Valuacion

Catastro

1. Objetivo del catastro

2. Funciones del catastro

3. Tipos de sistemas catastrales

4. Métodos de valuación de aplicación universal

5. El proceso de valuación masiva

6. El impuesto predial

7. Tipos de catastro

8. Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional

El catastro es definido como una herramienta para procurar y garantizar la ordenación del espacio geográfico con fines de desarrollo, a través de la adecuada, precisa y oportuna definición de los tres aspectos más relevantes de la propiedad inmobiliaria: descripción física, situación jurídica y valor económico.

Es el procedimiento estadístico, técnico, científico y administrativo en virtud del cual se hace el inventario de todos los bienes inmuebles y recursos naturales de un país, mediante el levantamiento catastral, el registro de la propiedad y el estudio de las operaciones que tienen por finalidad determinar la tenencia de la tierra, la verificación de la riqueza actual y la valoración de los inmuebles.

El catastro, en su concepto más amplio, es el inventario o censo de la riqueza inmobiliaria de un país, una región, una entidad federal o un municipio. El origen de la actividad catastral se remonta a unos 4.000 años antes de Cristo, concebido para conocer las cantidades de los bienes inmuebles y títulos de los mismos a los efectos de establecer el monto del impuesto inmobiliario; hoy día su motivación sigue teniendo vigencia y, por lo general, genera los principales ingresos en el presupuesto de la administración de las ciudades.

Es una definición del catastro en lenguaje natural, sencillo, adaptado para que la pueda leer cualquier persona, del catastro, de los servicios que presta, de sus usuarios, y de las innovaciones tecnológicas llevadas a cabo en los últimos tiempos.

El catastro es la completa descripción de todos los bienes inmuebles del país. Información gráfica (cartografía) y alfanumérica. La permanente actualización de sus características:

• La difusión y disponibilidad de las bases de datos al servicio de toda la sociedad.

Sus suministradores son: En primer lugar los ciudadanos, que deben presentar las declaraciones de las modificaciones y transmisiones que se realizan en los bienes inmuebles de los que sean titulares.

• Las entidades locales (Ayuntamientos, Diputaciones) que suministran información sobre las modificaciones urbanísticas, envían las anomalías detectadas gracias a su gestión tributaria o urbanística, y colaboran en el mantenimiento de catastro si se encuentran sometidas al régimen de comunicación catastral o han suscrito un convenio de colaboración.

• Los Notarios y Registradores de la propiedad que suministran información sobre las alteraciones catastrales reflejadas en las escrituras públicas y en las inscripciones en el registro de la propiedad.

• Otras administraciones públicas, como la estatal o autonómica, que suministran la información territorial relevante para el catastro de que dispongan (expropiaciones, información sobre la identificación fiscal de los propietarios, deslindes del dominio público, etc.)

. El catastro debe especificar la siguiente información de cada predio:

1- Designación catastral

• Solar, manzana

• Parcela y Distrito Catastral

2- Nombre y domicilio del propietario

3- Ubicación del predio

• Calle, avenida, sector, etc.

• Camino, carretera, sección, paraje, etc.

4- Uso actual del terreno

• Vivienda

• Agrícola

• otros

5- Características topográficas

6- Información sobre las mejoras

• Tipos de edificaciones, dimensiones, áreas, número de pisos, uso, edad, conservación, etc.

• Tipos de cultivos, áreas cultivadas, estado de los cultivos, etc.

7- Superficie del terreno

• Dimensiones

• Formas

8- Planos catastrales

9- Valor de cada predio

Objetivo del catastro

El catastro tiene por el proveer y mantener al día un inventario de los inmuebles, tanto urbanos como rurales de la nación.

Debe realizar estas funciones de tal modo que haga posible la obtención rápida de datos económicos, descriptivos y estadísticos relativos a los bienes inmuebles ubicados en una zona específica o en todo el país.

El sistema utilizado para ejecutar dicho inventario es el de la obligatoriedad del propietario a declarar sus propiedades inmuebles en el Catastro Nacional, proceso que no contó con controles eficientes, por lo que las informaciones carecían de datos esenciales como la designación catastral del inmueble declarado.

Por otro lado y como la mayoría de las veces sucede, el fundamento técnico del catastro pasó a ser letra muerta dando paso al aspecto político, lo que llevó a esta institución a ser una simple oficina sin ningún peso específico en la vida institucional del país, limitando sus actividades a dar algunos servicios tales como: avalúos individuales, certificaciones y recibir declaraciones que les interesan a personas para fines particulares.

El catastro tiene los siguientes objetivos

• Determinar y gestionar el cobro del impuesto predial

• Mantener actualizado los datos y registros catastrales

• Establecer y apoyar los acuerdos de coordinación en la materia con el gobierno del Estado.

• Apoyar las acciones de planeación municipal y de desarrollo de la comunidad.

Funciones del catastro

Dentro de las funciones principales del catastro municipal están las siguientes:

• Administración del impuesto predial

• Actualización de registros catastrales

• Apoyos a la comunidad y al gobierno del estado

Administración del Impuesto Predial

Una función importante de catastro es administrar los recursos provenientes del impuesto predial, que tiene como etapa decisiva la valuación catastral. Comúnmente en municipios rurales, la valuación de los bienes es efectuada por las autoridades estatales, donde se señala el valor del terreno y de las construcciones, de acuerdo a la zona en que se encuentra ubicado cada bien inmueble y a sus usos. Debe tenerse presente que en las zonas rurales el valor catastral depende de su potencial productivo, o sea de la capacidad de producción y de la cercanía que el bien inmueble tenga con respecto a los centros de consumo.

La administración del impuesto predial no se limita al cobro de las contribuciones respectivas, sino que comprende el registro de las propiedades así como de los propietarios, datos que son anotados en un documento llamado ficha catastral. Esta ficha es la clave de entrada al sistema de procedimiento de datos que forman los registros catastrales, mediante el cual se genera el avalúo catastral y se notifica al propietario el valor catastral y el impuesto predial asignados a su propiedad, documento que servirá como comprobante de que el predio está inscrito en el catastro. Este documento es modificado por cualquier cambio que sufran los datos catastrales.

Es importante hacer notar que los registros catastrales, tales como la ficha y la clave catastral, deben estar apegados a los lineamientos y normas técnicas que las autoridades catastrales estipulen, con el objeto de que toda la información generada tenga uniformidad y sea captada e interpretada con un mismo criterio.

Actualización de Registros Catastrales

Los predios siempre se encuentran en cambio constante. Se transfieren los derechos de propiedad o se modifican las características físicas, por lo que es necesario registrar todos estos cambios.

La actualización de los registros catastrales se apoya en las disposiciones legales y en las normas administrativas que sean establecidas por las autoridades catastrales estatales.

Por ley los propietarios tienen obligación de manifestar los cambios que sufra su propiedad, como traslación de dominio, nuevas construcciones, ampliaciones, demoliciones y destino del predio. Con la nueva información se actualizan los planos de manzana o de zona, se produce un nuevo avalúo y se cobra un nuevo impuesto. Cabe señalar en este punto la función que tienen los notarios públicos en los procesos de legalización y traslación de dominio de los bienes inmuebles, en virtud de que ésta autoridad federativa, para efecto de su trabajo requiere de constancias, certificaciones así como otros documentos que son expedidos por las autoridades municipales

Apoyos a la Comunidad y al Gobierno del Estado

El catastro municipal es el área encargada de prestar apoyos diversos para la planeación del desarrollo urbano municipal, para la planeación y prestación de los servicios públicos, así como para el correcto cumplimiento de los compromisos contraídos con el gobierno del estado de conformidad con los convenios que se hayan celebrado con éste.

Tipos de sistemas catastrales

Existe un solo Sistema Nacional de Catastro, en el cual se integrará la información inmobiliaria levantada por cada municipio en su ámbito territorial, bajo la rectoría del IGVSB. El nuevo enfoque abarca de manera conjunta el levantamiento catastral de los inmuebles urbanos y de los predios rurales. Las bases de datos catastrales y las que se generen de las actividades de registro público conformarán un sistema integrado.

En el caso de los asentamientos espontáneos urbanos populares, en la actualidad son objeto de un proceso de levantamiento catastral que, con la debida coordinación interinstitucional y bajo la premisa

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