Los Derechos Reales (España)

CONCEPTO DE DERECHO REAL.

El derecho real es una forma determinada y específica a través de la cual el Estado protege un interés determinado. Lo que caracteriza esta forma de protección es:

a) la inmediatividad: en los derechos de crédito, la utilidad que se deriva del derecho se obtiene de un tercero – el deudor – pues es éste quien, en virtud del determinado contrato, está obligado a realizar una determinada conducta. Sin embargo, en los derechos reales esta utilidad o provecho se obtiene directamente del objeto sobre el que recae el derecho;

b) la absolutividad: los derechos reales son absolutos en cuanto que son oponibles erga omnes, mientras que los derechos de crédito son relativos en tanto que sólo vinculan al concreto acreedor y al concreto deudor. De este modo, en los derechos reales aparece una situación de sujeción universal, en tanto que todos los sujetos están en la obligación abstracta de respetarlos; esta obligación es traduce en un “pati” u obligación de soportar el ejercicio del derecho y de abstenerse de intervenir en tal ejercicio.

La doctrina critica estas dos notas: la inmediatividad se critica en la medida en que las relaciones jurídicas se establecen entre personas, por lo que resulta cuanto menos discutible, hablar de inmediatividad persona – cosa. Esta característica es menos discutible en los derechos de goce, pero falta en casi todos los demás. Con respecto a la absolutividad, la doctrina considera que esta característica no es exclusiva del derecho real; así, a pesar de la máxima de que el contrato es una “res inter alios acta”, los terceros ajenos a ese contrato no son indiferentes al mismo, y para ellos también surge una especie de obligación de pati. Por ello, la obligación de no lesionar el contenido del derecho aparece tanto en los reales como en los crediticios;

c) La inherencia: es la característica que realmente distingue los derechos de crédito de los derechos reales. Esta nota supone que el derecho real acompaña a la cosa allí donde ésta vaya, con independencia de quién sea su titular en cada momento. El efecto típico de la inherencia es la rei persecutoriedad.

La rei persecutoriedad se funda en una especial clase de acciones, las acciones reales, que protegen los derechos reales; la más típica es la acción reivindicatoria del propietario de la cosa. Por su parte, las acciones derivadas de los derechos de crédito se denominan acciones personales. La diferencia entre ambas estriba en que con las acciones personales lo que se pretende es la realización de una determinada conducta por parte del deudor, mientras que las acciones reales exigen la inmediata restitución del objeto.

Sin embargo, de los derechos reales también pueden surgir acciones personales, como la acción declarativa del dominio, a través de la cual se condena a un sujeto a reconocer la propiedad de otro.

Estas tres notas caracterizan la especial protección de los derechos reales, la cual se traduce en la constitución de un especial régimen jurídico, que se manifiesta en:

- El modo de adquisición del derecho:

a) Los derechos de crédito se adquieren convencionalmente, por contrato;

b) Los derechos reales se adquieren, generalmente, a través de las fórmulas previstas en el Art. 609 Cc (título más modo), aunque existen excepciones, de tal suerte que algunos se adquieren sólo por el título, y otros por usucapión

- El modo de extinción del derecho:

a) Los derechos de crédito se extinguen por los cauces previstos en el código: cumplimiento del contrato, imposibilidad sobrevenida de cumplimiento, prescripción...;

b) Los derechos reales se extinguen, generalmente, por desaparición del objeto sobre el que recaen;

- La peculiar publicidad de los derechos:

a) Los derechos de crédito, salvo excepciones, no necesitan ninguna publicidad;

b) Para los derechos reales existen Registros Públicos: para los constituidos sobre bienes inmuebles, existe el Registro de la propiedad; también existen registros para aquellos constituidos sobre bienes muebles, como el Registro General de Vehículos;

- Reglas especiales en materia de competencia judicial (foros):

a) Los derechos de crédito están sometidos al foro personal: la ley establece que, en principio, el lugar de la demanda coincide con el del domicilio del deudor;

b) Los derechos reales están sometidos al foro real: las acciones se emprenden ante los Jueces del lugar en el que está la cosa (LECiv). En caso de que los bienes objeto de litigio estén sitos en el extranjero, la ley aplicable es del país extranjero en materia de derechos reales.

En otro orden de cosas, la doctrina se ha planteado la existencia de derechos de naturaleza a caballo entre los derechos reales y los derechos de crédito; tal discusión se suscita en torno a las siguientes figuras:

1. Los ius ad rem: la discusión comienza en el siglo XIX referida a las facultades del comprador al que no se le ha entregado todavía el objeto. Es innegable que este sujeto aun no es propietario de la cosa, pero que sin embargo, posee “algo más” que una simple expectativa. La doctrina se planteaba la posibilidad de situar esta posición en un lugar intermedio entre los derechos de crédito y los derechos reales, con el consiguiente problema de cuál sería el régimen jurídico aplicable al respecto. En la actualidad se considera que ese comprador no propietario posee únicamente un derecho de crédito.

2. Las cargas reales: son aquellas facultades que acompañan a un derecho real limitado y que se configuran como auténticos derechos de crédito. Por ejemplo, en la servidumbre de medianería plasmada en un muro de división entre dos fincas colindantes, existe la obligación del propietario de una de las fincas de mantener el muro en las condiciones pactadas. Las cargas reales se diferencian de los derechos de crédito en lo siguiente:

a) en su accesoriedad a la titularidad de un derecho real;

b) en la forma de designar al sujeto pasivo, que no es personal sino objetiva, pues depende de quién sea en cada momento titular de la finca;

c) en la renuncia liberatoria: ya que renunciando a la propiedad de la finca se produciría la liberación de la obligación de reparar el muro.

3. Las obligaciones propter rem o ambulatorias: comparten rasgos con las cargas reales – son accesorias y el sujeto pasivo se

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