Procedimiento Inquilinario

NTRODUCCIÒN

El Procedimiento Contencioso Administrativo Inquilinario, es una jurisdicción especial cuyo procedimiento se rige por las disposiciones establecidas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la ley del Tribunal Supremo de Justicia y en la Ley que regule la Jurisdicción Contencioso.

El presente trabajo de investigación corresponde explicar el régimen legal en materia Inquilinaria, su regulación actual y el procedimiento a seguir tomando primeramente lo que señala la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios actual y Vigente, la cual en su texto legal trae dos títulos referidos el primero de ellos: al Procedimiento Administrativo Inquilinario.

Para acudir a la vía Contencioso-Administrativa Inquilinaria, ser requiere el agotamiento de la vía administrativa a los fines de impugnar el acto o resolución dictado por el ente gubernativo. Esta disposición consagrada en la Ley de Arrendamientos.

Existen posiciones doctrinarias y jurisprudenciales, estas últimas emanadas de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, el legislador puede el ejercicio de los derechos fundamentales pero no puede extinguirlo, y ello es lo que ocurre, precisamente con el derecho de acceso a la jurisdicción, pues desde el mismo momento que se presenta como una causal de inadmisibilidad, esto es, desde que se consagra como una imposibilidad de que los justiciables acudan a los órganos de administración de justicia se elimina la posibilidad de accionar, y ello es limitación no regulación del ejercicio del derecho.

OBJETO

Regir el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes y los cánones de arrendamiento o subarrendamiento, de los mismos sus anexos y accesorios; y establecer el régimen especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia, ya sean arrendados o subarrendados, total o parcialmente.

NATURALEZA JURÍDICA

Fijar los procedimientos y procesos para el tratamiento de las figuras jurídicas derivadas de la relación arrendaticia.

MARCO LEGAL

 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 del 07 de Diciembre de 1999

 Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda

Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 Extraordinario del 12 de Noviembre de 2011

JURISDICCIÓN ESPECIAL INQUILINARIA

La competencia judicial en materia inquilinaria se divide en Contencioso-Administrativa y Ordinaria.

Corresponde a la Jurisdicción Contencioso-Administrativa lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de las autoridades administrativas en materia inquilinaria. En el Área Metropolitana de Caracas, corresponde a los tribunales superiores civiles y de lo contencioso-administrativo, o a los que asuman la competencia de éstos conforme a la Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa; y en el resto del país, corresponde a los juzgados de municipio, o a los de municipio con competencia contencioso-administrativa, una vez creados conforme a la Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

Corresponde a la Jurisdicción Ordinaria el conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamiento.

La competencia administrativa en materia inquilinaria corresponde a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, y a sus representaciones en las distintas entidades federales del país.

LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Ámbito de Aplicación:

Todos los arrendamientos o subarrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden.

Exclusiones:

1. El arrendamiento o subarrendamiento de:

a. Terrenos urbanos y suburbanos no edificados

b. Fincas rurales

c. Fondos de comercio

d. Hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales, y demás establecimientos de alojamiento turístico que estén sujetos a regímenes especiales, siempre que acrediten su registro.

e. Inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, o de enseñanza

2. Por relación laboral, queda excluida la ocupación de vivienda, habitación o pensión, que sean consecuencia, o con ocasión de una relación de trabajo, o de una relación de subordinación existente. Pero no así, a los efectos de la fijación del canon de arrendamiento, cuando éste forme parte del sueldo.

3. En cuanto a la fijación de los cánones de arrendamiento, los inmuebles pertenecientes a la República, los estados y los municipios, y a los órganos y entes públicos que determine el ejecutivo, salvo que por motivo de las actividades que allí se desarrollen, éstos actúen en función jurídico privada.

Prohibiciones:

1. Dictar medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles destinados a vivienda, incluyendo la de los trabajadores residenciales, pensiones o habitaciones, que constituyan el hogar de personas o familias.

2. El arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas y suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, que representen riesgos para la seguridad, la salud y la vida de las personas.

3. El arrendamiento de viviendas adjudicadas por el Estado, salvo los casos autorizados por el órgano encargado con competencia en la materia, y en ningún caso podrá tener fines de lucro. De violarse esta disposición, el órgano competente en la materia deberá abrir el proceso administrativo a que diera lugar, con el fin de aplicar las sanciones correspondientes..

4. Los avisos o anuncios de prensa, o de cualquier otro medio de publicidad, en los cuales:

a. Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener niños, niñas o adolescentes, de estar en estado de gestación, la de ser extranjero o extranjera, así como establecer discriminación por: orientación sexual, identidad de género, edad, origen étnico, preferencia política y religiosa, condición económica, estado civil, clase social, profesión o condición social, y en otros casos de vulnerabilidad o marginación, discapacidad, enfermedades terminales, entre otras.

b. Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el numeral que antecede.

c. Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales sobre la materia.

5. El cobro de sumas de dinero por sólo exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento, así como al arrendatario comisión por arrendar el inmueble.

Aspectos Generales de la Relación Arrendaticia

1. Los derechos establecidos en la ley para beneficiar o proteger a los arrendatarios SON IRRENUNCIABLES y, por ser de orden público las disposiciones de la ley, no pueden ser relajados por las partes. En consecuencia, cualquier acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia o menoscabo de uno cualquiera de esos derechos, es NULA.

2. El arrendador tiene la obligación de pagar los servicios comunes, cuando se trate de arrendamiento o subarrendamiento de habitaciones, pensiones o de porciones de un inmueble.

3. El costo de las reparaciones mayores, cuando sean requeridas, y previa notificación al arrendador, o en su defecto a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en caso de ser llevadas a cabo por el arrendatario, serán deducibles del canon de arrendamiento.

Si la reparación amerita el traslado temporal del grupo familiar, deberá ser avalado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, y garantizar la vivienda temporal y el retorno a la vivienda reparada al arrendatario, en el lapso estipulado.

4. Cuando el inmueble arrendado cambiare de propietario, el nuevo se subroga de pleno derecho en las obligaciones y derechos de aquel en cuanto a la relación arrendaticia

5. No podrán cobrarse cánones que no sean calculados conforme a las disposiciones de la ley, o producto de una regulación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Tampoco está obligado el arrendatario a aceptar la condición de compra o arriendo de bienes ubicados en el área a ser arrendada. El incumplimiento acarrea sanción.

6. Está prohibido el subarrendamiento sin autorización expresa y escrita del arrendador o propietario, así como la cesión del contrato. El infractor será objeto de sanción, y el arrendador podrá solicitar la rescisión.

7. El arrendador o propietario de un inmueble dado en subarrendamiento, o cedido sin autorización expresa y escrita de éste, antes de la entrada en vigencia de la nueva ley, está obligado a formalizar la relación arrendaticia con quien ocupe el inmueble para ese momento, en las condiciones establecidas de común acuerdo, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, sin menoscabo de los derechos adquiridos por el subarrendador.

8. El arrendatario tiene derecho a un contrato escrito y público, el cual está sujeto al control y verificación de la Superintendencia Nacional de

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