INTRODUCCIÓN A LAS PATOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS

TEMA 1 - INTRODUCCIÓN A LAS PATOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS

1.- Definición de patología. Fase de actuación

Una patología es un campo de de investigación del sector de la construcción, encargado de la detección de los errores que afecta a nuestro edificio, con el fin de localizar sus causas de aparición y obtener una solución a esta. Su proceso de actuación es el siguiente:

1º Paso: Análisis:
        -. Reconocimiento: Observación de la patología
        -. Pre-diagnostico: Postura inicial del técnico
        -. Estudio patológico: El técnico inicia la investigación de las causas de dicha patología
        -. Conclusiones: El técnico aporta el porqué de esa aparición
2º Paso: Propuesta de intervención
        El técnico aporta una o más soluciones para solucionar dicha patología, pensando siempre en la viabilidad y en el aspecto económico.
3º Paso: Búsqueda de responsabilidades:
        Según la fecha de aparición de la patología y, una vez sepamos a que se debe, procedemos a identificar a los agentes responsables:
        -. 10 años: Aparición de patología fruto de vicios o defectos que afecten a las condiciones de seguridad estructural del edificio. Todos los agentes
        -. 3 años: Aparición de patologías fruto de vicios o defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad del edificio.
        -. 1 año: Aparición de patologías fruto de vicios o defectos que afecten a la terminación y acabado de nuestra construcción.

2.- Siniestralidad del edificio

Llamamos siniestro a todo aquel fallo o error que afecten a los elementos que impidan el cumplimiento de las exigencias técnicas de la edificación. Pueden ser:
        -. Mala elaboración del proyecto
        -. Mala ejecución material de la obra:
                -. Error de replanteo
                -. Incumplimiento del proyecto o de normativa
                -. Indefiniciones de proyecto
                -. Mala puesta en obra
        -. Mala calidad de los materiales de construcción
        -. Mal uso y mantenimiento del edificio
        -. Causas naturales y excepcionales

TEMA 2 - METODOLOGÍA PARA LA REHABILITACIÓN

-. Reparación: Actuaciones que recuperan el estado constructivo y devolver a la unidad lesionada la funcionalidad perdida. Se compone de dos fases: Actuación sobre la causa y actuación sobre las lesiones.
-. Restauración: Restitución de un edificio o parte del mismo, a su estado original
-. Rehabilitación: Actuación sobre un edificio con graves carencias de uso, aportándole mejoras de habitabilidad (modernización de instalaciones, materiales e incluso redistribución de su espacio interior). Procedimiento:
        Paso 1: Estudio preliminar: Pre-diagnósticos
        Paso 2: Estudios pluridisciplinares: Hipótesis provisionales
        Paso 3: Diagnostico: Comprobación de hipótesis
        Paso 4: Toma de decisión
        Paso 5: Proyecto
        Paso 6: Rehabilitación
        Paso 7: Mantenimiento

TEMA 11 - MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

Mantenimiento

El mantenimiento son las actividades destinadas a conservar el edificio o las partes que lo componen, para que cumpla con la ley. Esto supondrá la realización de las siguientes acciones:
-. Llevar a cabo un plan de mantenimiento
-. Realizar las inspecciones establecidas
-. Documentar todas las intervenciones (reforma, reparación, rehabilitación) en el edificio, consignándolas en el libro del edificio.

El técnico de cabecera se encarga de la gestión del mantenimiento. Su función es la siguiente:

-. Organizar un programa de mantenimiento según la vida útil de los componentes y organizar inspecciones periódicas para el seguimiento de su evolución.
Punto de partida: Libro del edificio (edificios nuevos) e inspecciones (edificios existentes).

Formas de mantenimiento:

-. Proyectivo: En fase de proyecto se introduce mejoras que incrementen las prestaciones a largo plazo
-. Preventivo: Reduce la probabilidad de que surjan fallos a medio plazo. Es la mejor opción para minimizar el deterioro.  Hay que tener en cuenta las siguientes consideraciones:
        -. Conocer la forma y construcción del edificio
        -. Disponer de un plan de mantenimiento
-. Correctivo: Se realiza una vez aparecido el fallo, actuando directamente en su foco para corregirlo.

El plan de mantenimiento en edificios

Se encarga de llevar a cabo las tareas de mantenimiento de un edificio de manera sistemática, racional y controlada. Debe formar parte del libro del edificio. Su contenido es el siguiente:
-. Sistemas constructivos e instalaciones
-. Actividad de inspecciones, revisiones, limpiezas, etc.
-. Periodicidad con la que se deben realizar los trabajos
-. Indicar la persona encargada de la operación (técnico de cabecera)

El libro del edificio

Permite conocer lo realmente ejecutado, establecer responsabilidades y llevar a cabo un adecuado mantenimiento. Se compone de lo siguiente:
-. Proyecto final de obra (con sus correspondientes modificaciones)
-. Acta de recepción de la obra
-. Relación identificativa de los agentes que intervienen
-. Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.

Informe de evaluación de los edificios

Los IEEs son inspecciones obligatorias para edificios de más de 50 años. Su intención es cambiar la situación preexistente, en la que las actuaciones de rehabilitación eran curativas y no preventivas. La responsabilidad de realización les corresponde a los propietarios.
Los municipios con población superior a 25.000 habitantes regulan esta obligación mediante una ordenanza municipal. Su contenido es el siguiente:

-. Fecha de visitas de inspección realizadas, plano de situación y fotografías necesarias
-. Descripción formal o estructural del edificio
-. Descripción de los estudios previos y trabajos que son necesarios
-. Desperfectos y deficiencias apreciadas y sus causas
-. Indicación de las medidas, trabajos y obras necesarias para solventar dichos desperfectos
-. Condiciones mínimas de habitabilidad o uso de la edificación
-. Presupuesto estimado de las medidas, trabajos y obras necesarias
-. Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal
-. Para edificaciones residenciales colectivas, la certificación de eficiencia energética

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