Actividad 5 Derecho Empresaria

Actividad 5

Los contratos mercantiles se rigen por el Código de Comercio y las leyes especiales de comercio, y, en todo lo que éstas no previeren, por las reglas generales de las obligaciones y contratos del Libro IV del Código Civil.

Contrato de Compra-venta

Requisitos técnicos

Consiste en que un profesional de la ingeniería, previamente a que el Notario formule el instrumento público, en el cual se haga constar una desmembración de primera inscripción de dominio de un inmueble independiente del contrato; estos son:

Medida ubicación del inmueble a desmembrarse que será objeto de la rectificación de primera inscripción de dominio, y

Presentación del plano que recogerá la información de una medida y ubicación. Copia de este plano a su vez debe agregarse el testimonio respectivo y presentarse al Registro General de la Propiedad. Atendiendo al artículo 1,131 del Código Civil, Decreto Ley 106.

Requisitos legales

Por requisitos legales, se comprenderá la enumeración de todas aquellas normas establecidas por la legislación para que los instrumentos públicos tengan la firmeza necesaria que el titular del derecho necesita para su seguridad, una desmembración de la primera inscripción de un inmueble.

Debemos de tomar en cuantas ciertas prescripciones legales al tiempo de la celebración del acto jurídico, siguiendo los lineamientos que a continuación se detallan:

El acto jurídico, por afectar bienes inmuebles susceptibles de registro, debe celebrarse mediante escritura pública, de acuerdo a lo que establece el Código Civil en su artículo 1576.

El acto se celebrará ante un Notario que tiene fe pública para hacer constar y autorizar actos y contratos en que intervenga.

De acuerdo a la norma establecida en el Código Civil en su artículo 1125 tal títulos debe ser inscrito en el Registro General de la Propiedad.

Toda escritura pública debe contener los requisitos establecidos en el artículo 29 del Código de Notariado, Decreto número 314 de El Congreso de la República.

Descritos los requisitos legales de las escrituras públicas en general, en donde se hará constar una desmembración, tomando en cuenta que en estas pueden surgir algunos de los requisitos. Entre estos casos tendremos:

a. Desmembración a favor de sí mismo.

b. Desmembración a favor de otro

c. Desmembración atendiendo al número de propietarios, los que pueden ser individual o colectivo

d. Desmembración atendiendo a la naturaleza d las personas, natural o jurídica

Requisitos del contrato de compraventa de Inmueble

Como todo contrato debe reunir las condiciones generales de validez:

Capacidad

Consentimiento

Objeto licito

Requisitos previos a la escritura de compraventa de Inmuebles

- Cédulas de vecindad de los otorgantes

- El titulo con que se acredita la propiedad del bien objeto de la venta El último pago del Impuesto Unico Sobre Inmuebles (IUSI)

- Plano de desmembración elaborado por un profesional de la ingeniería, en el que se indique el área o superficie, medidas y colindancias

- Autorización municipal para desmembrar

Requisitos de una escritura pública de compraventa de un bien Inmueble

- Número de orden

- Lugar, día, mes y año del otorgamiento

- Comparecencia de los otorgantes: vendedor-comprador; donante y donatario, según sea el caso y naturaleza del contrato, consignando los nombres, apellidos, edad, estado civil, nacionalidad, profesión, ocupación u oficio, domicilio y residencia.

- Fe de conocimiento de las personas que intervienen en el instrumento; y su identificación por medio de la cédula de vecindad; pasaporte o por dos testigos conocidos del Notario, que conozcan a los comparecientes.

- Fe de que los comparecientes aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles.

- Intervención de un intérprete cuando alguno de los comparecientes ignore el idioma español

- Descripción del bien inmueble que sufrirá la desmembración con los números de finca, folio y libro con que se encuentra inscrito en el Registro General de la Propiedad.

- Hacer indicación de que se trata de una finca rústica o urbana, si la finca es rústica no hay necesidad de presentar autorización de la Municipalidad, de lo contrario si tiene que presentarse dicha autorización, para su inscripción en el Registro General de la Propiedad, de acuerdo a lo que establece el artículo veintitrés de la Ley de Parcelamientos Urbanos: deberá indicarse el departamento o municipio de su ubicación, así como el área o extensión en metros cuadrados.

Declarar los gravámenes que soporta el inmueble y declarar la obligación del vendedor o parte obligada al saneamiento, o la indicación de que no queda obligado a el.

- Describir la parte que se desmembra indicando el área en metros cuadrados, rumbos, sus medidas lineales y el nombre de los propietarios

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