Drechos Reales

DERECHOS REALES

DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA (IURA IN RE ALIENA)

Implica que una persona tenga derecho real sobre una cosa que pertenece a otro, y se puede clasificar en derechos reales de goce y de garantía.

Entre los primeros tenemos a las servidumbres, las enfiteusis y la superficie; en los segundos están representados por la prenda y la hipoteca.

1. DERECHOS REALES DE GOCE

A. Las Servidumbres

La servidumbre concede el derecho a usar o disfrutar de una cosa, respetando siempre la propiedad, que solo se encuentra gravada y sufre limitaciones, las cuales estarán al servicio del titular de la servidumbre. De esta manera, las servidumbres estarán, según el caso, limitadas, ya que el derecho de propiedad subsiste. Por tanto, el derecho real de servidumbre concede facultades precisas y concretas, pero nunca tan amplias como las que otorga la propiedad.

Las servidumbres son derechos reales de goce limitados en su contenido, y se pueden constituir para aumentar el valor de un inmueble o solo con miras a favorecer a un sujeto determinado. En el primer caso estaremos en la presencia de las servidumbres reales o prediales; en el segundo, ante las servidumbres personales.

Las servidumbres personales son inseparables de sus titulares; no pueden enajenarse ni heredarse. Por su parte, las servidumbres prediales son inseparables del inmueble al que favorecen, no importando quien sea el propietario, y nunca se podrán transferir independientemente de él: duraran tanto tiempo como este subsista. Por el contrario, las servidumbres personales se extinguen al morir el titular, y el tiempo máximo que pueden durar será el que corresponda a su vida.

A. Constitución y extinción de las servidumbres

Las servidumbres se podían constituir de la siguiente manera:

1. Mancipatio.

2. In iure cesio.

3. Por reserva, cuando se vendia un inmueble y el vendedor se reservaba una servidumbre sobre él, en favor de otro inmueble que le pertenecia.

4. Por legado.

5. Por adiudicatio.

6. Por usucapio.

7. Por convenio entre los interesados.

Las servidumbres se extinguen en los siguientes casos:

1. Perdida de cualquiera de los inmuebles.

2. Por confusión o consolidación; esto es, que se reunieran en la misma persona la titularidad del derecho de propiedad y de la servidumbre.

3. Por renuncia del titular.

4. Por el no uso.

B. Protección de las servidumbres

La acción que protegía al derecho real de servidumbre es el actio confessoria, creada a imagen de la reivindicatio, se le otorga al titular de cualquiera de las servidumbres en contra de cualquier tercero que impidiera el ejercicio de su derecho, especialmente el propietario de la cosa sobre la cual pesaba el gravamen.

C. Servidumbres reales a prediales

Sabemos que éstas consisten en un derecho que va a ejercer el titular de un predio sobre un inmueble ajeno, por lo cual será necesario que los predios sean vecinos y los propietarios diferentes; al predio que obtiene las ventajas se le denomina fundo dominante, mientras que el que soporta la servidumbre se conoce como fundo sirviente.

Este tipo de servidumbres se divide en servidumbres rurales y servidumbres urbanas. Cabe la salvedad de que los romanos entendían por urbano todo edificio que estuviese construido en la ciudad o en el campo, y por rustico todo terreno no construido; la naturaleza de la servidumbre se calificaba de acuerdo con las características del fundo dominante.

Las principales servidumbres rurales son:

 De paso; esto es, el hecho de permitir circular por el fundo sirviente, según las necesidades del fundo dominante, lo que trae como consecuencia la diferencia en el

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