PARCIAL DE TECNICAS DE TASACION

Parcial de TT

Actividad 1 (30 puntos)

El Sr Rava se acerca nuevamente a su oficina para consultarle sobre el valor de un

inmueble de su propiedad que tiene en alquiler. Ud. conoce la renta mensual de la

propiedad que es de $ 2700, y la tasa de interés del mercado inmobiliario en la zona que

es del 8 % anual.

1. ¿Cuál es el valor de la propiedad?

V=R/I V=$2.700/(8%/12) V= $2.700/0,67 % V= $402.985

¿Qué método aplicó? Fundamente la elección del mismo.

Se aplicó el método indirecto, dado que el valor de la propiedad se encuentra

en directa relación con la renta que genera dicho inmueble, capitalizándose la misma a

través de una tasa de interés.

Al Sr. Rava, cliente habitual, le surgieron algunas preguntas para realizarle,

distintas a las que ya les planteó en Módulo 1, Actividad 1. Usted se propone

responderles:

1. En reiteradas oportunidades Ud. habló de la palabra homogeneizar, ¿Qué

significa? Homogeneizar “es comparar con un ideal”, o sea que luego de haber

analizado las características de un inmueble, lo comparamos con otros de similares

características y deducimos así un valor y/o renta homogeneizada entre ellos.

2. Además del Método que utilizó para tasar el inmueble, ¿qué otro Método podría

aplicar? Una vez seleccionado, explíqueme de qué se trata el mismo.

Además del método indirecto utilizado anteriormente, se puede aplicar el método

separativo o directo comparativo, que si bien es más exacto conlleva mayor trabajo.

Consiste en tomar por separado los valores del lote o tierra y sus mejoras

(construcciones edilicias) y luego sumarlas, obteniendo así el valor del inmueble.

Para establecer el valor de la tierra se toman valores de referencia para establecer una

comparativa de m2 con otros lotes de características semejantes ya sea por ubicación,

dimensiones, servicios, etc. Se deben homogeneizar todos los datos. Para establecer el

valor de las mejoras se determinan las características particulares de calidad de

construcción, superficie cubierta, estado de conservación, antigüedad, etc. Al valor del

m2 se le deben aplicar las amortizaciones por antigüedad según corresponda

3. ¿Cuáles son las categorías de las tasaciones? Elabore un ejemplo de cada una

de ellas.

1) Estimativas: La apreciación del valor económico de la cosa se realiza por impresión

del experto basada en comparaciones de valores no analizados técnicamente. Puede ser

comunicada de palabra o por escrito al comitente, con explicaciones relativas a las

razones de la estimación. Ejemplo: Basándose en los valores promedios del m2 de la

zona, características del inmueble, estado de conservación, antigüedad, calidad de

materiales, superficie cubierta, bondades de la zona, etc y siempre comparándolos con

inmuebles semejantes de la zona, el martillero GF le comunica oralmente a su cliente

que el valor aproximado de la propiedad a vender asciende a la suma de

$300.000.-

2) Ordinarias: La apreciación del valor se funda en la comparación de valores

analizados en detalle de acuerdo con las reglas técnicas. Se acompañará de una memoria

descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada. Los planos necesarios para la tarea serán

proporcionados por el comitente. Ejemplo: Dado que el cliente M.O. es muy

recomendado por un colega de otra localidad, el martillero G.F. propone realizar una

valoración más precisa del inmueble a vender y aplicando el método directo

comparativo como técnica de aplicación, el martillero G.F. desglosa el valor del lote del

valor de las mejoras del inmueble. A tal fin, reúne los antecedentes de lotes de la zona y

aplicando el uso de tablas de coeficientes como ser la de Fitte-Cervini y la de Valvano,

logra homogeneizar el valor del m2 para luego normalizar el mismo, obteniendo de esta

manera el valor del lote. A la vez, sabiendo el valor de la construcción nueva en la zona,

la antigüedad de las mejoras, superficie cubierta y los materiales utilizados, y aplicando

la tabla de Ross-Heidecke para calcular la depreciación del valor, logra obtener el valor

total de las mejoras. Sumando lo calculado para el lote y sus mejoras, le comunica a su

cliente que el valor del inmueble es de $

355.680.- y acompaña a tal fin un documento con la tasación realizada. Muy conforme

con la forma de tasación del martillero, el cliente M.O. acepta darle la exclusividad de

venta del inmueble por el término de 6 meses.

3) Extraordinarias: Cuando además de las que caracterizan a las

Ordinarias se realiza una o más de las siguientes tareas:

a) Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que sean aplicables.

b) Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc.,

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