La Copropiedad

INTRODUCCIÓN

Para efectos de desarrollar el presente trabajo sobre LA COPROPIEDAD o denominado también condominio, consideramos necesario establecer que el tipo fundamental, el tipo dominante de los derechos reales es la propiedad. No solo la propiedad material sino también la llamada propiedad inmaterial (incorporal). Algunos seres humanos nunca han tenido que ver con una hipoteca o un usufructo, pero no hay probablemente uno solo a quien le sea extraña la propiedad.

Otra característica que se ha observado es la inserción de la propiedad en el proceso productivo que marca una transición de la propiedad estática a una propiedad orgánica e instrumentalmente incorporada a la actividad económica. De ahí la importancia del tema sobre la propiedad. La copropiedad tampoco puede ser ajena a estos acontecimientos jurídicos.

Cuando una cosa pertenece a varios co-propietarios se halla en indivisión si el derecho de cada propietario se refiere al total, no a una porción determinada de la cosa común. La parte de cada uno no será, por tanto, una parte material sino una cuota-parte; una parte alícuota proporcional, que no sufre más limitaciones que las impuestas por el estado de copropiedad, confiriendo a los interesados derecho a los frutos, rendimientos de la cosa común y obligándolos a los gastos de conservación de ella en proporción a la cuota ideal de cada uno.

Para algunos autores la copropiedad debe ser pasajera y transitoria, porque riñe con el carácter exclusivo y excluyente del derecho de propiedad; por cuanto el sujeto del derecho no es un individuo, sino dos o más, que lo ejercen simultáneamente; sin embargo, cada copropietario es el señor de una cuota ideal de la cosa.

Teniendo en cuenta estos preceptos hemos desarrollado el presente tema y para ello hemos recurrido a diversa bibliografía especializada en el ámbito doctrinario, legal y jurisprudencial.

LA COPROPIEDAD

1. ANTECEDENTES

Los antecedentes remotos están en el derecho romano pero sin que existiese una teoría general y mas bien se encontraba desperdigada en diferentes figuras, como los bienes hereditarios a través de la “actio familiae” y luego “comuni dividendo”.Esta ausencia de sistematización institucional era premeditada . Fueron los glosadores quienes trataron de erigir una teoría general de la copropiedad pero sin una sólida base de sustentación .

En cambio los germanos partían del concepto del dominio colectivo y levantaron por consiguiente un sistema más sólido, lógico e integral, que identificaron como “la propiedad en mano común”

Los post glosadores desenterrando el Corpus Juris Civiles y aportando la concepción germana lograron establecer una teoría general de la copropiedad .fue a sus ideas que los jurisconsultos franceses llenaron el vacío que existía en el Código Napoleón luego su ejemplo fue seguido por otros juristas y así se fueron asentando las reglas de oro de la copropiedad, reconocida como institución por la totalidad de las legislaciones contemporáneas.

2. DEFINICIONES

Tomás Martinez Fernandez , señala sobre la copropiedad o condominio: “Relacionado con el concepto de comunidad que hemos considerado en otro lugar, se encuentra el de copropiedad o condominio que es «aquella situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece conjuntamente o proindiviso a varias personas». Partiendo de esta base, el condominio aparece como una especie dentro de la comunidad que es el género”.

Gustavo Palacio Pimentel señala: “Condominio es la figura que se constituye cuando un bien corporal (mueble o inmueble) pertenece en conjunto a dos o mas personas, sin que aun pueda asignárseles a estas, partes materiales del bien o bienes, sobre el cual o sobre los cuales recae este condominio. Le corresponderá a cada condómino o a cada copropietario, una "cuota" determinada del total. Así si Juan Torres —causante— deja en herencia una casa a sus dos hijos: María y Luis, sin asignarles partes materiales de la casa, existirá copropiedad. Cada heredero; María y Luis tendran derecho a una cuota equivalente al cincuenta por ciento, o la mitad, en el precio total de la casa. Acá hay copropiedad”.

Juan M. Fariña , expresa sobre el condominio: “El condominio es el derecho real de propiedad por el cual varias personas reunidas ejercen la plenitud de la propiedad sobre la cosa mueble o inmueble, siendo cada uno de ellos titular de derecho sobre una porción indivisa”.

Para algunos autores la co-propiedad debe ser pasajera y transitoria, porque riñe con el carácter exclusivo y excluyente del derecho de propiedad; por cuanto el sujeto del derecho no es un individuo, sino dos o más, que lo ejercen simultáneamente; sin embargo, cada co-propietario es el señor de una cuota ideal de la cosa.

Estos criterios lo encontramos en el artículo 969 del Código Civil al establecer que existe co-propiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas. De esta norma se refiere que la co-propiedad exige:

a) La existencia de un bien, mueble o inmueble.

b) Dos o más personas que ejerzan un derecho de propiedad sobre él.

c) Que los co-propietarios sean simultáneamente propietarios de la cosa común y de una parte ideal, proporcional de ella.

3. CARACTERES DE LA COPROPIEDAD

a) Necesariamente debe haber una pluralidad de sujetos —dos por lo menos— titulares del derecho de dominio o propie¬dad.

b) Unidad de objeto. En realidad puede haber —como objeto de la copropiedad— un solo bien mueble o inmueble o dos bienes o muchísimos bienes, pero et derecho de los condóminos se ejercita conjuntamente, sobre todos estos pocos o muchos bie¬nes; vale decir, el derecho de los dos o más condóminos se ejercita conjuntamente, al mismo tiempo sobre uno o mas bienes.

c) Ninguno de los condóminos tiene para sí una parte definida, concreta, material del bien. No será lo mismo quo dos herederos hayan heredado ambos una casa y un carro, a que uno haya heredado solo la casa y el otro sólo el carro.

d) Si se trata de condominio este recaerá sobre bienes corporales únicamente; pero si es sobre derechos, habrá copropiedad.

En la figura que estudiamos es pues, una propiedad que pertenece o corresponde a varias (dos o mas) personas en conjunto, en una situación de indivisión. No es la cosa misma la que es¬ta dividida; sino es el derecho sobre la cosa o cosas indivisas.

El derecho de propiedad —diríamos— esta fraccionado, correspondiéndole a cada sujeto, una "cuota" (digamos una "equis ava parte del total", que puede ser la mitad, el tercio, la cuarta parte o el 25 por ciento o el 10 por ciento).

4. FORMAS DE SU CONSTITUCIÓN

El Dr. Jorge Eugenio Castañedas señalaba que la co-propiedad nace:

a) Por les contratos. Dos o más personas compran un bien sin constituir entre ellas sociedad.

b) Por la adjudicación en una participación. El juicio de partición, la subasta de un bien, por ejemplo, y en esta diligencia se adjudica a dos o más personas. Estas son co-partícipes en el bien que se les ha adjudicado.

c) Por adjudicación enjuicio ejecutivo. Lo mismo si la adjudicación se hace a dos o más personas.

d) Por actos de última voluntad. Así, si se lega un bien a dos o más conjuntamente.

No es el caso de instituciones de herederos, porque con ella se crea un estado de comunidad o pro-indivisión que nace de la herencia.

Sin embargo, puede ocurrir que los coherederos solo sean de un bien determinado por lo que entre ellos existirá co-propiedad y comunidad.

e) También nace el estado de co-propiedad de la unión o mezcla de bienes muebles (2da. parte del artículo 937 del Código Civil).

f) Nace asimismo por la disolución de una sociedad mercantil; en concordancia con el inciso 2 del artículo 378 de la Ley General de Sociedades, cuyo texto es el siguiente: "El activo resultante se repartirá entre los socios en la forma prevista en el estatuto o en su defecto en proporción al importe nominal de las acciones".

g) A nuestro criterio la co-propiedad también podría nacer transfiriendo el 50% de la pared propia construido por el vecino que separa los predios de acuerdo al artículo 995 del Código Civil "Si la pared que separa los predios se ha levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianería "en cuyo supuesto la pared se convierte en una co-propiedad o lo que es lo mismo, en un patrimonio de los propietarios vecinos, obviamente si aquel consiente en conferir a favor del otro la constitución de este derecho. No se trata de una enajenación compulsiva. Tiene que haber un consentimiento del que se levantó la pared.

Los artículos 996 y 997 del Código Civil prescriben "todo colindante puede colocar tirantes y vigas y puede levantar la pared medianera".

Esta facultad a nuestro criterio tiene cuatro limitaciones:

a. Que no se destruya la pared.

b. No abrir en ellas ventanas o claraboyas para no romper el principio de la privacidad que hablamos.

c. Que los gastos de quien haga uso de los derechos anteriormente señalados serán de su responsabilidad incluyendo aquellos de conservación, de reparación y cualquier otro que exija la mayor altura de la pared.

d. Que los co-propietarios colindantes contribuyan a prorrata a los gastos de conservación, reparación o construcción de la pared medianera, salvo que renuncien a ella o no hagan uso de ellas en concordancia con el artículo 998 del Código civil.

5. CLASES DE COPROPIEDAD

Es posible distinguir fundamentalmente dos clases

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