Disposiciones comunes a los derechos reales

DERECHOS REALES

1. GENERALIDADES.

El derecho real sobre las cosas reviste un valor práctico no circunscripto al individuo sino que trasciende el marco del interés individual y se proyecta a la comunidad toda.

El derecho real por excelencia es el de la propiedad, cuya adecuada reglamentación condiciona la paz social.

La propiedad inmobiliaria tiene una trascendencia excepcional al punto que su distribución constituye uno de los factores más conflictivos en los tiempos modernos, la propiedad inmobiliaria sigue constituyendo base de la riqueza y su reglamentación es preocupación permanente de los legisladores.

El concepto primitivo de propiedad ha experimentado muchos cambios; en el derecho romano primitivo no proporciona elementos de juicio para elaborar una doctrina respecto de la composición del patrimonio porque no lograron distinguir con precisión las dos categorías de derechos patrimoniales que constituyen los componentes obligados del patrimonio.

2. CONCEPTO.

El derecho real se considera como SEÑORÍO INMEDIATO SOBRE UNA COSA y susceptible de hacerse valer “Erga omnes”.

Se caracteriza como una relación directa e inmediata entre una persona y una cosa, de lo cual se infiere que los elementos esenciales en esta concepción son dos: la inmediatez del poder sobre la cosa, y su eficacia “erga omnes”, razón por la cual el titular puede reclamar el reconocimiento de su existencia, plenitud y libertad donde quiera que se encuentre y contra cualquiera que la posea, en tanto que en el derecho personal la relación es entre dos personas, una de las cuales (el deudor) está constreñida (obligada) a realizar una prestación (de dar, ghacer o no hacer) y la otra (acreedor) tiene el derecho de exigir el cumplimiento de la prestación convenida.

La Teoría Personalista se aparta de la Teoría Clásica del derecho real reemplazando el concepto de señorío directo sobre la cosa por el del vínculo personal entre el titular del derecho y los demás miembros de la comunidad. El vínculo crea una obligación a cargo de todos los hombres de abstenerse de todo acto capaz de perturbar el derecho real. De ahí que se lo caracteriza como “una obligación pasivamente universal en la llamada personalista y obligacionista”.

La teoría Ecléctica propugna que el derecho consta de un lado externo, representado por su oponibilidad “erga omnes”, y un lado interno, constituido por el poder sobre la cosa. Estos aspectos son comunes a todos los derechos y la falla de la teoría clásica consistió en no destacar suficientemente el lado externo, mientras que la personalista no dio la debida importancia al lado interno; para los eclécticos el derecho real tiene

Dos elementos: uno, estático, representado por la imediatividad del poder sobre la cosa, y otro dinámico constituído por el valor absoluto o eficacia “erga omnes”.

Otras definiciones: Derecho real (según Guillermo Allende): Es un Derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa) naciendo para el caso de violación, una acción real y que otorga a sus titulares las ventajes inherentes al “ius persequendi” (derecho de persecución que es inherente a la cosa y por el cual su titular puede perseguirla en manos de quien se halle) y al “ius praeferendi” (derecho de preferencia).

3. NATURALEZA.

El Derecho Real es de orden público, porque no es posible la creación arbitraria de nuevos derechos reales, toda vez que la creación indefinida de derechos reales conspira abiertamente contra el “numerus clausus", este principio, si bien posibilita la creación legislativa de nuevos derechos reales, impone al mismo tiempo que ello ocurra tan sólo ante la imposibilidad estructural de encuadrar la nueva situación en las categorías existentes, que en cada caso es el Legislador el encargado exclusivo de crear o suprimir los derechos reales.

4. IMPORTANCIA.

La importancia fundamental radica en que, los derechos reales contribuyen a la paz social que trasciende el mero interés individual para proyectarse a toda la comunidad.

5. LOS DERECHOS REALES Y LA CUESTIÓN SOCIAL.

Los derechos reales sirven a la dominación de los bienes terrenales, sin la cual, la vida humana es prácticamente imposible de concebir.

La apropiación y goce de una cosa por el hombre, supone que otro hombre quedaría excluido de usar y gozar la misma cosa y de apropiarse de ella, lo que plantea el problema de la distribución de la riqueza, que ha tomado fundamental importancia en nuestro tiempo, y en torno al derecho de las cosas, gira la organización política y social de los pueblos, su filosofía y hasta su estilo de vida. Y es allí donde nace el problema referido a la legitimidad del derecho de propiedad y sus limitaciones. La propiedad de los medios de producción y participación de la tierra, es la médula del gran debate político y social de nuestro tiempo. Los derechos reales ocupan así el centro de esta trascendente cuestión, de la forma en que ellos están regulados dependen en gran medida las solucione políticas y sociales.

6. DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES.

Las principales diferencias entre derechos reales y personales se concretan en los siguientes:

a. OPONIBILIDAD. Esta diferencia proviene de la distinta ubicación de ambas categorías: los derechos reales entre los absolutos y los personales entre los relativos. De aquí también se deriva el requisito de la publicidad, necesaria en los derechos reales y no en los personales, en razón de su oponibilidad erga omnes.

b. OBJETO. En los derechos reales, el objeto siempre es una cosa; en los personales es una conducta humana, traducida en una prestación de dar, hacer o no hacer.

c. ELEMENTOS. En los reales encontramos dos elementos: sujeto (titular) y objeto (cosa), en los personales tres: sujeto activo (acreedor), sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestación). De aquí se deduce su diferencia en cuanto a la inmediatez. En los derechos reales, el titular obtiene

...