Los Derechos Reales (España)

CONCEPTO DE DERECHO REAL.

El derecho real es una forma determinada y específica a través de la cual el Estado protege un interés determinado. Lo que caracteriza esta forma de protección es:

a) la inmediatividad: en los derechos de crédito, la utilidad que se deriva del derecho se obtiene de un tercero – el deudor – pues es éste quien, en virtud del determinado contrato, está obligado a realizar una determinada conducta. Sin embargo, en los derechos reales esta utilidad o provecho se obtiene directamente del objeto sobre el que recae el derecho;

b) la absolutividad: los derechos reales son absolutos en cuanto que son oponibles erga omnes, mientras que los derechos de crédito son relativos en tanto que sólo vinculan al concreto acreedor y al concreto deudor. De este modo, en los derechos reales aparece una situación de sujeción universal, en tanto que todos los sujetos están en la obligación abstracta de respetarlos; esta obligación es traduce en un “pati” u obligación de soportar el ejercicio del derecho y de abstenerse de intervenir en tal ejercicio.

La doctrina critica estas dos notas: la inmediatividad se critica en la medida en que las relaciones jurídicas se establecen entre personas, por lo que resulta cuanto menos discutible, hablar de inmediatividad persona – cosa. Esta característica es menos discutible en los derechos de goce, pero falta en casi todos los demás. Con respecto a la absolutividad, la doctrina considera que esta característica no es exclusiva del derecho real; así, a pesar de la máxima de que el contrato es una “res inter alios acta”, los terceros ajenos a ese contrato no son indiferentes al mismo, y para ellos también surge una especie de obligación de pati. Por ello, la obligación de no lesionar el contenido del derecho aparece tanto en los reales como en los crediticios;

c) La inherencia: es la característica que realmente distingue los derechos de crédito de los derechos reales. Esta nota supone que el derecho real acompaña a la cosa allí donde ésta vaya, con independencia de quién sea su titular en cada momento. El efecto típico de la inherencia es la rei persecutoriedad.

La rei persecutoriedad se funda en una especial clase de acciones, las acciones reales, que protegen los derechos reales; la más típica es la acción reivindicatoria del propietario de la cosa. Por su parte, las acciones derivadas de los derechos de crédito se denominan acciones personales. La diferencia entre ambas estriba en que con las acciones personales lo que se pretende es la realización de una determinada conducta por parte del deudor, mientras que las acciones reales exigen la inmediata restitución del objeto.

Sin embargo, de los derechos reales también pueden surgir acciones personales, como la acción declarativa del dominio, a través de la cual se condena a un sujeto a reconocer la propiedad de otro.

Estas tres notas caracterizan la especial protección de los derechos reales, la cual se traduce en la constitución de un especial régimen jurídico, que se manifiesta en:

- El modo de adquisición del derecho:

a) Los derechos de crédito se adquieren convencionalmente, por contrato;

b) Los derechos reales se adquieren, generalmente, a través de las fórmulas previstas en el Art. 609 Cc (título más modo), aunque existen excepciones, de tal suerte que algunos se adquieren sólo por el título, y otros por usucapión

- El modo de extinción del derecho:

a) Los derechos de crédito se extinguen por los cauces previstos en el código: cumplimiento del contrato, imposibilidad sobrevenida de cumplimiento, prescripción...;

b) Los derechos reales se extinguen, generalmente, por desaparición del objeto sobre el que recaen;

- La peculiar publicidad de los derechos:

a) Los derechos de crédito, salvo excepciones, no necesitan ninguna publicidad;

b) Para los derechos reales existen Registros Públicos: para los constituidos sobre bienes inmuebles, existe el Registro de la propiedad; también existen registros para aquellos constituidos sobre bienes muebles, como el Registro General de Vehículos;

- Reglas especiales en materia de competencia judicial (foros):

a) Los derechos de crédito están sometidos al foro personal: la ley establece que, en principio, el lugar de la demanda coincide con el del domicilio del deudor;

b) Los derechos reales están sometidos al foro real: las acciones se emprenden ante los Jueces del lugar en el que está la cosa (LECiv). En caso de que los bienes objeto de litigio estén sitos en el extranjero, la ley aplicable es del país extranjero en materia de derechos reales.

En otro orden de cosas, la doctrina se ha planteado la existencia de derechos de naturaleza a caballo entre los derechos reales y los derechos de crédito; tal discusión se suscita en torno a las siguientes figuras:

1. Los ius ad rem: la discusión comienza en el siglo XIX referida a las facultades del comprador al que no se le ha entregado todavía el objeto. Es innegable que este sujeto aun no es propietario de la cosa, pero que sin embargo, posee “algo más” que una simple expectativa. La doctrina se planteaba la posibilidad de situar esta posición en un lugar intermedio entre los derechos de crédito y los derechos reales, con el consiguiente problema de cuál sería el régimen jurídico aplicable al respecto. En la actualidad se considera que ese comprador no propietario posee únicamente un derecho de crédito.

2. Las cargas reales: son aquellas facultades que acompañan a un derecho real limitado y que se configuran como auténticos derechos de crédito. Por ejemplo, en la servidumbre de medianería plasmada en un muro de división entre dos fincas colindantes, existe la obligación del propietario de una de las fincas de mantener el muro en las condiciones pactadas. Las cargas reales se diferencian de los derechos de crédito en lo siguiente:

a) en su accesoriedad a la titularidad de un derecho real;

b) en la forma de designar al sujeto pasivo, que no es personal sino objetiva, pues depende de quién sea en cada momento titular de la finca;

c) en la renuncia liberatoria: ya que renunciando a la propiedad de la finca se produciría la liberación de la obligación de reparar el muro.

3. Las obligaciones propter rem o ambulatorias: comparten rasgos con las cargas reales – son accesorias y el sujeto pasivo se designa de igual modo – pero no concurren en ellas la renuncia liberatoria; además, la extensión del nivel de prestación es diferente: así, en las obligaciones ambulatorias, la obligación de cumplimiento del sujeto pasivo se limitaría, en el ejemplo anterior, al tiempo durante el cual fue titular de la finca, mientras que en las cargas reales, la obligación de cumplimiento añadiría a la propia, aquello que el titular anterior no hubiese cumplido.

Una figura intermedia entre las cargas reales y las obligaciones propter rem aparece en el Art. 9 de la Ley de propiedad horizontal: este artículo señala, en primer lugar, que el propietario de un piso en régimen de propiedad horizontal es deudor de las cantidades de comunidad que genere el piso; pero continúa el artículo señalando que aquél que compre un piso, adeudará todas las cantidades que el titular anterior no hubiera abonado por plazo de un año antes de la adquisición del inmueble.

4. Existen otras figuras sobre las que se discute, más que su posición intermedia, su propia naturaleza: es el caso del arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad, del cual se genera una posición para el arrendatario bastante similar a la que ocasiona un derecho real de propiedad. Su no inclusión en la categoría de derechos reales se debe a la falta de una nota esencial: la rei persecutoriedad.

CLASES DE DERECHOS REALES.

1. Derechos reales ilimitados: la propiedad (Art. 348 Cc y 33 CE).

2. Derechos reales limitados: su denominación como “limitados” responde a una doble óptica: por un lado, a que confieren un haz de facultades menos intenso que la propiedad, y por otro lado, a que su concesión limita la propiedad del sujeto titular del objeto sobre el que recae el derecho. Por ello también son denominados gravámenes o cargas. Los derechos reales limitados se clasifican en:

2.1. Derechos reales limitados de goce y disfrute:

2.1.1. usufructo: permite usar y disfrutar de una cosa sin alterar su sustancia;

2.1.2. uso y habitación: el uso implica la posibilidad de usar y disfrutar una cosa ajena limitando la cantidad del uso a las necesidades de la familia de su titular, de tal forma que no pueden extraerse excedentes de la cosa y lucrarse con ellos. La habitación implica el derecho a usar una pieza o estancia dentro de una casa.

2.1.3. servidumbres: son gravámenes – porque así las llama el código – que recaen sobre una finca a favor de otra (servidumbre de paso, de medianería...);

2.1.4. superficie: derecho a construir sobre suelo ajeno durante un período de tiempo;

2.1.5. sobreedificación y subedificación;

2.2. Derechos reales limitados de realización del valor: confieren a alguien la facultad de exigir que se venda un bien ajeno para satisfacer un crédito:

2.2.1. Hipoteca;

2.2.2. Prenda;

2.2.3. Anticresis.

2.3. Derechos reales de adquisición preferente:

2.3.1. Tanteo;

2.3.2. Retracto

La doctrina se ha planteado si los particulares pueden crear otros derechos reales además de los ya contemplados en el ordenamiento. En los

...