RESEÑA HISTORICA DEL DERECHO INMOBILIRIO

RESEÑA HISTORICA DEL DERECHO INMOBILIRIO

En esta parte histórica queremos hacer acopio a la teoría de que la isla Quisqueya antes del descubrimiento de América fue poblada por indígenas que emigraban desde América del Sur, específicamente de la Selva Amazónica y del Orinoco en la frontera Venezolana, dando idea a que la división política en cinco Cacicazgos que tenían nuestros indígenas al momento de ser colonizados se produjo por la forma en que los mismos llegaban a la isla y en esa zona desarrollaron sus tribus, que ya traían el legajo de un cabeza líder que era el Cacique, el cual era quien llevaba el control de las actividades que realizaban.

Tanto Las Casas, Pané, Oviedo, entre otros cronistas, al describir la organización política existente en nuestra isla al momento del descubrimiento, nos sugieren un sistema jurídico bajo el cual se debieron regir los indios quisqueyanos, que cuando llegaron los españoles los taínos de nuestra isla pasaban por un período de transición, de una sociedad de cazadores y de recolectores a una de agricultores sedentarios, que solo había una simple división de clase social: Jefes y trabajadores.(8) Los anteriores tratadistas nos pintan una sociedad donde la mayoría de los bienes y medios de producción eran de la comunidad y en ella aparece el cacique como encargado de dirigir la distribución del trabajo agrícola, la caza, la pesca, la artesanía, la distribución de los alimentos.

Según Roberto Cassá en su obra los Taínos de la Hispaniola, señala: “Que al no haber diferencia en la posesión o propiedad de los medios de producción y de la tierra, no puede hablarse de clases sociales”. Nuestra isla fue poblada originalmente debido a las inmigraciones que llegaban por la vía marítima de Centro y Sur América, dichos inmigrantes tenían en sus tierras natales cierto rangos y casta sociales, las cuales dieron la formación de los cinco cacicazgos que dividieron el territorio de la isla.

Para una mejor comprensión en cuanto a los orígenes de la propiedad inmobiliaria en nuestro período colonial, debemos entender qué cosa existía en la isla antes de que el período colonial comenzara.

Los taínos vivieron un período histórico conocido como el de la comunidad primitiva o superior neolítico; no llegaron a conocer un derecho como el que hoy conocemos, tampoco conocieron la propiedad de la tierra, toda la extensión territorial la ocupaban en comunidad según las necesidades de cada cacicazgo. Como ya mencionamos tenían una organización política que dividía la isla en cinco grandes cacicazgos: El Cacicazgo de Higuey, el de Maguá, el de Maguana, el de Marién y el de Jaragua.

Para el período del descubrimiento y colonización del Nuevo Mundo (1492), los reinos de Castilla y Aragón vivían en plena sociedad medieval, por lo que sus concepciones jurídicas se correspondían con su época y para ellos el Rey era la máxima autoridad política, social y económica, además era el gran soberano y propietario de los terrenos.

De ahí que con la guerra que libraron los Reyes Católicos, que eran Isabel La Católica, reina de Castilla, y Fernando de Aragón, contra los moros, se dieron los antecedes inmediatos en materia inmobiliaria que se ensayaría en lo que hoy es nuestro territorio, ya que a los españoles que se destacaban en esa Guerra de Reconquista, la Corona los premiaba con grandes extensiones de tierras que eran producto del despojo que realizaban contra los moros, aunque en ocasiones eran propiedades personales del Rey o que pertenecían a la Corona.

Aunque algunos nobles llegaron a tener tanto poder económico y social como el Rey mismo, este siempre conservó la autoridad política durante el Feudalismo.

Entre las disposiciones más relevantes para la época colonial, tenemos:

• Las Capitulaciones de Santa Fe.

• Los Repartimientos de tierras e indios hechos por Cristóbal Colón.

• La Bula Inter Caétera.

• La Encomienda y las Reales Cédulas.

• El Repartimiento de Alburquerque del 1514.

• El Amparo Real y las Confirmaciones Inmobiliarias.

• Los Ejidos.

• Las Regalías.

• Las Propiedades de los Municipios.

• Las Propiedades de la Comunidad Indígena.

• La Propiedad Realenga.

• La Propiedad Eclesiástica.

• La Propiedad Particular.

El Dr. Rafael Ciprián, en su texto Tratado de Derecho Inmobiliario, hace una clasificación de seis períodos históricos en los que se puede dividir el devenir de la propiedad inmobiliaria desde el descubrimiento de América en el año 1492 hasta nuestros días, sin embargo, nosotros quisimos agregar otro que según lo registra la historia fue el precursor de los demás, se trata de las Capitulaciones de Santa Fe y estos son:

Primer Período, se inicia con el primer documento jurídico con carácter inmobiliario, las Capitulaciones de Santa Fe en el año 1492, mediante las cuales los monarcas de Castilla Fernando e Isabel, Los Reyes Católicos y Cristóbal Colon acordaron los poderes que Cristóbal Colon tendría en las islas y tierras firmas que descubriera.

Segundo Período, se inicia con la Bula Inter-Caétera del 3 de Mayo de 1493, mediante la cual el Papa Alejandro VI hizo formal y definitiva donación a los Reyes de España de las islas y tierras ubicadas mas allá de una línea imaginaria a Cien leguas al oeste de la isla Azore siempre y cuando no hubiere dominio.

Tercer Período, se inicia con la Ley de Amparo Real del 20 de Noviembre del 1578, por medio de la cual los Reyes de España reivindicaron para la corona el Derecho de Propiedad en las tierras descubiertas.

Cuarto Período, se inicia el 27 de Febrero de 1844 con la Independencia de República Dominicana adquiriendo con derecho propio todas las tierras que pertenecían a los Reyes Católicos, para lograr dicho objetivo se dictó la Ley sobre Bienes Nacionales del 21de Julio 1844, impulsada por el presidente Pedro Santana.(9)

Quinto Período, se inicia con la Ley sobre División de Terrenos Comuneros del 21 de Abril de 1911, la cual tenía como propósito principal repartir entre los diferentes accionistas de un sitio comunero las tierras formadas por dichos sitios.

Sexto período, se inicia con la Orden Ejecutiva No.511 del 1º de Julio de 1920, con dicha disposición legal del Gobierno Militar de Ocupación Norteamericana, se hicieron las bases jurídicas e institucionales de lo que seria el régimen legal de las tenencias de la tierras en Republica dominicana, introducción en nuestros territorios el Sistema Torrens de registro de propiedad inmobiliaria.

Séptimo Período, se inicia con la ley sobre Registro de Tierras No.1542, del 7 de Noviembre del 1947, dicha Ley es la que actualmente nos rige en materia de tierra y lleva el uso del Sistema Torrens y surgió de la orden ejecutiva 511 del 1920.

CONCEPTO DE DERECHO INMOBILIARIO

El Derecho Inmobiliario es el conjunto de normas, reglas y leyes que tienen por objeto un bien al que la legislación civil considera inmueble.

El Derecho Inmobiliario son las normas positivas que rigen el nacimiento, adquisición, modificación, transmisión y extinción de los derechos de propiedad y sus desmembraciones y gravámenes sobre bienes inmuebles, y en especial, la publicidad necesaria para completar los negocios jurídicos erga omnes sobre los derechos anteriores.

2.3 FUENTES DEL DERECHO INMOBILIARIO

Las fuentes del Derecho Inmobiliario se satisfacen con las reglas comunes de las fuentes de derecho como son: La Constitución, las Leyes y Decretos, los Tratados y Convenios Internacionales, la Costumbre y la Jurisprudencia. Sin embargo, goza de ser un Derecho Excepcional, por lo que sus tribunales pueden dictar sus propios reglamentos, tal como lo contempla la Ley No.1542, sobre Registro de Tierras en la República Dominicana.

La Ley de Registro de Tierra organiza tres procedimientos, que son:

• La Mensura Catastral.

• El Saneamiento.

• La Depuración de títulos o acciones de pesos y partición de los terrenos comuneros (actualmente este procedimiento se conoce como Registro de la Propiedad Inmobiliaria).

2.4 LEY QUE REGULA EL DERECHO INMOBILIARIO

Luego de conocer los distintos sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria existentes antes de la promulgación de la Ley No.1542, sobre Registros de Tierras, podemos decir que el problema de la clasificación del derecho de propiedad inmobiliar en la República Dominicana, comenzó a resolverse con la aplicación de los principios del Sistema Torrens, contenidos en la referida Ley de Tierras.

La Ley No.1542, del 11 de Octubre del 1947, se estableció en la República Dominicana a través de la Orden Ejecutiva No.511, del 1º de Julio del 1920, dictada por el gobierno de turno, el cual para ese momento lo era el Gobierno Norteamericano de Ocupación, que dirigió la Rep. Dom., desde 1916 al 1924. Dicha Orden Ejecutiva fue contenida inextensa, salvo algunas modificaciones en la Ley de Registro de Tierras.

Tanto la Ley de Registro de Tierras como la Ley sobre División de Terrenos Comuneros del 1911, son dos grandes aportes legislativos hechos en el país para resolver el problema de las tierras comuneras y la organización del registro de la propiedad inmobiliaria.

Es importante señalar que los títulos que se adquieran de conformidad con la Ley No.1542, tienen un carácter irrevocables, perpetuos y absolutos como una consecuencia de las condiciones

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