Norma Internacional de Contabilidad 40 “Inversiones Inmobiliarias”

CONTENIDO

BREVE RESUMEN DE LA NIC 40 3

Reconocimiento: 5

Valoración Inicial: 5

TRATAMIENTO CONTABLE DE LA INVERSION INMOBILIARIA: 5

Modelo de Costo: 5

Modelo de valor razonable: 5

Definiciones de Valor Razonable: 6

TRATAMIENTO TRIBUTARIO 7

Base legal 7

CONCLUSIONES 8

Caso integral de una diferencia temporal - resultado: pasivos tributarios diferidos 9

BREVE RESUMEN DE LA NIC 40

La Norma Internacional de Contabilidad 40 “Inversiones Inmobiliarias”, tiene como objetivo prescribir el tratamiento contable de las inversiones inmobiliarias, en cuanto a su reconocimiento, valuación y revelación en los estados financieros.

Para un mejor entendimiento de esta norma es necesario tener conocimiento del significado de algunos términos, los cuales son: coste, importe en libros, inversiones inmobiliarias, inmuebles ocupados por el dueño y valor razonable.

La NIC define a la inversión inmobiliaria, como aquellos inmuebles adquiridos bajo cualquier modalidad financiera para realizar alquileres o para aumentar el valor del capital. En consecuencia, no están destinados para: la venta, su uso en la producción, suministro de bienes y servicios, propósitos administrativos. A continuación mostraremos un cuadro donde se muestra la clasificación de los activos fijos de acuerdo su destino y la Norma Internacional de Contabilidad que se debe aplicar para su tratamiento contable.

La NIC señala algunos ejemplos de lo que puede considerarse como inversión inmobiliaria:

(a) Un terreno que se tiene para obtener plusvalías a largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio.

(b) Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado (en el caso de que la entidad no haya determinado si el terreno se utilizará como inmueble ocupado por el dueño o para venderse a corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio, se considera que ese terreno se mantiene para obtener plusvalías).

(c) Un edifico que sea propiedad de la entidad (o bien un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y esté alquilado a través de uno o más arrendamientos operativos; y

(d) Un edificio que esté desocupado y se tiene para ser arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos.

Asimismo la norma también menciona ejemplos de ítems que no son considerados inversión inmobiliaria y deben ser considerados como activos fijos:

(a) Inmuebles adquiridos para la venta o en proceso de construcción o desarrollo para la venta.

(b) Inmueble que está siendo construido o desarrollado por cuenta de terceros.

(c) Inmueble ocupado por el propietario.

(d) Inmueble que está siendo construido o desarrollado para su uso futuro como inversión inmobiliaria, hasta que se complete la construcción o desarrollo, momento en el cual se considerará una inversión inmobiliaria.

Reconocimiento:

Las inversiones inmobiliarias se reconocerán como activos cuando, y solo cuando:

(a) Sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales inmobiliarias fluyan hacia la entidad; y

(b) El coste de las inversiones inmobiliarias puedan ser medido fiablemente.

Valoración Inicial:

Las inversiones inmobiliarias se valoran inicialmente al coste. Los costes asociados a la transacción se incluirán en la valoración inicial.

TRATAMIENTO CONTABLE DE LA INVERSION INMOBILIARIA:

La norma da a elegir a las empresas uno de los dos modelos que señalaremos a continuación:

Modelo de Costo:

Luego del reconocimiento inicial aquella entidad que escoja el modelo de coste valorará todas sus inversiones inmobiliarias aplicando los requisitos establecidos en la NIC 16 para ese modelo, excepto aquellas que cumplan los criterios para ser clasificadas como mantenidas para la venta (o estén incluidas en un grupo enajenable clasificado como mantenido para la venta) de acuerdo con la NIFF 5. Las inversiones inmobiliarias que cumplan los criterios para ser clasificados como mantenidos para la venta (o estén incluidas en un grupo enajenable clasificado como mantenido para la venta) se valorarán de acuerdo con la NIFF 5.

El modelo de costo es el tratamiento referencial de la NIC 16 – Inmueble, Maquinaria y Equipo-en la cual, la inversión inmobiliaria se registra al costo menos la depreciación acumulada. Sin embargo, bajo este modelo, la NIC 16 señala que debe revelarse el valor razonable de la inversión inmobiliaria.

Modelo de valor razonable:

La inversión inmobiliaria debe ser valuada al valor razonable, y la utilidad o pérdida en el cambio de valuación debe ser incluida en el Estado de Ganancias y Pérdidas del periodo del cambio.

El modelo de valor razonable es diferente del modelo de revaluación; pues mientras en éste, los incrementos del valor en libros por sobre el costo son reconocidos en el Balance General como un incremento patrimonial, en aquél todos los cambios en el valor razonable son reconocidos en el Estado de Ganancias y Pérdidas.

Definiciones de Valor Razonable:

Es el precio que al que puede ser intercambiado, entre partes interesadas y debidamente informadas, en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua. El valor razonable excluye específicamente un precio estimado incrementado o rebajado por plazos o circunstancias especiales tales como financiación atípica, acuerdos de venta con arrendamiento financiero posterior, contrapartidas especiales o rebajas concedidas por alguien relacionado de alguna manera con la venta.

El valor razonable de una inversión inmobiliaria es usualmente su valor de mercado, es medido como el precio más probable que razonablemente se hubiera obtenido en el mercado a la fecha del balance general, no a una fecha pasada ni futura, es el mejor precio razonablemente obtenible por el vendedor y el precio más ventajoso razonablemente obtenible por el comprador.

El mejor sustento de valor razonable es dado normalmente por los precios actuales en un mercado activo para inmuebles similares en la misma zona de ubicación y condición, y sujetos a contratos de arrendamiento u otros contratos similares. El valor razonable de una inversión inmobiliaria debe estar basado en una valoración de un valuador independiente que posea una reconocida y relevante calificación profesional en la zona de ubicación y categoría de la inversión inmobiliaria que está siendo valuada.

El valor razonable es específico para una fecha dada. Debido a que las condiciones de mercado pueden cambiar, el valor estimado podría ser incorrecto o inapropiado para otra fecha. La definición de valor razonable también asume un intercambio y un cierre simultáneos del contrato de venta, sin ninguna variación en el precio que pudiera haberse producido en una transacción en condiciones de independencia mutua, entre partes experimentadas e interesadas, si el intercambio y el cierre de la transacción no fueran simultáneos.

El modelo de valor razonable de una inversión inmobiliaria refleja, el ingreso por rentas que se podría obtener de arrendamientos en las condiciones actuales, así como los supuestos razonables y defendibles que representen la visión del mercado que partes experimentadas e interesadas pudieran asumir acerca del ingreso que, por arrendamientos futuros, se pudiera conseguir a la luz de las condiciones actuales del mercado. También refleja cualquier flujo de salida de efectivo (incluyendo pagos por arrendamiento y otras salidas de efectivo) que pudieran esperarse con relación al inmueble. Algunas de estas salidas se reflejan en el pasivo, mientras que otras asociadas a salidas de efectivo no se reconocen en los estados financieros hasta una fecha posterior (por ejemplo, pagos posteriores tales como alquileres contingentes).

TRATAMIENTO TRIBUTARIO

Cuando una empresa utiliza la valuación de acuerdo al modelo de valor razonable para contabilizar su inversión inmobiliaria, generará una utilidad o una pérdida en el cambio de valuación. Cualquiera que sea el resultado el cambio de valuación, éste no es aceptado tributariamente, debiendo ser deducido o agregado a la Declaración Jurada de Impuesto a la Renta.

Cuando una empresa utiliza el modelo de costo para contabilizar su inversión inmobiliaria, generará un gasto producto de la depreciación del inmueble, el cual para efectos tributarios, es aceptado en deducción; sin embargo, cualquier pérdida por deterioro o desvalorización del valor del activo fijo que se haga contablemente no es aceptada como gasto tributario; por lo que tendrá que ser reparada en la Declaración Jurada de Impuesto a la Renta.

Base legal

Artículo 20º de la Ley del Impuesto a la Renta .- “La renta bruta está constituida por el conjunto de ingresos afectos al impuesto que se obtenga en el ejercicio gravable.

Cuando tales ingresos provengan de la enajenación de bienes, la renta bruta estará dada por la diferencia existente entre el ingreso neto total proveniente de dichas operaciones y el costo computable de los bienes enajenados, siempre que dicho costo esté debidamente sustentado con comprobantes de pago.”

“Por costo

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