligados o gravados arealizar sus prestaciones

• Es Consensual.: Esto significa que basta el simple consentimiento de los contratantes parasu perfeccionamiento y, como consecuencia, hay libertad para celebrarlo depalabra o por escrito (por documento privado o público). Este carácter lo consa-gra expresamente el art. 2811C.Si el arrendamiento fuere mayor de ocho córdobas (todos en la actualidad,debido a la inflación) debe otorgarse por escrito, a fin de no caer en la limitaciónde no poderlo probar por testigos pero puede acreditarse, por ejemplo, por me-dio de la confesión. Si se quiere inscribir, para la protección del Registro,

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