Ingreso Por Arrendamiento

2.1.4 Ingresos por arrendamientos

Quienes obtengan ingresos por dar en renta o alquiler edificios, locales comerciales, casas habitación, departamentos habitacionales, bodegas, entre otros (bienes inmuebles) son sujeto al régimen de arrendamiento de bienes inmuebles.

2.1.4.1 INGRESOS

Según el artículo 141 de la LISR, se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, los siguientes:

I. Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma.

II. Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.

Para los efectos de este Capítulo, los ingresos en crédito se declararán y se calculará el impuesto que les corresponda hasta el año de calendario en el que sean cobrados.

Ingresos gravados. El artículo 141, segundo párrafo, de la LISR establece que se deben considerar los ingresos cobrados efectivamente en el año por arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles de cualquier tipo (casa habitación o local comercial).

Ingresos exentos. El artículo 109, fracción XIV, de la LISR establece que no se pagará el ISR por la obtención de los ingresos provenientes de contratos de arrendamiento prorrogados por disposición de ley, como es el caso de las rentas congeladas.

2.1.4.2 DEDUCCIONES DEL RÉGIMEN

De acuerdo con el artículo 142 de la LISR:

Las personas que obtengan ingresos por los conceptos a que se refiere este Capítulo, podrán efectuar las siguientes deducciones:

Para calcular el ISR en la declaración anual puede elegir una de las opciones siguientes para efectuar sus deducciones: Comprobable y Opcional.

a) COMPROBABLE:

El artículo 142, fracciones I a VI, de la LISR establece que las personas físicas que obtengan ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán deducir los gastos e inversiones que hayan hecho relacionados con los inmuebles que rente, y que son las siguientes:

• El impuesto predial que pague en el año por dichos inmuebles, así como las contribuciones locales de mejoras pagadas a su estado o al DF y el impuesto local pagado por otorgar el arrendamiento, en su caso.

• Los gastos de mantenimiento y por consumo de agua, siempre que no los paguen los arrendatarios (inquilinos).

• Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes arrendados.

• Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como las cuotas al Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) e Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), impuesto sobre nóminas (ISN), etcétera.

En estos casos los salarios, comisiones y honorarios, no deben exceder en su conjunto de 10% de los ingresos anuales obtenidos por conceder el uso o goce temporal de bienes inmuebles.

• Las primas de seguros que amparen los bienes arrendados.

• Las inversiones en construcciones, incluidas las adiciones y mejoras. En ningún caso serán deducibles las inversiones o los pagos por el uso o goce temporal de automóviles.

Es importante comentar que para poder efectuar las deducciones anteriores deberán contar con comprobantes que reúnan los requisitos fiscales. Tratándose de subarrendamiento sólo se deducirá el importe de las rentas que pague el arrendatario al arrendador. En el caso de que se apliquen las deducciones anteriores, las personas físicas deberán cumplir los requisitos que se señalan en el artículo 172 de la LISR. Ahora bien, en el IETU únicamente se podrán deducir los gastos indispensables (deducciones autorizadas) para la obtención de los ingresos, con excepción de los sueldos pagados a empleados y las aportaciones de seguridad social (cuotas IMSS e Infonavit). Si se aplican las deducciones autorizadas (comprobantes fiscales), los ingresos acumulables se determinarán conforme al siguiente procedimiento:

b) OPCIONAL:

El artículo 142, segundo párrafo, de la LISR establece que las personas físicas que hayan otorgado el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán deducir 35% de sus ingresos o rentas sin comprobación alguna, y además el impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda; de este último sí se requiere el comprobante.

EJEMPLO:

Sin embargo, el artículo 183 del RLISR establece que las personas físicas que opten por efectuar la deducción opcional, lo deberán hacer por todos los inmuebles por los que otorguen el uso o goce temporal, incluso por aquellos en los que tengan el carácter de copropietarios, a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración provisional que corresponda al año de calendario de que se trate, y una vez ejercida no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejercicio al que correspondan, es decir, si ejercieron la opción de deducir sin comprobantes fiscales podrá cambiar la opción al presentar la declaración anual. Lo anterior podría tener un beneficio para el contribuyente, porque se puede presentar el caso en que al determinar la declaración anual sus deducciones autorizadas (comprobable) sean mayores a la deducción opcional y poder cambiar la opción. Lo que no se podría cambiar es de comprobable a opcional. Ahora bien, si se aplica la deducción opcional, los ingresos acumulables se determinarán conforme al siguiente procedimiento:

2.1.4.3 PAGOS PROVISIONALES

De acuerdo con la LISR

Artículo 143.

Los contribuyentes que obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles, efectuarán los pagos provisionales mensualmente, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda el pago, mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas. El pago provisional se determinará aplicando la tarifa que corresponda conforme a lo previsto en el tercer párrafo del artículo 127 de esta Ley, a la diferencia que resulte de disminuir

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